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Les syndicats de l’immobilier traversent une crise silencieuse. Alors que les adhésions s’érodent, c’est toute la place du syndicalisme patronal qui interroge. Tribune d’Henry Buzy-Cazaux.
C’est un sujet tabou : le rapport entre les professionnels de la transaction et de la gestion immobilières aux syndicats représentatifs de leurs activités n’est plus aussi affectueux que par le passé. Les syndicats peinent à augmenter leur solde net d’adhérents et ne profitent guère des créations d’entreprises dans le secteur. Pourtant, il fut un temps où créer son agence ou son cabinet menait à l’adhésion automatique à une organisation professionnelle.
Depuis des années, ce mouvement se ralentit et chacun des trois grands syndicats — FNAIM, UNIS et SNPI — perd en taux de pénétration. Sans doute les situations sont-elles différentes : l’enjeu de cette réflexion ne consiste pas à nuancer l’analyse selon la situation de chaque syndicat, son dynamisme commercial particulier ou encore son rapport qualité-prix, mais à partager des analyses et des constats dressés par tous, appelant des évolutions, sur la base d’un diagnostic commun. Les chiffres du recul du taux de pénétration peuvent-ils être contestés ? Non, et les statistiques de cartes professionnelles délivrées, publiées par le CCI, sont un juge de paix. Les trois syndicats de référence, FNAIM, UNIS et SNPI, rassemblent sans doute moins de la moitié des quelque 42 000 agents immobiliers recensés en 2025.
Pour les métiers de la gestion, le taux de pénétration est sans doute plus élevé : parmi les 15 400 gestionnaires locatifs, les 2/3 probablement sont affiliés à un syndicat. Cette proportion enfin est supérieure chez les syndics de copropriété : les 3/4 probablement adhèrent à un syndicat. Le cas particulier des agents commerciaux, travailleurs indépendants qu’on peut estimer des entrepreneurs à eux-seuls, est difficile à traiter : leur adhésion peut être collective, par l’intermédiaire de la tête de réseau pour ceux qui sont membres de l’un des réseaux de mandataires, ou individuelle, lorsque le syndicat le permet. Au bout du compte, on peut estimer que la moitié des agents commerciaux de la transaction adhèrent à un syndicat.
Ces chiffres témoignent d’une représentativité correcte des trois syndicats.
Néanmoins, l’érosion de ces adhésions est là et la tendance n’est pas à une conquête qui compenserait les pertes. D’où viennent-elles ? Bien sûr pour partie de la mortalité ou des difficultés économiques des entreprises, liées à la conjoncture et plus largement aux circonstances dures depuis des années. On peut imaginer aussi que l’accès à l’information facilité par Internet et a fortiori par l’intelligence artificielle a porté préjudice aux syndicats, dont l’une des missions cardinales consiste à éclairer et à transmettre les compétences aux entrepreneurs.
Parallèlement, les franchises, réseaux coopératifs et grandes enseignes ont progressivement développé des services qui répondent aux besoins quotidiens des agences et des cabinets. Accompagnement juridique, outils, formation, solutions commerciales… autant de prestations qui réduisent, aux yeux de certains professionnels, la valeur perçue de l’adhésion à un syndicat.
Cette réalité crée un dilemme pour les syndicats : jusqu’où doivent-ils aller dans la mise à disposition de solutions commerciales ? Un logiciel, des produits d’assurance ou de financement, des outils d’organisation et de progrès commercial font-ils partie de leur offre naturelle, ou leur font-ils courir le risque que les réseaux les ressentent comme concurrents ?
Dans le même temps, les syndicats considèrent qu’ils ont un rôle en quelque sorte républicain : réduire l’écart entre les entreprises qui ont des réponses à leurs attentes professionnelles venant de leur adhésion à des réseaux divers ou de leur taille. Ils le font pour garantir un socle commun de qualité et réduire les écarts entre les entreprises les mieux dotées et les autres, dans un contexte économique qui tend à les accentuer.
Au demeurant, les élans d’adhésion à des communautés se sont accentués au cours des dernières années, pour preuve que la solitude et l’isolement commerciaux des entrepreneurs sont de plus en plus difficiles à supporter.
Enfin, quelle importance les entrepreneurs accordent-ils à la mission fondamentale des syndicats, l’influence publique ?
D’évidence, cette mission est de plus en plus lourde. Les textes législatifs et règlementaires s’amoncellent et leur rythme d’élaboration et de parution est toujours plus soutenu. Les risques d’incohérence et d’inadaptation à la réalité s’aggravent. Légitimement, on pourrait penser que les professionnels veuillent par leur adhésion augmenter les moyens de l’action des syndicats et aussi leur représentativité, qui constitue une force politique majeure. Sauf que le sens civique des entrepreneurs s’émousse.
L’engagement syndical, fût-il passif, se perd. Ne parlons même pas de l’engagement actif, pour occuper des postes et porter des mandats : les syndicats peinent à faire lever des vocations.
Oui, l’égoïsme l’emporte sur le goût de l’action collective, avec même ce cynisme que si les autres financent les syndicats leur travail profitera à tous, adhérents et non adhérents.
Quant à la défense en cas de problème, elle est trop souvent comprise comme inconditionnelle, alors que les syndicats peuvent soutenir un professionnel pour une bonne cause, mais pas s’il a fauté et mis en péril l’image collective.
Quid en outre de ces lieux et de ces moments d’échanges et de rencontres entre professionnels que créent les syndicats ? C’est une richesse que mettent souvent en avant les adhérents convaincus.
Mais à l’ère des réseaux sociaux, le sentiment prévaut qu’on fréquente la terre entière en restant chez soi ou dans son bureau. La convivialité syndicale souffre.
Un autre phénomène affaiblit les syndicats : l’apparition de structures qui revendiquent la représentativité, sans être des syndicats à proprement parler. Des associations, des labels viennent distraire une partie des entrepreneurs. Ils ont là en tout cas des choix alternatifs pour n’être plus seuls. La question des missions et des services rendus en est une autre.
Enfin, on ne peut nier qu’en période de vaches maigres, les entreprises réduisent les charges, y compris les plus utiles. Cette question doit bien sûr faire réfléchir sur le rapport entre les services et le montant des cotisations, les cotisations les plus chères étant plus exposées que les moindres à la guillotine comptable.
La question des cotisations est également centrale. Les syndicats devront sans doute faire évoluer leur modèle économique, adapter leurs services et mieux tenir compte de la diversité des entreprises qu’ils représentent.
Cette évolution ne pourra toutefois se faire au détriment d’un principe essentiel : une justice sociale entre les adhérents, qui demeure le ciment de tous les syndicats patronaux. La question corollaire des services à la carte doit être instruite, sans mener à bâtir des systèmes illisibles. Le train de vie professionnel des syndicats doit-il être revu ? Probablement des économies peuvent-elles être engagées et chacun des trois syndicats a ouvert le dossier, avec des équipes ajustées. D’autres postes méritent sans doute une attention particulière, comme l’immobilier, dans les limites de la décence : dans le monde de l’influence publique, on est aussi ce qu’on paraît…
Et puis, ne peut-on tabler sur une renaissance du sens civique ? Dans un pays qui perd ses repères, on oublie parfois que ces organisations savent accomplir des missions qui conditionnent le bon fonctionnement de la démocratie : éclairer objectivement la décision publique et lui éviter d’être hors sol, calmer les tensions et les exaspérations en servant d’amortisseur aux colères et aux désespoirs, et préparer le corps social aux évolutions les plus exigeantes.
Une condition néanmoins à ce renouveau des syndicats : leur rajeunissement. C’est des jeunes entrepreneurs que viendra le salut. On se trompe à les croire égoïstes. Ils ont un sens aigu du collectif efficace.
Les chefs d’entreprises seraient bien inspirés d’associer davantage leurs collaborateurs à la vie syndicale. Les syndicats, eux, doivent aller à la source, dans les écoles et les formations spécialisées en immobilier, pour convertir les futurs patrons à l’adhésion et à l’action syndicales. La messe n’est pas dite et un autre âge des organisations professionnelles est à préparer avec enthousiasme.
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