« Dégradations en cours de bail : à qui incombe la charge ? » Sacha Boyer

À la charge du locataire

Selon la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit assurer l’entretien courant du logement.

Le manque d’entretien et les réparations locatives prévues par le décret du 26 août 1987 sont donc à sa charge (ex. faïence fissurée, flexible de douche abîmé).

Toutes les pertes et dégradations survenues pendant le bail sont également à sa charge, sauf s’il prouve qu’elles sont dues à :

• la vétusté,
• un cas de force majeure,
• une intrusion sans son consentement,
• ou à la faute du bailleur.

En résumé
Le locataire reste responsable de ses négligences, de celles de ses invités, ainsi que des petites réparations et des défauts d’entretien.

À la charge du propriétaire

• Les dégradations dues à la vétusté
  (usure normale du logement : peinture ternie, sol usé, etc.) sont à la charge du propriétaire. Pour éviter les litiges, il est conseillé d’annexer une grille de vétusté au bail, indiquant la durée de vie et la perte de valeur des éléments du logement. En cas de contestation, elle permet de distinguer l’usure normale d’un défaut d’entretien. Seules les grilles de vétusté issues d’un accord collectif sont valables.
• Les dommages liés à un cas de force majeure (ex. événement climatique) incombent aussi au propriétaire, pouvant être indemnisé par son assurance.
• La loi lui impose également les grosses réparations prévues par l’article 606 du Code civil (murs porteurs, voûtes, poutres, toitures, digues, murs de soutènement, clôtures).

En résumé
Le propriétaire prend en charge ce qui relève de l’usure normale, des événements exceptionnels, des réparations lourdes et celles autres que locatives.

Dégradations sur les meubles

De la même manière, le locataire doit entretenir les meubles et réparer ce qu’il a abîmé pendant la location.

Le bailleur doit prendre en charge les réparations liées à l’usure normale ou à des pannes indépendantes du locataire, pour garantir que les équipements restent en bon état.

Exemple
Si la machine à laver tombe en panne à cause d’un mauvais entretien, le locataire paie la réparation ; si la panne est due à l’usure ou à un défaut, c’est au bailleur de la réparer.

Comment prouver qui est responsable ?

On le rappelle, les réparations locatives ainsi que les pertes et dégradations survenues pendant le bail incombent au locataire, sauf s’il démontre qu’elles résultent de la vétusté, d’un cas de force majeure, d’une faute du bailleur, d’un tiers qu’il n’a pas introduit, ou qu’elles étaient déjà présentes à son arrivée.

Le locataire doit donc démontrer qu’il n’est pas responsable. D’où l’importance de l’état des lieux : sans lui, le logement est présumé remis en bon état locatif, sans besoin de réparations à la charge du locataire.

Exemple
Une armoire suspendue qui se décroche et casse : s’agit-il d’une usure normale ou d’une surcharge excessive ? Si le locataire peut fournir des photos montrant que les vis étaient déjà anciennes ou rouillées, la dégradation pourra être imputée à la vétusté et donc à la charge du propriétaire.

En revanche, s’il ne parvient pas à en apporter la preuve, il restera responsable. Sinon, faire appel à un professionnel pour trancher est une solution.

Le propriétaire peut déduire du dépôt de garantie le coût des réparations, sur présentation de factures ou devis.

Le reste doit être restitué 1 mois après la remise des clés si l’état des lieux est conforme, ou 2 mois si des différences sont constatées.

Si le dépôt ne suffit pas, le bailleur peut réclamer le reste dû au locataire, justificatifs à l’appui.

Comment régler un litige persistant ?

En cas de litige entre propriétaire et locataire, vérifiez d’abord si des cautions ou garanties peuvent couvrir les réparations : la garantie loyers impayés (GLI) peut rembourser les dégradations si elles y sont incluses, et la caution VISALE rembourse jusqu’à deux mois de loyer si le bailleur en fait la demande dans les 30 jours suivant la remise des clés. Certaines cautions privées couvrent aussi les dégradations.

Sinon, la commission départementale de conciliation pourra être saisie (obligatoire si le litige est ≤ 5 000 €).

Cette démarche gratuite cherche un accord à l’amiable. Si aucun accord n’est trouvé, une action en justice reste possible. Le délai de prescription est de 3 ans à partir du moment où le fait est connu.