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« Qui va piano va sano ? », Michel Mouillart, professeur d’économie à l’Université de Paris Ouest

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photo : Michel Mouillart, Professeur d'Economie à l'Université Paris Ouest

 

 

La reprise du marché de l’ancien s’est amorcée en 2013. Encore modeste, cette reprise a bénéficié de bonnes conditions de crédits et d’une offre bancaire dynamique, accompagnées d’une légère remontée des prix.

 

Pour l’avenir, les taux d’intérêt devraient  rester favorables à la réalisation de la  demande. Et la reprise du marché de l’ancien devrait se consolider. Mais l’augmentation  de l’activité sera encore modérée en 2014.

 

Le décollage de l’activité ne devrait pas intervenir avant 2015 si, d’ici là, de nouvelles dispositions publiques  ne viennent pas le contrarier.

Le dynamisme de l’offre de crédits

La production de crédits  immobiliers s’est redressée rapidement dès le printemps 2013, grâce à des conditions de crédit particulièrement bonnes et à un dynamisme de l’offre qui ne s’est pas démenti. Sans cependant pouvoir compenser intégralement les conséquences que la récession des aides publiques à l’accession ont pu produire sur le marché de l’ancien, cette évolution de la production de crédits a permis le redémarrage de l’immobilier résidentiel. Notamment, la production de crédits constatée sur le 3e trimestre 2013 a progressé fortement, en augmentation de 22,5 %, en glissement annuel. Alors que le 4e trimestre consolidait la reprise, avec + 7,7 % en glissement annuel.

+5,6%

C’est l’aug-

mentation de la

production

de crédits à

l’ancien en

2013, après

correction

de l’effet

des rachats

de créances.

Sur l’ensemble de l’année 2013, la production de crédits à l’ancien a alors augmenté de 5,6 %, après correction de l’effet des rachats de créances, qui ont représenté un peu moins de 15 % de l’ensemble des crédits accordés. La reprise du marché des crédits immobiliers a bénéficié de conditions de crédit qui se sont en outre améliorées en fin d’année. Et l’impact négatif de l’action publique sur les marchés immobiliers constaté durant deux années est maintenant limité : il n’y a plus beaucoup de dispositifs d’aides à raboter, à dégrader voire à supprimer. C’est dans ce contexte que le marché de l’ancien a inscrit son redémarrage.

Au total, la production de  crédits à l’ancien (hors les rachats de créances) s’est établie à 83 960 millions d’euros en 2013 contre 79 485 millions il y a un an. La sortie de récession des marchés immobiliers  constatée en 2013 n’est cependant pas synonyme de reprise rapide pour 2014.

Après un début d’année qui, suivant le profil saisonnier habituel, ne sera guère enthousiasmant, la remontée de l’activité va rester lente sur le reste de l’année, bridée par un environnement pas forcément propice à une  amélioration significative des achats des ménages.

L’évolution défavorable du marché du travail va continuer  à peser fortement sur le pouvoir d’achat des ménages et les inciter à la prudence.

En outre, l’ajustement des finances publiques se poursuit : il ne devrait pas épargner les marchés immobiliers, et ce pour plusieurs années encore. Les conséquences sur le secteur seront dès lors multiples : cantonnement du nombre de PTZ dans le neuf, détérioration des aides personnelles…

Le paradoxe des marchés immobiliers français est donc remarquable. Alors que la demande est solide, comme la reprise des années 2010-2011 puis celle de 2013 l’ont illustré, alors que le secteur bancaire soutient pleinement la demande de crédits, la politique publique du logement semble accompagner la récession du secteur plus qu’elle ne la contrarie.

De ce fait, les prédictions concernant le marché de l’ancien restent en général  très pessimistes, fortement marquées il est vrai par deux dépressions sévères en moins de six ans. Le niveau de l’activité devrait cependant encore augmenter, de  l’ordre de 3 à 4 % en 2014.

En revanche, la conjoncture devrait s’améliorer  plus nettement à partir de 2015, lorsque la croissance économique sera revenue, que le chômage baissera, que le pouvoir d’achat se redressera.

Pour l’heure, le nombre de logements anciens achetés par les ménages s’est établi à 586 000 unités en 2013.

La stabilisation des taux d’intérêt

En dépit de la remontée des  taux constatée entre juillet et octobre 2013, le marché de l’ancien bénéfice toujours de très bonnes conditions de crédit. Et le risque d’une remontée rapide des taux des crédits immobiliers s’est éloigné. En février 2014, les taux des prêts du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) se sont établis à  3,04 %, en moyenne. Après avoir repris 19 points de base entre juin et octobre 2013, les taux avaient légèrement  reculé au 3e trimestre 2013, pour s’établir à 3,08 % en décembre. Ils ont alors nettement diminué en janvier, puis se sont stabilisés en février à un niveau toujours très intéressant pour les emprunteurs. Le niveau des taux qui a porté à bout de bras la reprise d’activité dans l’ancien n’a donc pas été déstabilisé par cette remontée, si souvent pronostiquée comme pour justifier que l’effondrement  des prix était inévitable.

Dans les prochains mois, les  taux devraient se stabiliser, bénéficiant d’ailleurs de l’accalmie  constatée sur les coûts des ressources (taux de l’OAT à 10 ans, par exemple). En outre, après leur stabilisation  durant les mois d’hiver, les taux pourraient bénéficier d’une embellie saisonnière au printemps : c’est alors que les banques font un geste commercial, au moment des salons de l’immobilier.

La tendance haussière des prix

Alors que la reprise s’est  dessinée en 2013, la remontée  des prix des logements anciens s’est amorcée. Avec le déblocage du marché de la revente et le retour de « beaux » biens (et des acheteurs qui vont avec), l’indice des prix Crédit Logement/ CSA a enregistré une hausse de 0,4 % en 2013. Certes, cette évolution est lente, très modérée, et elle paraît même ressembler à une quasi- stabilisation des prix, depuis près de deux années.

Méthode de l’enquête

Cet article synthétise

les principaux

résultats

de l’Observatoire

du financement

des marchés

résidentiels

(OFMR

– Crédit Logement/

CSA) et de

l’Observatoire de

la production de

crédits immobiliers

(OPCI – Université

Paris-Ouest).

Pour l’indice Insee-Notaires, France entière (maisons et  appartements confondus), les prix ont reculé de 2 %  en 2013 (après – 0,1 % en 2012) : ils sont même restés pratiquement inchangés durant une grande partie de l’année, en dépit de la poussée saisonnière habituelle du 3e trimestre (+ 0,8 %). Et d’ailleurs, retrouvant une certaine prudence, les prévisions des notaires pour l’année 2014 tablent sur une lente érosion des prix, voire même sur leur stabilisation. Pour beaucoup pourtant, avec l’approche des salons de l’immobilier, les prédictions faites il y a un an sont reconduites  (quasiment à l’identique)  : les prix de l’ancien vont baisser en 2014, de l’ordre de 2 % pour Century 21, Guy Hoquet et Laforêt, de 4 % pour le Crédit Agricole, la Fnaim et Standard & Poor’s, de l’ordre de 5 % pour le Crédit Foncier et même de plus de 7 % pour MeilleursAgents.

Il est vrai que les modèles de prévision peuvent parfois jouer des tours : déjà, à l’automne 2013, les pronostics d’activité d’un établissement de crédit pour l’année en cours tablaient sur 645 000 actes dans l’existant (habituellement estimés par le CGEDD – Conseil général de l’environnement et du développement durable – à partir des droits de mutation), en baisse de 9 % donc… alors que les chiffres provisoires donnaient déjà une activité à 689 000 actes à fin septembre, en année  glissante. Pour un autre, le constat présenté en janvier 2014 permettait d’établir qu’« en 2013, les volumes de vente se sont maintenus à des niveaux assez comparables» (à ceux de 2012), et plus précisément que « les ventes devraient toutefois s’inscrire en légère baisse, – 2 % sur un an » : tout cela pour conclure qu’« en 2014, les ventes seraient… en très  légère baisse, de 4 %, dans l’ancien ». Et le bilan de l’année 2013 présenté début janvier par la Fnaim n’estimait-il pas à 668 000 le nombre d’actes dans l’existant, alors que le chiffre « officiel », diffusé quelques semaines plus  tard par l’Insee, s’établissait à 723 000 ? Que dire alors des 650 000 transactions prévues pour 2014 ?

Dans l’immédiat, durant les mois d’hiver, les prix vont  connaître leur diminution saisonnière habituelle : de l’ordre de 2 %, pendant que l’activité recule de l’ordre de 15 à 20 %. Puis au printemps, le marché va repartir : fortement, de 20 à 30 %, suivant son cycle saisonnier, et la hausse des prix va se consolider, la valeur des biens prenant alors de l’ordre de 2 à 3 % entre mars et juin.

 

Michel Mouillart

Professeur d’économie à l’université Paris-Ouest, Michel Mouillart est
spécialiste de l’économie immobilière. Auteur de nombreux ouvrages sur le
logement, il publie régulièrement des articles sur les marchés
immobiliers, l’endettement immobilier des ménages, les politiques
publiques du logement ... Michel Mouillart est à l’initiative de
l'observatoire CLAMEUR et de nombreux autres observatoires. Et il réalise
régulièrement des prévisions sur l'activité du secteur (transactions dans
l'ancien, construction, endettement, ...).

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