Conditions suspensives : l’acheteur doit demander un prêt conforme à la promesse !

Si l’acheteur ne demande pas un prêt au taux convenu  dans le compromis, l’agent immobilier peut prétendre
à indemnisation.L’acheteur doit demander un prêt conforme

Lorsque l’acheteur n’obtient pas son  prêt, la promesse de vente est anéantie, et l’agent immobilier ne peut prétendre à aucune rémunération. Il en va autrement si l’acquéreur ne respecte pas les conditions suspensives stipulées dans le
compromis de vente.

LE CONTEXTE

Madame B. a signé une promesse de vente sous la condition suspensive d’obtenir un prêt au taux maximum de
4,75 %. Elle a sollicité un prêt au taux de 4,20 %. Elle ne l’a pas obtenu et a renoncé à l’achat du bien. Le vendeur,
Monsieur T., a assigné Madame B. en justice afin de faire déclarer la condition suspensive réalisée, mais la Cour d’appel n’a pas fait droit à sa demande et a refusé de lui accorder le montant de l’indemnité prévue par la clause pénale.

L’ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION

La Cour de cassation, le 20 novembre 2013, a cassé l’arrêt de la Cour d’appel.

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Elle relève que, selon la Cour d’appel, l’acheteur a sollicité un prêt à un taux ne correspondant pas aux caractéristiques de la promesse.

Elle considère ainsi que la Cour d’appel a violé l’article 1178 du Code civil, qui dispose que la condition suspensive  est considérée comme accomplie lorsque c’est l’acheteur qui en a empêché la réalisation.

LA LEÇON

L’acheteur qui sollicite un prêt a l’obligation de se conformer, en tous points, aux stipulations de la promesse de vente. Si l’on suit le raisonnement de la Cour de cassation, Madame B. aurait  dû solliciter un prêt à un taux de 4,75 % au maximum.

Comme elle n’a pas accompli les démarches que l’avant contrat lui imposait et n’a pas obtenu son prêt, la condition
suspensive est considérée comme accomplie, et sa responsabilité est engagée.

L’agent immobilier pourra obtenir une indemnisation, en application de la clause pénale insérée au compromis
de vente. Notons toutefois que, d’une façon générale, les compromis rédigés par devant notaire ne contiennent
pas de clause pénale prévoyant l’indemnisation de l’agent immobilier.

À moins de parvenir à un accord, l’agent immobilier devra saisir le tribunal, démontrer la faute de l’acheteur et établir le montant du préjudice qu’il subit, pour obtenir réparation.