« Crédit : doit-on craindre une hausse des taux immobiliers? », Pascal Beuvelet, Président de In&Fi Crédits

La brusque hausse de l’OAT 10 ans a surpris le marché… Pour autant peut-on parler de krach obligataire comme le suggèrent certains…

En seulement quelques semaines le taux des *OAT a été multiplié par trois et concomitamment la banque LCL augmentait ses taux de 0.10%. Aussitôt, de nombreux commentateurs en mal de scoop dramatisant nous expliquent que les taux immobiliers vont obligatoirement remonter puisqu’ils sont indexés sur les taux OAT.

Pas d’affolement ! Comme dit justement le proverbe chinois : « Quand un chien aboie à une ombre dix mille chiens lui font écho », et c’est exactement ce qui se passe puisque de nombreux médias reprennent cette argumentation injustifiée de la hausse des taux. Cette théorie de l’indexation des taux immobiliers sur les taux OAT est totalement fausse.

Les conditions économiques qui peuvent contraindre un établissement de crédit à augmenter ses taux sont :

1. Une difficulté d’accès aux liquidités. Dans cette configuration, c’est la loi de l’offre et la demande qui s’applique : la masse monétaire à prêter est réduite, il faut donc payer plus cher pour l’obtenir. Les taux montent !

2. Une augmentation du coût de la ressource monétaire. Si l’argent coûte plus cher à la banque, elle le vend plus cher. Les taux montent !

3. Une hausse de l’inflation qui impacte les coûts de fonctionnement (salaires, charges, produits etc…) et qui font grimper le prix de revient. Dès lors, pour conserver les marges les taux montent !

Mon constat aujourd’hui : ces conditions sont totalement inexistantes.

1. Les liquidités sont là puisque la BCE alimente en permanence l’économie à raison de 50 milliards d’euros par mois jusqu’à fin 2016.

2. Les taux de refinancement des banques sont toujours au plus bas de 0.05%.

3. L’inflation est à 0%. Très loin du niveau 2% recherché par la banque centrale.

Pour ma part, emprunteur, depuis plus de 40 ans, (j’ai emprunté à long terme à 14% !) je lie la variation des taux immobiliers à la variation de l’inflation. Actuellement à 0%, elle est anticipée par la BCE au niveau de 1% à 1.5% pour la fin 2015. Dans cette configuration haussière, les taux pourraient augmenter progressivement pour aboutir, en fin d’année, à une hausse maximum de 0.10 à 0.15 % sur les durées de 15 à 20 ans. Sur le plan pratique, il convient également de relativiser l’impact financier d’une telle remontée des taux. En effet, une hausse de 0.10% sur 100 000 € à 15 ans se traduit par une augmentation de la mensualité de 4.60 €.

Quant au coût du crédit global, il se renchérit de 828 €. Donc rien d’alarmant.

En l’état, j’estime qu’une variation brutale et généralisée des taux immobiliers n’est absolument pas à l’ordre du jour, d’autant que la concurrence interbancaire est toujours aussi forte et qu’elle régule les taux au plus bas.  Les banques sont elles aussi confrontées aux impératifs de toutes les entreprises commerciales et qu’il ne leur est pas possible d’être franc-tireur et de se déconnecter du marché ! La hausse très médiatisée de 0.10% du LCL sert à le mettre hors-jeu !

Naturellement, chaque établissement de crédits à ses propres impératifs financiers et commerciaux, aussi, nous constaterons de façon sporadique des variations de faibles amplitudes. D’autre part, professionnels, nous savons bien qu’un établissement de crédit qui a réalisé ses objectifs de prêts est beaucoup moins enclin à faire des rabais sur ses marges. Aussi dès le début du quatrième trimestre, nous verrons les premières hausses là où la demande de crédit est la plus forte et pour de plus gros montants et ce, prioritairement en Ile de France et dans les grandes métropoles régionales.

Sur le fond, je maintiens formellement que pour le millésime 2015 la fenêtre au niveau des prix et taux n’a jamais été aussi bonne pour tous ceux qui veulent réaliser leur projet immobilier.

*Information sur les Obligation Assimilable du Trésor http://www.aft.gouv.fr/rubriques/_68.html