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Conjoncture immobilière : amélioration en vue

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L’année 2009 n’a pas bien démarré, mais cela était attendu.

La production de crédits immobiliers aux particuliers a en effet connu un recul très prononcé, d’une ampleur méconnue jusqu’alors.

Et le marché de l’ancien s’est effondré. Mais les conditions de crédit se sont améliorées comme rarement.

Et il est maintenant (de plus en plus) probable que c’est la dernière marche qui a été descendue.

Même si la reprise n’est pas encore inscrite à l’ordre du jour, cette année devrait donc se terminer (beaucoup) mieux qu’elle n’a commencé.

Des conditions de crédit maintenant très bonnes

En avril 2009, les taux des prêts du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) se sont établis en moyenne à 4,3 %.

Le mouvement de repli des taux des crédits immobiliers aux particuliers amorcé en décembre dernier s’est donc poursuivi pour le cinquième mois consécutif.

Alors que les établissements de crédit avaient choisi de ne remonter que lentement et de façon modérée leurs taux entre mai et octobre 2008, afin de limiter l’ampleur de la récession des marchés immobiliers, la diminution qui se constate est rapide.

Les établissements de crédit cherchent maintenant à redynamiser le marché (une baisse des taux de 120 points de base est équivalente, en terme de solvabilité de la demande, à une baisse des prix de l’ordre de 10 %). Ainsi, depuis novembre 2008, les taux ont reculé de 85 points de base : une telle baisse n’avait pas été observée depuis le printemps 1993… mais, alors, les taux s’élevaient de 10,74 % !

Les taux des prêts immobiliers se sont établis en moyenne 4,3 % en avril 2009. IIs affichent un recul de 85 points de base depuis novembre 2008. Une telle baisse n’avait pas été observée depuis le printemps 1993.
Michel Mouillart,
professeur d’économie

En outre, si, en 2007, l’allongement de la durée des prêts avait été au total de l’ordre de huit mois, dès l’automne, le mouvement avait commencé à s’inverser pour amorcer un lent recul.

Cette tendance s’était d’ailleurs accélérée au début de 2008 et le recul a été de l’ordre de huit mois au total sur l’ensemble de l’année.

Cependant, au-delà des fluctuations constatées d’un mois sur l’autre, le mouvement de raccourcissement des durées est maintenant interrompu : en avril 2009, la durée des prêts s’est établie à 216 mois.

Depuis décembre 2008, les emprunteurs peuvent donc pleinement tirer parti de la baisse des taux. Dans ce contexte, et quelle que soit la référence prise, les conditions de crédit se sont donc améliorées depuis décembre 2008 : le niveau des mensualités associées à un même capital emprunté s’est en effet réduit de 6 % jusqu’à aujourd’hui, revenant ainsi à son niveau du printemps 2006.

Dans ces conditions, l’indicateur de solvabilité de la demande s’est maintenu à un niveau élevé en avril 2009, après la nette amélioration déjà observée en début d’année.

Cette évolution intervient dans le cadre d’un moindre recours à l’endettement (un endettement moyen en baisse de 1 % depuis le début de l’année sur un an, contre – 2,7 % en 2008, après + 3,2 % en 2007 et + 8,2 % en 2006).

Jusqu’en octobre 2008, l’indicateur de solvabilité de la demande avait pu bénéficier assez largement de la baisse du coût moyen des opérations réalisées et donc d’un moindre recours à l’endettement.

Aujourd’hui, il profite surtout de l’amélioration des conditions de crédit, progressant ainsi de 7,1 % depuis juillet 2008.

Et, en avril 2009, il s’établit à l’un de ses meilleurs niveaux depuis le début des années 2000.

Mais une offre de crédits encore déprimée

Le recul du marché des crédits immobiliers aux particuliers s’est amplifié tout au long de l’année 2008.

Alors que le premier semestre avait enregistré un recul de production de 10,1 % sur un an, de semestre à semestre, ce recul s’est établi à – 19,3 % au troisième trimestre et à – 28,6 % au quatrième trimestre !

La production de crédits immobiliers aux particuliers a ainsi descendu trois marches sur l’ensemble de l’année dernière.

Et une nouvelle marche a été descendue dans le courant du premier trimestre 2009 : le recul de la pro- duction de crédits s’est chiffré à 42,2 % sur un an, de trimestre à trimestre.

Dans ce contexte, le repli de production constaté sur le marché de l’ancien est spectaculaire : – 43,7 % sur un an. Une récession d’activité d’une telle ampleur n’avait jamais encore été observée par le passé !

Une baisse des prix en trompe l’oeil

D’ores et déjà, en l’absence d’une reprise économique rapide et spectaculaire, le nombre de transactions dans l’ancien ne devrait être que de l’ordre de 500 000 en 2009, soit une baisse de 30 % en deux ans.

Depuis la fin 2008, un puissant facteur de blocage des marchés s’est en effet révélé : l’attentisme.

Une position qui se justifie à la fois par les inquiétudes que la demande nourrit, face à la montée du chômage, bien sûr, et par l’opportunité que la baisse des prix tant annoncée laisse entrevoir à des acheteurs potentiels à l’affût de bonnes affaires.

Alors que, jusqu’à présent, ni l’indice Insee-notaires ni l’observation des coûts des opérations réalisées par les emprunteurs (Observatoire crédit logement/CSA) ne donnent raison à ces annonces.

En effet, si les prix paraissent avoir diminué, cela n’est pas dû au recul des valeurs immobilières, mais au blocage du circuit de la revente qui a fait sortir les biens les plus chers du marché.

Et comme la plupart des « indices de prix » ne sont qu’à faible correction de l’effet qualité (les biens retirés du marché sont en général les plus chers mais aussi les meilleurs et les plus beaux), l’impression est celle que les valeurs reculent… alors qu’en fait c’est la composition du marché qui a changé.

L’année 2009 ne connaîtra évidemment pas de redémarrage spectaculaire de l’activité économique.

Tant que l’augmentation du nombre de chômeurs se poursuivra et que les revendeurs se trouveront bloqués par des candidats à l’achat qui « ont lu ou entendu » que les prix allaient baisser, le marché restera plombé.

Mais le marché de la revente est descendu à un point bas.

Si la crise financière internationale et les conséquences qu’elle imprime sur l’offre de crédits trouvent une réponse rapide, les marchés immobiliers devraient pouvoir se ressaisir l’année prochaine.

Michel Mouillart

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