Contributions, impôts et taxes divers, frais de notaire, TVA… nos législateurs ont mis au point une panoplie inégalée en Europe.

photo : Person Calculating Invoice With Calculator

Le patrimoine global des français est supérieur à 10 000 milliards d’euros sur lesquels l’immobilier représente près de 7 500 milliards. Ce fantastique bassin de recettes potentielles pour un État endetté ne peut qu’attiser la volonté d’impositions. Impositions d’autant plus faciles à mettre en œuvre puisqu’il s’agit de taxer un patrimoine parfaitement identifié (notre cadastre est très performant) et, comme son nom l’indique, totalement immobile.

Un logement vendu neuf supporte une fiscalité de 27 % du prix. 27 % ! Un chiffre record, là où la moyenne européenne est à 14,5 %. Sans compter les taxes d’aménagement régionale, départementale, communale, taxe sur les parkings et, pour compléter le tout, une taxe archéologique ! Ces taxes sont payées en amont par le promoteur et forcément répercutées dans le prix de vente. Comment s’étonner alors des prix de notre immobilier ?

Une somme de taxes de la détention à la vente

L’achat d’un bien dit ancien est lui aussi très pénalisé au profit des collectivités territoriale : une taxe communale égale à 1,20 % du prix de vente, une taxe départementale variable d’un département à l’autre (environ 3,6 %), plus les frais d’assiette et de recouvrement de 2,50 %, calculés sur le montant de la taxe départementale. Malheureusement la fiscalité imposée à l’acquisition n’est qu’un début. Cette imposition « one shot » n’est rien en comparaison de l’écrasant cumul des taxes qui accompagnent le bien tout le temps de sa détention et jusqu’à sa revente. Taxe d’habitation, taxe foncière, revenus locatifs, plus-value immobilière, rien ne vous sera épargné.

Ainsi l’envolée des taxes locales en raison de la baisse des dotations aux collectivités locales n’y est pas étrangère. Concernant la seule taxe foncière, l’UNPI a démontré qu’entre 2011 et 2016, elle a augmenté de 14,01 % en moyenne, pour rapporter 26,1 milliards d’euros en 2011 et 31,9 milliards en 2016. En comparaison, sur cette même période de cinq ans, l’inflation n’a progressé, elle, que de 3 % (Insee), les loyers de 3,76 % (Clameur) et le smic horaire de 6,24 % !

L’étude du cabinet d’avocats Fidal, commandée par la Fédération des promoteurs immobiliers de France, explique qu’un couple de classe moyenne avec deux enfants paie une taxe foncière 2,5 fois plus qu’un Anglais, 3 fois plus qu’un Allemand et 10 fois plus qu’un Hollandais !

Point d’orgue : l’impôt sur la fortune immobilière

Mais ce n’est pas assez. Souvenez-vous de la loi de finances 2014 qui a organisé l’augmentation des droits de mutation votée par les départements. Ceux-ci peuvent relever le taux des droits dus par l’acquéreur de 3,8 à 4,5 % !

Mais ce n’est pas encore assez. En 2014, il a été décidé une hausse de 20 % de la taxe d’habitation des propriétaires de résidences secondaires situées dans les zones dites tendues.

Mais ce n’est toujours pas assez. Il y a le nouvel impôt sur la fortune immobilière qui a perdu son qualificatif de solidarité. Une « exception française », vu son absence dans la plupart des autres pays du monde. Cet impôt varie de 0,5 à 1% sur la valeur du patrimoine immobilier des assujettis. Une fois de plus, il s’agit d’un impôt sur des biens acquis grâce à une épargne qui a déjà été taxée. Sans aucun doute c’est bien l’immobilier la grosse vache à lait de l’État et ce sont très majoritairement les petits propriétaires qui en font les frais. Malgré cela, l’immobilier reste plus que jamais une valeur refuge. Les placements financiers n’ont quasiment plus de rendement et leur détention reste risquée. Quant aux revenus des retraites, nous savons que la garantie de leur niveau dans le temps n’est pas acquise, bien au contraire.

Aussi dans l’attente espérée de réformes salutaires pour réduire la pression fiscale mortifère et redonner confiance aux acteurs de l’économie, les taux devraient rester durablement contrôlés et bas. Dans ce contexte, les emprunteurs à long terme et à taux fixe bénéficient d’une excellente opportunité financière pour réaliser leur projet immobilier.

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pascal beuvelet
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