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À partir de l’analyse de plus de 10 000 dossiers d’impayés, Mila, assureur français spécialisé dans l’immobilier, décrypte l’impact de l’allongement des procédures judiciaires sur les propriétaires. Délais record, coûts en hausse et fortes disparités territoriales : des tendances qui fragilisent durablement le marché locatif et interrogent les professionnels de l’immobilier.
Cette analyse met en lumière des tendances structurelles qui pèsent sur le marché de la location longue durée, en particulier le poids croissant et la durée des procédures judiciaires.
Contrairement aux idées reçues, les impayés de loyer sont très majoritairement liés à des événements imprévus de la vie.
Selon l’étude Mila, 62 % des situations d’impayé trouvent leur origine dans des aléas tels que des problèmes de santé, une perte d’emploi entraînant une baisse de revenus ou une séparation. Ces facteurs constituent aujourd’hui la première cause d’impayé de loyer.
D’autres situations résultent de fragilités financières préexistantes ou de conflits entre locataires et propriétaires.
À l’inverse, seuls 8 % des incidents de paiement relèvent d’un comportement volontairement malhonnête de la part du locataire.
Face aux impayés, la résolution amiable devient de plus en plus rare. Près de 70 % des dossiers analysés par Mila ne trouvent pas d’issue rapide par la reprise du paiement ou le départ du locataire.
Ces situations font alors l’objet d’un commandement de payer signifié par un commissaire de justice, marquant l’entrée dans une procédure contentieuse.
Par ailleurs, 34 % des dossiers nécessitent l’intervention d’un avocat afin de poursuivre les démarches judiciaires, traduisant une complexification croissante des procédures liées aux loyers impayés.
À lire aussi cet article publié sur le site du Journal de l’Agence : Saisie des loyers impayés sur salaires : une nouvelle procédure « plus efficace et plus rapide » pour les bailleurs – Journal de l’Agence
L’étude met en évidence la forte pression qui s’exerce sur les tribunaux judiciaires, avec des conséquences directes pour les propriétaires bailleurs. Les délais moyens pour obtenir une audience après une assignation varient fortement selon les juridictions.
Ils atteignent jusqu’à 18,9 mois au tribunal judiciaire de Longjumeau et 14,7 mois à Roanne.
À l’inverse, certaines juridictions comme Marseille, Toulon ou Grasse parviennent à maintenir des délais moyens inférieurs à 3,5 mois.
Ces écarts créent une véritable inégalité territoriale face à l’incertitude et à la perte de revenus subie par les propriétaires.
L’allongement des délais et le recours accru au contentieux ont un impact direct sur le coût global des impayés de loyer.
Pour les dossiers nécessitant l’intervention d’un avocat, le coût moyen atteint 10 140 €.
Dans le détail, le montant moyen des impayés s’élève à 9 120 € en contentieux, contre 2 440 € dans les situations réglées à l’amiable. À cela s’ajoutent des frais de procédure moyens de 1 020 €, pourtant négociés par Mila, un montant qui peut facilement doubler pour un propriétaire non assuré.
Pour les propriétaires investisseurs, ces coûts peuvent mettre en péril la capacité à honorer un crédit immobilier ou à sécuriser un complément de revenu, notamment en vue de la retraite.
L’incertitude prolongée génère également un stress financier, psychologique et administratif important.
« L’investissement locatif est confronté à une conjoncture particulière. Nos chiffres ne témoignent pas seulement d’une hausse des incidents, mais surtout d’une transformation du risque : le règlement est plus long et plus coûteux. Sécuriser son investissement devient la priorité absolue pour les bailleurs », analyse Gérard Deray, cofondateur et PDG de Mila.
Dans ce contexte de judiciarisation croissante et de délais judiciaires records, l’assurance loyers impayés apparaît comme un outil clé pour fluidifier le marché de la location longue durée.
Elle permet de sécuriser les propriétaires, y compris lorsque le locataire est confronté à un aléa de la vie.
L’assurance garantit la continuité des revenus locatifs (loyers et charges) et prend en charge les démarches ainsi que les frais liés aux procédures contentieuses.
Certaines offres couvrent ces risques sans limite de durée ou de montant jusqu’à la récupération du logement.
À l’inverse, le propriétaire non assuré doit supporter seul l’ensemble des coûts et délais, dans un parcours judiciaire de plus en plus long et complexe en cas d’échec de la résolution amiable.
« Dans un contexte de forte judiciarisation des litiges, le rôle de l’assurance est d’apporter une réponse globale qui va au-delà de la simple indemnisation. Elle permet aux propriétaires de maintenir leurs projets d’investissement sans incertitude sur leurs revenus », conclut Jean Boucher, directeur général et cofondateur de Mila.
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