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Et plus tard… la reprise

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Certes, la production de crédits immobiliers aux particuliers s’est ressaisie durant le deuxième trimestre. Mais il s’agit avant tout d’un rattrapage dans un contexte qui reste difficile. D’ailleurs, le marché de l’ancien a poursuivi son recul.

En juillet 2009, les taux des prêts du secteur concurrentiel (hors assurances et coût des sûretés) se sont établis en moyenne à 3,96 %. Depuis novembre 2008, les taux ont donc reculé de 119 points de base : ils sont ainsi revenus à leur niveau de février 2007. Par cette baisse, les établissements de crédit soutiennent évidemment le marché (une baisse des taux de 120 points de base est équivalente, en terme de solvabilité de la demande, à une baisse des prix de l’ordre de 10 %).

Les taux se stabilisent autour de 4 %

D’ailleurs certains établissements ont proposé des conditions de taux particulièrement attractives afin de consolider leur production durant l’été sur un marché toujours très difficile. Aussi est-il probable que la période estivale marque la fin de la baisse des taux et ouvre une nouvelle ère durant laquelle les taux fluctueront autour d’un point bas de l’ordre de 4 %. Quant à la durée des prêts, après s’être allongée de l’ordre de 8 mois en 2007, elle avait reculé d’autant sur l’ensemble de l’année 2008. En dépit de la stabilisation observée au début de 2009, elle diminue maintenant lentement : la baisse est de l’ordre de 6 mois sur un an. Et en juillet, la durée des prêts s’est établie à 211 mois (234 mois pour l’accession dans le neuf et 222 mois dans l’ancien). Pourtant, compte tenu du niveau des taux d’intérêt pratiqués, les conditions de crédit sont toujours excellentes : le niveau des mensualités associées à un même capital emprunté reste en effet de l’ordre de 7 % inférieur à celui de décembre 2008 !

 La reprise viendra donc, mais plus tard, lorsque les effets de la remontée du chômage ne se feront plus ressentir… c’est-à-dire au printemps 2010.

Mais, au-delà du repli sensible constaté en mai 2009, l’indicateur de solvabilité de la demande se dégrade lentement depuis le début de l’année. Cette évolution intervient dans le cadre d’un recours accru à l’endettement. Le recul de l’apport personnel est en effet rapide dans le contexte actuel de blocage du marché de la revente et de transformation des clientèles.

Jusqu’en octobre 2008, l’indicateur de solvabilité de la demande avait pu bénéficier assez largement de la baisse du coût moyen des opérations réalisées et donc d’un moindre recours à l’endettement. Au troisième trimestre 2009, il profite toujours de l’amélioration des conditions de crédit, mais il commence à encaisser les contrecoups de la crise économique sur le pouvoir d’achat des ménages et la remontée du coût des opérations réalisées. Il s’établit cependant encore à un de ses meilleurs niveaux depuis le début des années 2000.

Après un premier trimestre particulièrement mauvais pour les marchés immobiliers et durant lequel la production de crédits immobiliers aux particuliers avait reculé de 42,2 %, le deuxième semestre s’est ressaisi, d’après l’OPCI. La production a en effet progressé de 33,8 % d’un trimestre sur l’autre, récupérant sans aucun doute une partie de la demande non exprimée du début de l’année. Certes, le deuxième trimestre est habituellement celui de la reprise saisonnière de l’activité, à la sortie des mois d’hiver et de l’assoupissement du marché. Mais pour retrouver un redressement d’une telle vigueur à cette période de l’année, il faut remonter en 2005 et à la mise en place du nouveau PTZ.

Le recul de la production de crédits est enrayé

En dépit de cet effet de rattrapage, le recul du marché des crédits immobiliers paraît pourtant enrayé. Après la « descente des quatre marches » commencée au printemps 2008, le deuxième semestre 2009 semble en effet constituer le point bas de retournement du marché. Non pas du fait d’un renouveau de la demande soutenue par des conditions de crédit et des dispositions publiques sans précédent (doublement du PTZ, crédit d’impôt au titre des intérêts d’emprunt…, les taux d’effort des accédants sont à leur plus bas depuis 1978 !) mais parceque ne restent sur le marché que ceux qui n’ont pas la possibilité de différer leur décision (constitution de ménage, changement familial, mobilité professionnelle contrainte…).

Pour autant, depuis de début de l’année, la production de crédits a diminué de 35,4 % sur un an, de semestre à semestre. Et même si elle est maintenant descendue à un point bas, l’ensemble de l’année devrait se solder par un volume d’offres acceptées ne dépassant pas 100 à 105 milliards d’euros.
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L’ancien patine encore

Depuis le début de l’année 2009, le coût des opérations réalisées dans l’ancien est reparti à la hausse, d’après l’Observatoire du financement des marchés résidentiels, à un rythme toutefois encore modéré (+ 0,7 % depuis le début 2009 et sur un an). Et cela tranche avec la tendance à la stabilisation constatée l’année dernière à la même époque. Alors que l’activité du marché de l’ancien continue à reculer, l’indicateur de solvabilité de la demande confirme sa dégradation : l’évolution favorable des conditions de crédit n’est plus suffisante pour contrecarrer à la fois une remontée du coût des opérations et un besoin d’endettement en hausse !

Les inquiétudes que la demande nourrit face à la remontée du chômage ne peuvent dès lors plus être négligées par les pouvoirs publics et, faute d’une sécurisation satisfaisante des parcours résidentiels, on peut craindre que les projets immobiliers des ménages exposés à ce risque soient reportés à des jours meilleurs, voire abandonnés. C’est dans ces conditions que le marché de l’ancien a connu un nouveau recul au cours du premier semestre 2009, en réponse au blocage du circuit de la revente et sans qu’il soit possible d’en escompter une redynamisation rapide (les revendeurs sont bloqués par des candidats à l’achat qui « ont lu/entendu » que les prix allaient baisser). Et d’ailleurs, compte tenu de l’activité constatée au premier semestre (un recul de l’ordre de 32,5 % sur un an, d’après l’Observatoire de la conjoncture du SNPI, et un volume des crédits à l’ancien – après correction de l’effet prix de l’immobilier – en repli de 31,5 %, d’après l’OPCI), le marché de l’ancien devrait enregistrer seulement 480 000 transactions environ sur l’ensemble de l’année, soit une baisse totale de près de 35 % en deux ans, pour une activité revenue au niveau de l’année 1991.

Michel Mouillart.

Cet article synthétise les résultats de l’observatoire du financement des Marchés Résidentiels (Crédit logement/CSa) et de l’observatoire de la Production de Crédits immobiliers (Université de Paris X-Nanterre). le premier se fonde sur l’analyse d’un échantillon représentatif de dossiers de crédits immobiliers aux particuliers acceptés (et non pas de prospects ou d’offres de prêts). il concerne chaque mois de l’ordre de 25 000 opérations immobilières (dont près de 45 % de transactions sur logements anciens), soit de l’ordre de 20 % de l’ensemble du marché. la production de crédits immobiliers concernée couverte par l’échantillon est ainsi de près de 3,5 Mds d’€ chaque mois, pour une production annuelle globale de 170 Mds d’€ en 2007, d’après l’observatoire de la Production de Crédits immobiliers. Ce dernier réalise chaque trimestre un recensement quasi exhaustif (le taux de couverture est de 97,2 %) des crédits nouveaux accordés aux ménages.

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