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Les droits du locataire lors de la vente de son logement

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Lorsque son logement est mis en vente, le locataire bénéficie d’un certain nombre de protections légales, dont le bailleur doit tenir compte pour que la vente se déroule sans encombre.

La visite de l’appartement

Afin de permettre la vente du logement, le bailleur doit pouvoir faire visiter les lieux, circonstances qui occasionnent une entorse à la jouis-sance paisible du locataire.

Lorsque le bail contient une clause prévoyant ces visites, le bailleur peut utilement la rappeler au locataire.

Cependant, la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite, dans les baux régis par ce texte, la clause qui oblige le locataire à laisser visiter le local loué les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables.

Lorsque le bail ne contient aucune stipulation particulière, le bailleur peut invoquer l’article 1134 du Code civil et l’exécution de bonne foi du bail.

Toutefois, si le locataire fait entrave aux visites, seul le Tribunal pourrait le contraindre à les accepter.

* Article 4 a) de la loi du 6 juillet 1989
Article 1134 du Code civil

La vente d’un bien occupé

Si le bailleur souhaite vendre le bien constituant la résidence principale du locataire pendant le bail, la vente se fera d’un bien occupé.

Dans cette hypothèse, le locataire peut être protégé par l’un des deux droits de priorité prévus par la loi du 31 décembre 1975.

Tout d’abord, le locataire bénéficie d’un droit de préemption lors de la première vente consécutive à la division du bien, telle que la mise en copropriété, ou encore lors de la subdivision d’un lot de copropriété.

Le locataire bénéficie du même droit lors de la vente en bloc de l’immeuble, si ce dernier comporte plus de dix logements et si l’acquéreur ne s’engage pas à proroger les baux en cours pour une durée de six ans à compter de la signature de l’acte authentique de vente.

Lorsque le locataire ne bénéficie pas d’un droit de préemption, ou lorsqu’il ne l’exerce pas, le bail se poursuivra aux mêmes conditions avec l’acquéreur du bien.

Notamment, le cautionnement garantissant le paiement des loyers est, sauf stipulation contraire, transmis de plein droit au nouveau propriétaire en tant qu’accessoire de la créance de loyers cédée.

En revanche, il appartient au bailleur qui a reçu le dépôt de garantie – généralement, le vendeur – de le restituer au locataire.

En effet, la restitution du dépôt de garantie ne se transmet pas à l’acheteur du logement.

Il peut être utile alors de mettre en place une convention par laquelle le vendeur le transfère à l’acquéreur, à charge pour ce dernier de le restituer au locataire au terme du bail.

Toutefois, pour qu’un tel accord soit opposable au locataire, ce dernier doit l’avoir accepté expressément.

A défaut, le locataire peut demander au bailleur originel la restitution du dépôt de garantie.

* Articles 10 et 10-1 de la loi du 31 décembre 1975

La vente d’un bien non occupé

Si le bailleur souhaite vendre le bien libre de toute occupation, il doit d’abord respecter le bail existant : lorsque le bien constitue la résidence principale du locataire, que la location soit meublée ou non meublée, le bailleur ne peut délivrer congé que pour le terme du bail ou de son renouvellement.

Pour les autres baux, il est nécessaire de se référer au contenu du bail.

En effet, le bail régi par le seul Code civil (résidence secondaire, bail consenti à une personne morale…) peut contenir une clause stipulant que le bailleur pourra reprendre le bien pour le vendre, même au cours du bail.

Lorsque la location est meublée et constitue la résidence principale du locataire, le bail a en principe une durée d’un an.

Il est régi par l’article L 632-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Pour libérer le logement, le bailleur doit délivrer un congé pour vendre pour le terme du bail, en respectant un préavis de trois mois. Dans ce cas, le locataire ne dispose pas d’un droit de préemption légal.

En revanche, lorsque le bail est à usage d’habitation principale ou à usage mixte (professionnel et habitation), soumis à la loi du 6 juillet 1989, le locataire dispose d’un droit de priorité pour l’acquisition du bien.

Le bailleur doit, six mois au moins avant le terme du bail, délivrer au locataire un congé pour vendre, soumis à un formalisme strict.

L’offre de vente contenue dans le congé est valable pendant les deux premiers mois du préavis, lesquels ne se décomptent pas en partant de la date de réception du congé, mais constituent les sixième et cinquième mois avant le terme du bail.

Par exemple, si un bail se termine le 31 mai, le congé doit être reçu par le locataire au plus tard le 31 novembre précédent et l’offre de vente est valable jusqu’au 31 janvier inclus.

Si le locataire n’exerce pas son droit de préemption et si le propriétaire décide de vendre à un prix ou à des conditions plus avantageuses, une nouvelle notification doit être adressée au locataire.

Elle vaut offre de vente à son profit pendant un délai d’un mois.

Une telle vente peut intervenir alors que le locataire a déjà quitté les lieux depuis un certain temps.

La loi ne prévoit pas le délai pendant lequel cette seconde offre doit être faite au locataire sortant.

La pratique notariale incline pour un délai d’un an à compter de la fin du bail.

Dans tous les cas, le congé peut être envoyé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception mais, si le locataire ne va pas chercher le courrier, le congé n’est pas valablement donné. Le bail se poursuit alors par tacite reconduction.

Pour éviter cette situation délicate, il paraît donc préférable de demander à un huissier de notifier le congé au locataire, dans les délais légaux.

Enfin, l’agent immobilier doit, pour délivrer valablement un congé, disposer d’un mandat écrit précisant l’étendue de ses pouvoirs (par exemple, un mandat de gestion).

Le congé délivré par un agent immobilier dépourvu de mandat écrit ne peut produire aucun effet, selon une décision de la Cour de cassation en date du 5 juin 2008.

* Article 15 de la loi du 6 juillet 1989 Article L 632-1 du CCH

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