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(P)PPT, DPE collectif et audit énergétique s’invitent dans les transactions immobilières en copropriété

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La liste des documents remis à l’acquéreur et au vendeur d’un bien en copropriété évolue, cela afin d’améliorer la qualité des informations relatives aux propriétés énergétiques du bien. DPE collectif, plan pluriannuel de travaux et audit énergétique… Maître Cyril Sabatié nous éclaire sur les communications obligatoires à délivrer et le calendrier de leur entrée en vigueur.

photo : EU Modern european complex of apartment buildings

Communication à l’acquéreur du projet ou du plan pluriannuel de travaux

Depuis le 1er janvier 2024, le PPT, ou le projet si celui-ci n’a pas encore été adopté par l’assemblée générale, intègre progressivement la liste des documents remis à l’acheteur et prévus par le code de la construction et de l’habitation pour faire courir le délai de rétractation (article L.721-2 du CCH II 6° & 7°).

Les travaux prescrits dans le plan pluriannuel de travaux ainsi que leur échéancier et, le cas échéant, ceux prescrits par le diagnostic technique global doivent également être intégrés dans le carnet d’entretien de l’immeuble remis à l’acquéreur (au plus tard à la date de signature de la promesse de vente *1).

Pour mémoire, le PPT concerne les immeubles (à destination partielle ou totale d’habitation) de plus de 15 ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965). Les immeubles tertiaires sont donc exclus de ce dispositif. Les informations qu’il contient, mais seulement concernant le bâti de l’immeuble, doivent d’ailleurs être mentionnées dans le registre d’immatriculation des copropriétés.

Ces dispositions entrent en vigueur selon le calendrier suivant :
– 1er janvier 2023 pour les copropriétés
de plus de 200 lots ;
– 1er janvier 2024 pour les copropriétés
entre 50 et 200 lots ;
– 1er janvier 2025 pour les copropriétés
d’au maximum 50 lots.
À ce jour donc, seules les transactions intervenant dans les plus petites copropriétés (moins de 50 lots) ne sont pas nécessairement concernées par cette obligation de communication.

Exceptions à cette obligation de communication

Il est utile de préciser que si l’acquéreur est déjà copropriétaire dans l’immeuble, le plan, ou seulement le projet de plan pluriannuel de travaux, n’a pas à lui être
communiqué. De même, cette communication n’est pas non plus exigée lorsque la vente porte seulement sur un lot ou une fraction de lot annexe (emplacement de stationnement, cave, grenier, débarras, garage, cellier, etc).
Enfin, précisons que de manière assez utopique, si le diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans l’immeuble au cours des
dix années qui suivent son élaboration, le syndicat est dispensé de l’obligation d’élaborer un projet de PPT, et donc par la même le vendeur de le communiquer à
son acquéreur.

Communication à l’acquéreur du DPE collectif

D’ici le 31 décembre 2026, les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 *2 devront avoir fait réaliser un DPE collectif.
Ce diagnostic devra être renouvelé ou mis à jour tous les 10 ans ; excepté lors-
qu’un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 permet d’établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C (au sens de l’article L173-1-1 du CCH). Cette obligation entre donc progressivement en application, selon le calendrier suivant :

– au 1er janvier 2024, pour les copropriétés de plus de 200 lots (précision utile à usage de logements, de bureaux ou de commerces) ;

– au 1er janvier 2025, pour les copropriétés entre 50 et 200 lots ;

– au 1er janvier 2026, pour les copropriétés d’au plus 50 lots.

Ce DPE collectif, comme l’audit énergétique d’ailleurs, intègre le dossier de diagnostics techniques annexé à la promesse de vente (article L271-4 du CCH).

Ce document très théorique au regard du peu d’informations que les syndics peuvent fournir aux diagnostiqueurs, singulièrement dans les copropriétés anciennes, comprend notamment l’indication de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée et l’évaluation de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée.
Il reprend également les caractéristiques pertinentes du bâtiment et un descriptif
de ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation. Il émet également des recommandations visant à améliorer la performance énergétique, sans augmenter la quantité d’émission de gaz à effet de serre, accompagnées d’une évaluation de leur coût et de leur efficacité.

Ne pas confondre :
Il ne faut pas faire de confusion entre le DPE collectif et l’audit énergétique. Ce dernier, prévu par l’article L 128-6-1 du CCH, ne s’applique que pour les ventes de bâtiments à usage d’habitation qui comprennent un seul logement ou comportent plusieurs logements ne relevant pas du statut de la copropriété (monopropriété par exemple) ayant fait l’objet d’un DPE individuel classé F ou G, et plus tard E et D.

Audit énergétique et vente d’une maison individuelle dans une copropriété horizontale

L’article L126-28-1 du CCH dispose notamment que l’audit énergétique concerne « la vente des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation qui comprennent un seul logement ou comportent plusieurs logements ne relevant pas de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ».

Cette rédaction étant apparemment contradictoire en ce qui concerne les maisons situées au sein de copropriétés horizontales, se pose la question de savoir si les maisons individuelles classées F et G, soumises au statut de la copropriété, doivent depuis le 1er avril 2023 faire l’objet d’un audit énergétique avant leur mise en vente.

La Direction de l’habitat (DHUP) a apporté une réponse pas forcément évidente. Elle affirme que « sauf disposition particulière du règlement de copropriété, si les maisons individuelles d’une copropriété horizontale constituent bien un lot indépendant dont les murs sont la propriété exclusive du copropriétaire, et que celles-ci sont classées F ou G au titre du DPE, elles sont également soumises à l’obligation de réalisation d’un audit énergétique réglementaire avant-vente à compter du 1er avril 2023 ».

Pour aller plus loin

Le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires qui suit l’établissement du DPE collectif, un plan de travaux d’économies d’énergie ou un contrat de performance énergétique ; sauf toutefois si le PPT comporte déjà la planification de travaux d’économie d’énergie.

*1. Lorsque l’acte authentique de vente n’est pas précédé d’une promesse de vente, le PPT ou son projet est joint au projet d’acte authentique de vente notifié ou remis à l’acquéreur conformément aux dispositions du cinquième alinéa de l’article L. 271-1 du CCH.

*2. Dans un souci de simplicité et de cohérence, on peut regretter ici que le point de départ et le champ d’application pour le PPT et le DPE collectif ne soient pas les mêmes.

Cyril Sabatié

Cyril SABATIE est avocat au Barreau de Paris et associé fondateur du Cabinet LBVS AVOCATS. Il dispose également de deux autres cabinets sur Nice et Angers destinés principalement au conseil des professionnels de l’immobilier et de la construction. Il a été notamment Directeur juridique de la FNAIM et est l’auteur de divers parutions et articles sur le droit immobilier, en particulier l’ouvrage COPROPRIETE aux éditions Dalloz-Delmas.
Il est également membre de la Chambre nationale des experts en copropriété (CNEC) et de la Chambre des experts immobiliers FNAIM (CEIF).

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Vos réactions
  • Par THERRAS, il y a 15 jours

    Bonjour,
    Ces informations sont importantes mais confuses.

    Est-ce que dans une copropriété de 6 copropriétaires dont les bâtiments sont totalement indépendant (eau, électricité, gaz, pas de couloir commun),seuls certains murs et toits sont mitoyens ou communs, composée de 4 bureaux et de 2 habitations, le PPPT est-il réellement obligatoire ?
    Merci pour vos réponses à venir.

  • Par VP, il y a 16 jours

    Ces obligations ont peu de sens puisque le législateur n’a prévu aucune sanction dans l’hypothèse ou ces diagnostics ne seraient pas réalisés.

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