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Attention à l’étendue du devoir d’information et de conseil de l’agent immobilier

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Les experts de BusinessFil reviennent sur l’actualité juridique pour vous aider à exercer votre métier d’agent immobilier dans les règles de l’art. Voici ce qu’il faut garder à l’esprit sur l’obligation d’information et de conseil des professionnels de l’immobilier.

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L’histoire

Une maison est vendue par l’intermédiaire d’une agence immobilière en août 2002. Se plaignant d’infiltrations d’eau provenant de la toiture et du pourrissement très avancé de la charpente, l’acquéreur demande l’annulation de la vente et des dommages et intérêts.

Il invoque les vices cachés : le vendeur avait connaissance de l’état de la toiture et des infiltrations et aurait donc dû l’en informer.

Le vendeur appelle en garantie l’agence immobilière. Il invoque contre l’agence un défaut de conseil : l’agence aurait dû lui conseiller de procéder aux contrôles nécessaires et lui déconseiller de mettre en vente.

Le droit

Les actes de vente prévoient que le vendeur non professionnel ne garantit pas les vices cachés. Il ne doit donc pas indemniser l’acquéreur si des désordres apparaissent sur le bien après la vente. En revanche, sa responsabilité peut être engagée si l’acquéreur prouve que le vendeur avait connaissance des vices et défauts de son bien sans l’en avoir informé.

Dans cette affaire, les juges confirment l’annulation de la vente et la responsabilité du vendeur. Ils retiennent que ce dernier avait bien connaissance des désordres liés à la toiture, un devis antérieur à la vente le prouvant. Il n’avait fait que repeindre les murs afin de faire disparaitre les traces d’infiltrations.

L’agent immobilier, quant à lui, a une obligation d’information et de conseil très étendue. La jurisprudence lui impose d’informer l’acquéreur des vices et défauts apparents du bien vendu. Sa responsabilité n’est par principe pas engagée pour des vices cachés, dont il n’a pas été informé par le vendeur, et qu’il n’a pas pu lui- même relever.

Dans cette affaire, la responsabilité de l’agence n’est pas retenue. Les juges relèvent que, bien que l’agence ait été informée de la nécessité de prévoir des travaux sur la toiture, aucun élément ne permettait de prouver que l’agence avait connaissance du vice caché affectant l’immeuble, ni de son étendue.

Selon la Cour, l’état apparent du bien ne justifiait pas d’investigation supplémentaire par rapport à l’information dont disposait l’agence, qui n’est pas un professionnel de la construction.

Que retenir pour votre agence immobilière ?

En tant qu’intermédiaire à la vente, vous avez une obligation d’information et de conseil étendue. Vous devez donc être vigilant.

Dès lors que vous êtes informé par le vendeur d’un défaut ou d’un vice du bien vendu, vous devez relayer cette information auprès de l’acquéreur, en l’inscrivant au compromis de vente.

Il parait également judicieux de conseiller par écrit au vendeur de faire faire un devis par un professionnel, devis qui sera annexé au compromis, pour permettre une parfaite information de l’acquéreur.

Si le vice n’est pas visible et que vous ne pouvez pas vous en apercevoir par un contrôle de l’état apparent du bien, votre responsabilité pourra être dégagée. Cette question restera soumise à l’appréciation des juges en fonction des éléments de preuve qui leur seront soumis.

Référence : Cass. 3è civ. 21 janvier 2015, n°13-17982

byBazikPress© Fotolia.com

Anne-Claude Poncet

Anne-Claude Poncet, Expert immobilier BusinessFil.
Interlocuteur privilégié des professionnels de l’immobilier, elle répond à toutes leurs questions juridiques au travers de la hotline de la société BusinessFil, réalise des contenus pour des publications spécialisées, et leur dispense des formations professionnelles.
Email : contact@businessfil.fr

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Vos réactions

  • Par Jcmiribel, il y a 3 années

    il ne suffit pas d’informer l’acquéreur de l’existence d’un vice, faut l’informer aussi de l’origine, de l’ampleur, de la gravité potentielle et des conséquences prévisibles du vice. Voir http://blog.cimm-immobilier.fr/jurisprudences/le-devoir-d-information-de-l-agent-immobilier-quelques-jurisprudences-1323.html

  • Par Jean Michel de BOUTSELIS, il y a 3 années

    Cela s’appuie tout simplement sur l’article 1134 du code civil. Issu du code napoléonien, il aura fallu attendre les années 2000 pour qu’un Tribunal s’appuie sur ce moyen pour fonder sa décision.
    L’exigence est évidemment « la bonne foi » (et la transparence) à tous les stades du contrat : avant-pendant-après, et précise que le professionnel s’oblige à un devoir d’information (d’explication en fait), à un devoir de conseil et à un devoir de mise en garde.
    Tout ceci, le professionnel, aujourd’hui, doit en apporter la preuve. (Elle doit donc être écrite et c’est le coeur du document d’information précontractuel)
    Si on élève un peu les choses, cela explique la raison pour laquelle j’ai toujours dit que les AI ont le « cul entre deux chaises » dès lors que leur statut est celui d’un commerçant.
    La raison pour laquelle ils ne sont pas sous statut libéral m’échappe complètement.
    Il serait temps que les professionnels y réfléchissent vraiment. Enfin, il ne faudra pas compter sur la FNAIM pour cela, et on peut comprendre pourquoi elle s’y opposerait. Mais est-ce dans le souci de préserver l’avenir de la profession ?

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