Crédit immobilier : 35 % d’endettement, 25 ans maximum… les règles du HCSF ne bougent pas

Pas de coup de pouce pour le crédit immobilier. Lors de sa réunion trimestrielle du 15 septembre 2026, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a confirmé le maintien de l’ensemble des règles encadrant l’octroi des prêts immobiliers.

Dans son communiqué, l’instance évoque un environnement toujours marqué par une forte incertitude : tensions persistantes sur les marchés obligataires, endettement élevé des économies avancées et renchérissement des conditions de financement.

Les règles restent inchangées

Les banques devront donc continuer d’appliquer les critères en vigueur :

• un taux d’effort maximal de 35 % ;
• une durée maximale de 25 ans, avec une tolérance de deux années supplémentaires de différé d’amortissement dans certains cas ;
• une marge de flexibilité de 20 % de la production trimestrielle permettant de financer certains dossiers dérogeant à ces critères.

(source : Mesure relative à l’octroi de crédits immobiliers / economie.gouv.fr)

L’UNIS déplore une occasion manquée

Cette décision passe mal auprès d’une partie de la profession immobilière. Danielle Dubrac, présidente de l’UNIS, estime que les règles, conçues avant le retour de l’inflation, ne correspondent plus aux réalités actuelles du marché.

« Ces règles datent de 2019, d’avant l’inflation. Depuis, les taux augmentent. Résultat : de plus en plus de ménages solides se voient refuser un prêt », déplore-t-elle. L’organisation plaide depuis 2024 pour une approche davantage fondée sur le reste à vivre des emprunteurs et appelle à faire davantage confiance aux banques dans l’analyse des dossiers.

Le statu quo est d’autant plus notable que Vincent Jeanbrun avait lui-même plaidé en juin pour faire évoluer les règles. Trois mois plus tard, les pistes évoquées restent lettre morte, illustrant les difficultés à traduire les annonces en faveur du logement en mesures concrètes sur le front du financement.

Les banques dénoncent un frein au financement

Même tonalité du côté des établissements prêteurs. Julien Carmona, président du directoire du Crédit Mutuel Arkéa, affirme que son groupe a chiffré directement les conséquences de ces normes sur sa production de crédit.

« 10 % de prêts immobiliers en moins, qui auraient pu être faits à des clients parfaitement solvables, sans prise de risque supplémentaire, ni pour la banque, ni pour l’emprunteur », avance-t-il. Il conteste également la lecture du marché faite par le HCSF : si la production de crédits s’est stabilisée depuis 2024, rappelle-t-il, elle avait auparavant fortement reculé. Dans un contexte de remontée des taux, il redoute notamment un accès au crédit plus difficile pour les ménages disposant des revenus les plus modestes.

Pourquoi rien ne bouge ?

Pour Bruno Rouleau, co-fondateur et Délégué Général de la Fédération du Courtage en Crédit, cette décision n’a rien de surprenant. Le HCSF reste selon lui un organe « très conservateur et protecteur », dont la priorité demeure la maîtrise des risques financiers. Il ne s’attend donc pas à un changement de doctrine à court terme.

Au-delà des seules règles du HCSF, Bruno Rouleau attire surtout l’attention sur un environnement bancaire de plus en plus contraint. Les établissements doivent simultanément composer avec de nouvelles exigences prudentielles, les risques cyber, l’évolution de la réglementation européenne et notamment la mise en œuvre de l’accord Bâle III, qui pourrait peser sur leurs besoins en fonds propres.

Une problématique particulièrement sensible en France, où les banques financent très majoritairement l’immobilier à taux fixe. Selon Bruno Rouleau, si les contraintes prudentielles pesant sur ce modèle ne sont pas aménagées, les établissements pourraient être conduits à réduire leurs volumes de crédit ou à faire évoluer leurs pratiques de financement. À cela s’ajoute un contexte financier moins favorable, marqué par la hausse des taux longs et les inquiétudes entourant la dette souveraine. Autant de facteurs qui, selon lui, n’incitent pas les banques à devenir plus téméraires dans l’octroi de crédits.

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Ce que les professionnels doivent retenir

Pour les professionnels de l’immobilier, une chose est acquise : les règles du jeu ne changent pas. Les dossiers continueront d’être appréciés dans le cadre du plafond de 35 % de taux d’effort et de la durée maximale de 25 ans, avec la possibilité pour les banques d’utiliser leur marge de flexibilité.

Dans un environnement où le financement reste déterminant pour concrétiser les projets immobiliers, la préparation et l’anticipation du plan de financement des acquéreurs demeurent donc plus que jamais essentielles.

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