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Ce que change ALUR dans la transaction

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La loi ALUR, destinée à modifier et sécuriser les rapports entre propriétaires et locataires, bouleverse le métier d’agent immobilier. Davantage de professionnalisme avec l’obligation de formation continue pour les détenteurs d’une carte professionnelle, plus de déontologie avec la mise en place d’un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière, des honoraires mieux encadrés…l’adaptation à cette nouvelle donne prendra du temps. Mais la profession a sa carte à jouer, dans un contexte où son image souffre d’un déficit de confiance auprès du public.

Une profession plus encadrée

 La loi ALUR apporte quelques aménagements : la recherche de biens immobiliers est soumise à la loi Hoguet, les « chasseurs d’appartements » doivent détenir la carte professionnelle. La fonction de syndic constitue une activité à part entière, distincte de la gestion immobilière. La location d’un bien est une activité de gestion immobilière lorsqu’elle est l’accessoire d’un mandat de gestion : l’agent immobilier gestionnaire n’a ainsi plus besoin d’établir un mandat de location pour la mise en location du bien.

La loi ALUR crée un Conseil national qui a pour mission de « veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétence » nécessaires à l’exercice des activités réglementées par la loi Hoguet. Il sera constitué majoritairement d’agents immobiliers titulaires de la carte professionnelle. Une fois mis en place, il fera des propositions au gouvernement sur le contenu du Code de déontologie, les conditions d’aptitude, la formation continue… La loi ALUR prévoit la mise en place d’une commission de contrôle, chargée de la discipline de la profession, qui peut prononcer des sanctions allant de l’avertissement à l’interdiction définitive d’exercer.

La carte professionnelle sera délivrée par le président de la chambre de commerce et d’industrie, dans des conditions à définir par décret. Les agents immobiliers qui détiennent la carte professionnelle à ce jour la conservent, mais pour en obtenir le renouvellement, ils devront avoir suivi la formation continue dont le contenu sera précisé par décret.

La loi ALUR impose aux négociateurs immobiliers, salariés ou agents commerciaux, de justifier d’une compétence professionnelle, qui sera fixée par décret. Les personnes déjà titulaires de l’attestation d’emploi sont réputées justifier de cette compétence professionnelle. L’agent immobilier et les détenteurs de l’attestation d’emploi devront tous suivre une formation continue, dont le contenu sera également défini par décret.

Outre la nécessité d’une compétence professionnelle et d’une formation continue, l’agent commercial devra souscrire une assurance de responsabilité civile, dans des conditions à fixer par décret. Il doit dorénavant indiquer son statut dans les publicités, mandats de vente (ou de recherche) et documents d’une transaction immobilière à laquelle il participe. Il ne peut pas assurer la direction d’un établissement, d’une succursale, d’une agence ou d’un bureau.

Les négociateurs, directeurs d’un établissement ou d’un point de vente et agents commerciaux doivent informer l’agent immobilier des liens capitalistiques ou juridiques qu’ils ont avec une entreprise ou un établissement financier dont l’agent immobilier propose les services à ses clients.

Un décret définira les conditions dans lesquelles l’agent immobilier doit informer ses clients des liens capitalistiques ou juridiques que lui-même ou l’un de ses négociateurs ou directeurs entretient avec une entreprise ou un établissement financier dont il propose les services.

À partir du 1er juillet 2014, l’agent immobilier n’aura plus l’obligation de mentionner les honoraires reçus en transactions dans le registre répertoire, ni de délivrer le reçu prévu par la loi Hoguet.

 L’impact dans l’activité de transaction

La publicité effectuée par l’agent immobilier mentionne, quel qu’en soit le support, le montant des honoraires TTC : à la charge du locataire ainsi qu’à la charge de l’acquéreur en pourcentage du prix.

Le mandat doit préciser les modalités de non-reconduction des contrats. Il doit reproduire l’article L136-1 du Code de la consommation (loi Hamon). La somme versée en application de la clause pénale du mandat sera plafonnée par décret. À partir du 1er juillet 2014, le mandat devra indiquer les moyens employés par l’agent immobilier et, le cas échéant, par son réseau, pour diffuser auprès du public les annonces commerciales relatives à la vente, la location ou la recherche d’un bien. Le mandat exclusif doit indiquer, en outre, de façon très apparente, les dispositions légales relatives à la résiliation du mandat et qui doivent comporter une clause d’irrévocabilité. Il doit également mentionner, à partir du 1er juillet 2014, les actions que l’agent immobilier s’engage à réaliser et la façon dont il en rend compte au mandant.

Dès lors que le bien se trouve dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, le vendeur doit fournir l’information relative à la présence ou à l’absence de mérule. Ce dispositif ressemble à celui existant en matière de termites. Il n’impose pas, à ce jour, la recherche de mérule sur le bien concerné.

La publicité relative à la vente d’un lot de copropriété mentionne que le bien est soumis au statut de la copropriété, le nombre de lots, le montant annuel moyen de la quote-part de budget prévisionnel payée par le vendeur, le cas échéant, que la copropriété est en difficulté. Lorsque l’immeuble comporte au moins un lot destiné à l’habitation, doit être annexée au compromis de vente une quinzaine de documents (article L721 2 du Code de la construction et de l’habitation). Le délai de rétractation « SRU » ne court pas, en principe, si la totalité des documents prévus n’est pas annexée au compromis. Il est nécessaire de les notifier à l’acquéreur afin de faire courir le délai de rétractation. Par exception, le délai courra même s’il manque le carnet d’entretien. Cependant, l’agent immobilier peut engager sa responsabilité car il ne respecte pas une obligation légale, et l’acquéreur peut invoquer un défaut d’information, le cas échéant.  ©LeFildel’Immo/BazikPress

Anne-Claude Poncet

Anne-Claude Poncet, Expert immobilier BusinessFil.
Interlocuteur privilégié des professionnels de l’immobilier, elle répond à toutes leurs questions juridiques au travers de la hotline de la société BusinessFil, réalise des contenus pour des publications spécialisées, et leur dispense des formations professionnelles.
Email : contact@businessfil.fr

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