L’analyse trimestrielle du marché immobilier résidentiel du réseau d’agences immobilières Laforêt confirme la reprise du marché immobilier et le retour des primo-accédants.
Une demande toujours en hausse
La demande de logements ne faiblit pas (+5,2 % cumulés au 3e trimestre), confirmant la tendance de ce début d’année. Un contexte particulièrement favorable aux primo-accédants disposant d’un apport ou d’un soutien familial. Ils profitent en effet d’une période propice avec des taux de crédit, qui restent extrêmement bas, malgré un léger redressement (+0,2 point au 3e trimestre) ! Quant aux prix, si la baisse est moins marquée au 3e trimestre, ils restent en retrait.
C’est en région que cette demande est la plus forte, avec une hausse de 6% (cumulée sur 9 mois). Et si à Paris cette croissance est moins sensible qu’en début d’année (3% au 3e trimestre contre 4% au 1er), il s’agit plutôt d’un phénomène saisonnier. Une situation également liée à une offre moindre. Ainsi, malgré ce léger recul, la demande reste encore largement supérieure à l’offre, notamment en Ile-de-France.
Parmi les biens les plus recherchés, on trouve les petites surfaces (studio, 2 pièces et petite maison de moins de 100 m2), mais on assiste également à un regain d’intérêt pour les appartements familiaux et les maisons de taille intermédiaire.
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Confirmant la tendance constatée au premier semestre, les transactions sont en augmentation de 10% au cumul des 9 premiers mois de l’année 2015, avec une accélération sensible au 3e trimestre (+14%). L’offre de biens disponibles à la vente, qui reste insuffisante, limite la baisse des prix, particulièrement dans les centres-villes et sur les logements les plus recherchés. Ainsi, si le marché se rééquilibre, il est freiné faute de mises en vente. Les prix attractifs, ainsi que les taux d’intérêts faibles stimulent toujours les primo- accédants. Le retour des secundo- accédants contribue également au redressement du marché de l’immobilier ancien. ” Yann Jehanno, Directeur exécutif de Laforêt.
Un phénomène de rareté qui perdure…
Alors qu’au 1er trimestre, on assistait à une stagnation de l’offre (0%), celle-ci chute de 6% au cumul des 9 mois. Si les acquéreurs sont au rendez-vous, les mises de biens sur le marché ne se font pas au rythme des ventes, avec le redressement espéré des prix en perspective. Il faut dire que les secundo-accédants se relancent progressivement sur un projet d’acquisition. Résultat : les logements se libèrent lentement, créant ce phénomène de rareté. Toutefois, certains peuvent encore espérer acheter un nouveau bien à un prix plus intéressant qu’il y a quelques années, ce qui devrait les aider à sauter le pas pour faire une nouvelle acquisition.
… surtout pour les petites surfaces
Si les petites surfaces manquent, en revanche, on croise encore beaucoup d’appartements familiaux, ainsi que des maisons de 150 m² et plus, qui trouvent moins facilement preneurs. Les maisons « pavillons » construites dans les années 50/70 peinent également à trouver des acquéreurs, du fait d’étiquettes énergétiques peu flatteuses.
Des transactions qui s’accélèrent au 3e trimestre 2015
Parallèlement, les transactions progressent fortement depuis le début de l’année (+10% au cumul des 9 mois) avec une franche accélération au 3e trimestre (+14% entre le 2e et le 3e trimestre). En région, là où la demande est la plus importante, cette hausse est sensible (+10% au cumul des 9 mois). Paris progresse également (+12% au cumul des 9 mois), tout comme l’Ile-de-France (+8% au cumul des 9 mois).
Toutefois, l’offre, plus rare sur certains biens, ralentit de nombreux projets d’acquisition. En effet, les acquéreurs sont stimulés par le nombre de biens mis en vente. Une offre plus large, permet de comparer, de multiplier les visites et de ne pas se positionner le premier (et seul) bien sur le marché.
En revanche, dans les centres-villes, où le marché est plus tendu, les accédants sont moins attentistes, ce qui justifie la stabilisation voire la remontée des prix dans certaines zones.
Enfin, les délais de vente se sont maintenus à un niveau équivalent au cours des trois premiers trimestres, avec 97 jours en moyenne au niveau national. C’est toujours en région qu’ils sont les plus longs (105 jours) et à Paris qu’ils sont les plus courts (76 jours).
L’insuffisance de l’offre limite la baisse des prix
La baisse des prix marque un coup de frein au 3e trimestre (-0,2% seulement entre le 2e et le 3e trimestre) avec un retrait cumulé sur les 9 mois de -2,5%. Si aucune hausse globale n’a été constatée, les phénomènes de rareté et de qualité des biens proposés redressent la tendance pour certains logements, dans certains secteurs. Avec -2%, Paris baisse encore légèrement, tout comme l’Ile-de-France (-2,3% cumulés sur 9 mois). Pourtant, dans cette région, les prix semblent marquer un pallier, puisque, entre le 2e et le 3e trimestre, la variation s’est établie à +0,1%. Sur les appartements de standing ou les surfaces les plus recherchées, les prix se maintiennent, voire progressent.
En revanche, les baisses de prix sont plus marquées sur les résidences secondaires, les biens excentrés ou qui présentent des défauts. Les écarts de prix (-5,8% entre le prix affiché et celui signé au cumul des 9 mois) sont légèrement moins importants qu’en 2014 : on négocie moins du fait d’une offre limitée.