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Selon l’indice Notaires de France-Insee, au quatrième trimestre 2015, les prix des logements anciens ont légèrement augmenté pour le deuxième trimestre consécutif : ils croissent de 0,4 % par rapport au troisième trimestre 2015 (en données provisoires corrigées des variations saisonnières), après une hausse de 0,2 % le trimestre précédent. Sur un an, les prix de l’ensemble des logements anciens sont quasi stables (-0,2 %).
Selon l’indice Notaires de France-Insee, au quatrième trimestre 2015, les prix des logements anciens ont légèrement augmenté pour le deuxième trimestre consécutif : ils croissent de 0,4 % par rapport au troisième trimestre 2015 (en données provisoires corrigées des variations saisonnières), après une hausse de 0,2 % le trimestre précédent. Sur un an, les prix de l’ensemble des logements anciens sont quasi stables (-0,2 %).
Pour la première fois depuis début 2012, les prix des maisons augmentent par rapport au même trimestre de l’année précédente: ils s’élèvent de 0,4 % entre le quatrième trimestre 2014 et le quatrième trimestre 2015. Les prix des appartements restent quant à eux en baisse, mais cette baisse s’atténue (-1 % sur un an après -2 %).
En Île-de-France, les prix des logements anciens sont quasi stables au quatrième trimestre 2015 (+0,1 %, après +0,4 %). Sur un an, la baisse des prix continue de s’atténuer: -0,8 % par rapport au quatrième trimestre 2014, après -1,6 % au troisième trimestre et -2,5 % au deuxième. Les prix des appartements baissent de 1 %, alors que ceux des maisons sont presque stables (-0,2 %).
En province, les prix des logements anciens remontent au quatrième trimestre 2015: +0,5 % par rapport au trimestre précédent, après +0,1 %. Sur un an, ils sont stables par rapport au quatrième trimestre 2014. Là aussi, les prix des maisons se redressent (+0,5 % sur un an) alors que les prix des appartements continuent de baisser (-0,9 % sur un an).
Au quatrième trimestre 2015, l’augmentation de volume des transactions ne se dément pas, entraînant pour le deuxième trimestre consécutif une légère augmentation des prix. Cela est désormais suffisamment significatif pour être relevé, après des prix en variation négative depuis le troisième trimestre 2012.
Le volume de transactions au niveau national connaît, en 2015, une hausse similaire à celle intervenue au cours de l’année 2013 d’environ 100000 transactions supplémentaires portant leur nombre à 809 000. En pourcentage, cela se traduit par une hausse de 16 % du nombre de transactions.
À la différence de 2013, quand la progression avait été constante et continue sur douze mois à partir d’un point bas, le nombre de transactions a crû autant mais sur une période plus courte (huit mois environ), reflet d’un engouement fort et subit pour l’immobilier. Dans le détail, seuls les départements de l’Indre, de la Lozère, de la Haute-Corse et du Cantal enregistrent une baisse des volumes de vente (entre 2 et 5 %), mais peu importante au regard d’augmentations du nombre de transactions pouvant aller jusqu’à 25 % dans des départements comme le Morbihan, le Pas-de-Calais ou encore la Charente-Maritime.
Cette hausse des volumes a eu pour corollaire de tirer la courbe des prix vers le haut, sans pour autant les amener en territoire positif: son effet n’a été que de stopper la baisse des prix, ceux ci restant stables sur l’ensemble de l’année 2015 compte tenu de la baisse constatée aux cours des deux premiers trimestres. Il faut à ce titre noter que seule la variation des prix des maisons devient positive lors du dernier trimestre, celle des prix des appartements restant quant à elle légèrement négative (-1 % sur un an glissant). Les courbes rattrapent malgré tout les 2 à 3 % de baisse encore observée lors des deux premiers trimestres, ce qui est significatif dans un intervalle de temps aussi court. L’année 2015 restera donc comme celle au cours de laquelle on aura assisté à un changement de polarité dans la courbe des prix, mais pas encore celle du rattrapage de l’effritement des prix qui a eu lieu lors des trois années précédentes.
La projection de l’indice de prix des appartements anciens sur l’ensemble de la France métropolitaine à partir des avant-contrats indique une baisse des prix des appartements et une légère hausse en maisons (+1,3 %) sur un an. En province, l’indicateur avancé des appartements anciens est en légère diminution sur un an (-0,2 %). Les maisons suivent la tendance nationale avec une hausse de 1 % sur un an. En Ile-de-France, les indicateurs avancés sur les avant-contrats montrent que la stabilité des prix observée en 2015 pour les appartements anciens devrait perdurer début 2016. Concernant les maisons anciennes, ils laissent présager une légère hausse du prix des maisons anciennes.
Il existe aujourd’hui une alchimie favorable combinant baisse des taux (accentuée encore en mars) et augmentation des volumes, avec donc de la fluidité retrouvée et une augmentation prévisible des prix de l’immobilier.
« Nous avions évoqué en janvier un effet de rattrapage, tel un ressort comprimé qui se détendrait. On peut se demander à quel endroit de sa détente nous nous situons aujourd’hui : est-on toujours dans la phase de compression, à l’équilibre du nombre normal de transactions, ou a-t-on d’ores et déjà basculé dans l’excès qui risque de se corriger comme ce fut le cas fin 2012 ? », s’interrogent les notaires.
Avec 809 000 transactions, nous sommes revenus près de la moyenne du volume de transactions annuel des années d’avant crise. En février 2012, le pic du nombre de transactions avait culminé à 834000, ce qui laisse à ce jour une marge de progression de 3 % environ pour revenir à ce niveau.
Le phénomène de rattrapage trouve certainement son origine dans le passage à l’acte de propriétaires et d’acquéreurs qui attendaient et se sont finalement décidés, considérant la lente baisse des prix, les taux bas et la nécessité de vendre ou d’acheter qui se fait plus pressante au fil du temps. Le mouvement a concerné l’ensemble du parc immobilier, neuf et ancien, toutes surfaces confondues, ce qui assied une tendance pérenne.
Ce rattrapage a été l’étincelle qui a rendu de la fluidité au marché immobilier.
On a ainsi vu réapparaître les ventes en cascades, le vendeur d’un bien devenant simultanément acquéreur d’un autre bien. La fluidité entretient la fluidité : comme les prix sont stables voire susceptibles d’augmenter, et que les taux sont bas rendant le prix de l’argent très peu cher, les intervenants passent à l’acte.
De même, l’élargissement des conditions d’accès au PTZ solvabilise de nouveaux acquéreurs qui font leur entrée sur un marché auquel ils n’avaient jusqu’alors pas accès et devraient donc entretenir la tendance de progression des volumes pour cette année 2016.
C’est le moment de vendre et d’acheter : un marché fluide est un marché propice aux acquéreurs comme aux vendeurs.
Pour les vendeurs qui souhaitent se reloger, c’est l’assurance de pouvoir vendre leur bien rapidement tout en se refinançant à un taux d’emprunt plus bas que celui de leur prêt en cours, accompagné d’une éventuelle plus-value qui leur restituerait du pouvoir d’achat. Les taux bas permettent même à ceux qui sont en moins-value d’envisager néanmoins la vente de leur bien, le gain sur le taux venant compenser leur perte en capital et, à prix égal, d’augmenter leur trésorerie par un nouveau prêt sur une nouvelle durée et un taux moindre. Un allégement de la fiscalité des transactions immobilières (droits d’enregistrement et impôt sur la plus-value) et des formalismes imposés par la loi ALUR (pour certains inutiles) seraient les bienvenus afin de pérenniser cette reprise et entretenir cette fluidité. ©byBazikPress© Eléonore H – Fotolia.com
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