Le devoir d’information : étendue, limites et pratiques sécurisantes

Ce devoir d’information et de conseil s’inscrit dans une logique de sécurisation des opérations immobilières. Il vise à garantir que les parties contractent en parfaite connaissance de cause, dans le respect des exigences de validité et d’efficacité juridique de l’opération.

S’il est aujourd’hui renforcé par la jurisprudence, il demeure une obligation de moyen, dont la mise en œuvre et les conséquences relèvent de l’appréciation souveraine des juges, au regard des preuves apportées.

A/ Le devoir d’information et de conseil relève d’une obligation de moyen

Ce devoir consiste à fournir des informations neutres et objectives permettant aux parties de prendre une décision éclairée. Les informations transmises doivent être exactes, complètes, compréhensibles et loyales (1).

Il implique, notamment, de vérifier les caractéristiques du bien ; de contrôler la cohérence des diagnostics, la qualité, la capacité et la solvabilité des parties ; et d’informer des vices et des désordres qu’il ne peut légitimement ignorer.

Exemples de manquements :

• Le conseiller devait se renseigner plus amplement sur l’origine des fissures, afin d’informer utilement l’acquéreur (2).
• Le conseiller informé du DPE « G », et qui le publie en « D », participe au dol des vendeurs (et du diagnostiqueur) et engage sa responsabilité (3).
• Le projet de rocade délibérément passé sous silence (4). Le conseiller doit fournir une information loyale, y compris aux non-mandants (5). Le dol du vendeur ne l’exonère pas.
• Le conseiller engage sa responsabilité s’il ne détecte pas une erreur évidente du diagnostiqueur (6).
• L’absence de demande et de vérification du titre de propriété, alors qu’une simple lecture aurait permis d’identifier l’existence de travaux anti-mérule, d’en informer les acquéreurs et de remettre en cause le diagnostic (7).
• L’agent n’ignorait pas que le bien vendu était une maison de type « Mondial Pratic » construite avec des plaques en fibrociment contenant de l’amiante. La lecture du dossier ainsi qu’une recherche internet l’en aurait informé (8).
• Le vendeur qui n’est pas averti du risque d’insolvabilité de l’acquéreur (9).

Bien que renforcé, ce devoir s’apprécie au regard des compétences normalement attendues d’un professionnel agissant en qualité de professionnel de la transaction immobilière, et non au regard de celles relevant du domaine de la construction.

Récemment, la Cour est venue renforcer ce devoir lorsque le vendeur formule des déclarations précises sur un élément essentiel du bien.

Elle rappelle que l’agent doit se renseigner sur les éléments essentiels du bien, et juge qu’il doit vérifier les déclarations du vendeur, mais aussi alerter l’acquéreur en l’absence de justificatif. La simple reprise d’informations non vérifiées peut constituer une faute professionnelle (10).

Cette position semble s’écarter de celles précédemment tenues, qui estimaient que le conseiller n’était pas tenu de vérifier l’existence de désordres non apparents, en l’absence de preuve de leur connaissance, ou lorsque l’état apparent du bien ne commandait pas, pour un non-professionnel de la construction, des investigations supplémentaires (11).

👉 À lire aussi l’article publié par le Journal de l’Agence : https://www.journaldelagence.com/1286197-la-responsabilite-de-lagent-immobilier-me-caroline-dubuis-talayrach-avocat?

B/ Le devoir de vérification du conseiller n’est pas sans limites

Les professionnels de l’immobilier ne sont pas des professionnels de la construction, et ils ne sauraient y être assimilés.

N’étant pas spécialisés dans ce domaine, ils ne sont pas tenus de déceler les désordres techniques qu’ils ignorent « légitimement ». Cette ignorance peut être d’autant plus légitime, lorsqu’aucun des investigateurs spécialisés ne décèle le(s) désordre(s) allégué(s).

Exemples de limites :

• Le conseiller n’était pas en mesure de connaître l’ampleur d’une lézarde, alors même que le bureau d’étude mandaté par l’acquéreur (informé et alerté) n’avait lui-même décelé aucun défaut structurel (12).
• L’ignorance légitime est renforcée par la faute du diagnostiqueur (13).
• La limite du devoir de conseil et d’information est son champ de compétence qui n’inclut pas les aspects liés à la fiscalité (14).
• La responsabilité du conseiller est écartée face au dol du vendeur et en l’absence de preuve quant à sa propre connaissance du désordre (15).
• Le conseiller n’a pas l’obligation d’informer les acquéreurs qu’une extension des pièces est impossible, dès lors que ces derniers ne l’informe pas de ce projet (16).

Parallèlement, la qualité de l’acheteur – lorsqu’il est lui-même un professionnel de l’immobilier (17) – peut jouer en la faveur du conseiller.

A ce stade, il est utile de rappeler que les professionnels de l’immobilier supportent la charge de la preuve du conseil donné et qu’il doivent veiller à dispenser leur conseil par écrit sur un support durable qu’il conserveront dans leurs dossiers. En la matière, un écrit daté et signé est de rigueur (18).

👉 À lire aussi l’article publié par le Journal de l’Agence : https://www.journaldelagence.com/1342311-quelles-limites-au-devoir-de-conseil-de-lagent-immobilier?

C/ Les pratiques sécurisantes : le socle de votre protection

Il est conseillé de faire preuve de vigilance et de professionnalisme, notamment, en étendant le champs des informations données et, le cas échéant, en insérant des dispositions particulières et écrites dans l’acte de vente.

L’objectif consiste à se créer un élément probatoire suffisant.

Exemples de pratiques sécurisantes :

• Un écrit relatant les informations communiquées, daté et signé de la main de l’acquéreur (19) : les professionnels satisfont à leur devoir, en informant et en avertissant à plusieurs reprises l’acquéreur, quand bien même celui-ci choisit, en connaissance, de réitérer et de passer outre les conseils donnés, ce qu’ils actent par écrit daté et signé.
• L’existence d’une clause résolutoire ou d’une condition suspensive (non potestative) : Il ne peut être fait de reproche au rédacteur, qui prend soin de protéger les droits de l’acheteur par une condition suspensive20, ou une clause résolutoire, même si l’acheteur décide d’y renoncer, ce qu’il acte par écrit.
• L’utilisation d’une fiche technique descriptive: Elle permet de fixer la réalité du bien, même si celle-ci peut être précisée ou nuancée lors des visites. Si l’agent rectifie oralement une information sur le bien, il est prudent d’en conserver une trace écrite dans le dossier (21).
• La présentation de justificatifs sur les caractéristiques essentielles du bien, afin de vérifier les informations communiquées par le vendeur et de notifier par écrit l’acquéreur lorsque ces justificatifs font défaut (22).
• Autre pratiques sécurisantes: demander et relire le titre de propriété ; actualiser des diagnostics anciens; faire éditer un rapport d’expertise détaillé sur un désordre observé ; demander aux diagnostiqueurs d’expliquer leurs réserves par écrit; utiliser une fiche technique descriptive de bien ; utiliser une liste de questions ; conseiller de recourir à un investigateurs spécialisé sur un désordre observé ; demander des devis ; interroger le volet assurance.

Il est utile de rappeler que ces pratiques sécurisantes participent aussi à la protection du vendeur (surtout s’il est présumé constructeur ou professionnel de l’immobilier). La prise de connaissance du risque existant relève des obligations et des engagements contractuels de l’acquéreur dès lors qu’il signe un contrat en connaissance de cause. Ainsi, les conséquences d’un engagement librement souscrit ne constituent pas un préjudice réparable, et l’acquéreur peut être considéré comme ayant consciemment choisi d’assumer un risque contractuel (23).

Ces éléments peuvent servir de socle juridique solide dans le cadre de votre protection.

1 Tribunal judiciaire de Draguignan, 17 octobre 2024, 21/05969 – Cour d’appel de Montpellier, 4e chambre civile, 26 septembre 2024, n° 22/03349
2 Cour de cassation, Première chambre civile, 10 février 1987, 85-14.435, Publié au bulletin
3 Cour d’appel de Rouen, 28 août 2024, 23/01268
4 Cour de cassation, Première chambre civile, 9 janvier 2019, 18-10.245
5 Cour de cassation, Première chambre civile, 10 avril 2019, 18-14.987, Publié au bulletin.
6 Cour d’Appel d’Aix en Provence, 3 septembre 2019, n°17/07459
7 Cour de cassation, Première chambre civile, 14 novembre 2019, 18-21.971 – Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 2 juin 2020, RG n° 18/09312
8 Cour de cassation, Troisième chambre civile, 16 mars 2023, 21-25.082, 21-25.331
9 Cour de cassation, Première chambre civile, 11 décembre 2019, 18-24.381
10 Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 novembre 2025, n° 23-18.899
11 Cour de cassation, Première chambre civile, 16 janvier 2007, 04-12.908, Publié au bulletin
12 Cour de cassation, Troisième chambre civile, 21 décembre 2023, 22-21.518
13 Cour de cassation, Troisième chambre civile, 7 mars 2019, 17-31.080, 18-10.188 – Cour d’appel de Colmar, Chambre 2, 14 mars 2019, RG n°17-05104.
14 Cour d’appel de Toulouse, 23 mai 2023, 21/01979 – Cour de cassation, Troisième chambre civile, 8 juillet 2021, 20-11.571
15 Cour de cassation, Troisième chambre civile, 4 janvier 1991, 89-15.359
16 Cour de cassation, Troisième chambre civile, 13 juillet 2022, 20-21.293
17 Cour de cassation, Première chambre civile, 16 mars 2022, 20-22.341
18 Davantage que les mails dont la réception doit être prouvée puisqu’elle peut être contestée.
19 Cour de cassation, Première chambre civile, 10 avril 2019, 18-14.987, Publié au bulletin – Cour de cassation, Première chambre civile, 11 mars 2020, 1824.950 – Cour de Cassation, Chambre civile 3, 17 octobre 2019 n°18-15.942
20 Cour d’appel de Paris, pôle 2, Chambre 1, 19 juin 2018, RG n°16/05114
21 Cour d’Appel de Poitiers, 1re ch., 16 déc. 2025, n° 24/00324
22 Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 novembre 2025, n° 23-18.899
23 Cour de cassation, Troisième chambre civile, 16 janvier 2020, 18-23.504