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Un arrêt récent rappelle avec fermeté les risques juridiques liés à l’assainissement non collectif lors d’une vente immobilière : obligation de délivrance conforme du vendeur, devoir de conseil du notaire, indemnisation pour perte de chance de négocier… Un éclairage précieux pour sécuriser vos transactions, proposé par Vincent Mallen, diplômé notaire passionné.
Par un arrêt du 19 décembre 2025 (RG n° 23/19355), la Cour d’appel de Paris apporte une clarification ferme sur les conséquences juridiques d’un assainissement non conforme lors d’une vente.
Dans cette affaire, un contrôle antérieur à la vente imposait des travaux obligatoires dans l’année. Or, l’information n’avait pas été portée clairement à la connaissance des acquéreurs.
La cour retient un manquement à l’obligation de délivrance conforme : le bien livré ne correspondait pas à ce qui pouvait légitimement être attendu au regard des règles applicables et des contraintes techniques connues.
Résultat : le vendeur a été condamné à l’indemnisation du coût des travaux et à la réparation du préjudice moral des acquéreurs.
Pour les professionnels de l’immobilier, la leçon est claire : un diagnostic ne suffit pas à lui seul. Il faut s’assurer de la cohérence entre les contrôles successifs et les obligations qu’ils génèrent.
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La responsabilité notariale a également été retenue. La cour reproche notamment au notaire d’avoir :
La perte de chance est indemnisée à hauteur de 20 000 €.
Cet aspect de la décision est particulièrement instructif : il révèle que même en présence d’un diagnostic annexé, l’absence de cohérence ou d’actualisation peut constituer une faute.
Ainsi, pour les agents immobiliers, mandataires et administrateurs de biens, cette décision renforce trois réflexes essentiels :
1) Vérifier la date et la portée des contrôles d’assainissement (notamment en cas d’assainissement non collectif).
2) S’assurer qu’aucun contrôle plus récent n’existe ou n’est mentionné dans les échanges.
3) Anticiper l’impact financier des travaux obligatoires dans la stratégie de prix et la négociation.
Un assainissement non conforme n’est pas seulement un sujet technique : c’est un enjeu contractuel, financier et stratégique. De surcroît, la conformité d’un bien ne se limite pas à son état apparent. : elle suppose une information complète, cohérente et juridiquement maîtrisée.
À l’heure où les acquéreurs sont de plus en plus attentifs aux diagnostics et à leurs conséquences, la sécurisation en amont reste la meilleure protection… pour le vendeur, pour l’acquéreur et pour tous les professionnels engagés dans la transaction.
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