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Peut-on prédire les retournements du marché immobilier ? De l’indicateur performant à la prophétie auto réalisatrice

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photo : Fabrice Larceneux, chercheur CNRS

Les sites internet et autres médias qui créent des indicateurs de prédiction sur l’offre et la demande ne font pas que prédire le futur, ils le font.

L’actualité immobilière est souvent l’occasion pour les oracles d’annoncer aux médias leurs prévisions concernant l’évolution des marchés. « Le marché est à la hausse », « les prix vont monter » ou à l’inverse « nous entrons dans un marché d’acheteurs », « les prix vont chuter de 5% l’année prochaine », etc. sont les phrases choc de la conjoncture.

« Il faut distinguer

l’indicateur performant

de la prophétie

autoréalisatrice »,

Fabrice Larceneux,

chercheur au CNRS

S’il est classique que le marché immobilier, à l’instar des autres marchés, est caractérisé par des cycles économiques pour lesquels des dynamiques haussières succèdent aux dynamiques baissières, il n’en reste pas moins stratégique pour les différents professionnels d’être capables d’annoncer avec la plus grande justesse possible les évolutions à venir, et donc de trouver les bons indicateurs. Quelques médias et sites internet proposent ainsi des modélisations de trafic de leurs pages web pour anticiper les évolutions de l’offre et de la demande, et donc la résultante en termes de prix (par exemple, plus d’offres que de demandes entrainerait logiquement une baisse des prix).

Loin de lire dans le marc de café, certains chercheurs américains se sont penchés sur cette question pour essayer de prédire les retournements du marché. Ils ont ainsi comparé la capacité prédictive de deux indicateurs différents pour estimer le marché immobilier :

–        Un indicateur mesurant le trafic des acheteurs potentiels croisé avec un indicateur de prédiction des ventes des promoteurs à six mois ;

–        Un indicateur de la « confiance du consommateur » sur le fait que c’est ou non un bon moment pour acheter.

Les chercheurs Croce et Haurin (2009) ont montré que la mesure du sentiment des acheteurs était finalement un des meilleurs outils prédictifs de l’évolution des marchés immobiliers. Mais il reste que ce sentiment peut être influencé, en retour, par certains indicateurs aujourd’hui disponibles dans les médias. De fait, les consommateurs s’informent de plus en plus pour se faire leurs opinions. Les indicateurs supposés prédire leurs comportements sont en réalité vus par les acheteurs et vendeurs potentiels et vont donc les influencer. Si on dit que les prix vont monter, les acheteurs qui entendent cette prophétie vont, pour une partie d’entre eux, se mettre à acheter, et de ce fait créer le retournement de marché : les acheteurs vont acheter parce qu’on leur a dit qu’ils allaient acheter, donc acheter avant qu’il ne soit trop tard. Il s’agit d’un phénomène bien connu en économie appelé « les prophéties auto réalisatrices » (self-fulfilling prophecy) : annoncer la hausse du prix d’un bien, voire sa raréfaction, provoque des velléités d’achats de précaution, une augmentation de la demande et donc une hausse du prix, voire in fine la pénurie du bien.

Ainsi, les médias et autres sites internet qui créent des indicateurs de prédiction ne font pas que prédire le futur, ils le font.

Mais le danger est aussi que ces prophéties soient « auto-destructrices » (self-deteating prophecy): le simple fait d’annoncer un évènement le contrecarre. Si l’oracle dit que le marché est baissier, alors les acheteurs peuvent se dire que c’est le moment d’acheter. La demande est au moins aussi importante que l’offre et les prix ne baissent pas comme prévus. Si la croyance devient la réalité, il s’agit d’anticiper de quelle réalité il s’agit réellement. Pour connaitre l’avenir, il faut donc interroger les consommateurs sur l’interprétation qu’ils font des indicateurs, et, pourquoi pas, en faire un indicateur…

Source: Croce R. et D. Haurin (2009), Predicting turning points in the housing market, Journal of Housing Economics, 18, 281-293. 

Fabrice Larceneux

Chercheur CNRS au centre de recherche DRM (Dauphine Recherche en Management), ancien élève de l’Ecole Normale Supérieure, agrégé d’Economie et Gestion, il est titulaire d’un doctorat en Sciences de Gestion de l’Université Paris Dauphine. Auteur de différentes publications scientifiques et de l’ouvrage Marketing de l’immobilier (Dunod), il assure des cours de marketing de l’immobilier à l’Université Paris-Dauphine.

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