L’agent immobilier, notifications SRU et rétractation de l’acquéreur

Quelques éclaircissements par la Cour de cassation

Le contexte

Un couple donne procuration à sa fille pour acheter avec elle un bien immobilier. Ce pouvoir est très général et permet à leur fille de traiter en leur nom toutes les décisions relatives à l’achat de cette propriété. Le compromis est signé en  juillet 2009, la réitération par acte authentique étant fixée à fin octobre.

L’agent immobilier envoie l’ensemble des notifications « SRU » à l’adresse de la fille du couple, qui signe les trois avis de réception. Le 5 novembre, le couple exerce sa faculté de rétractation « SRU » dans le cadre de l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation. Les vendeurs assignent alors les acquéreurs en résolution de la vente et en paiement de l’indemnité prévue au compromis.

La cour d’appel condamne les acquéreurs au paiement de l’indemnité prévue au compromis en l’absence de réitération par acte authentique. Les acquéreurs se pourvoient en cassation.

L’arrêt

Le 2 juin 2016, la Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle considère que la cour d’appel a exactement retenu que l’agence immobilière n’était pas tenue de mentionner dans la lettre de notification la faculté de rétractation des acquéreurs et que le couple n’avait pas exercé sa faculté de rétractation dans le délai légal de 7 jours (à l’époque). En effet, le couple avait donné à sa fille le mandat de prendre en leur nom toutes décisions relatives à l’achat du bien, et l’agent immobilier avait notifié l’avant-contrat de vente à chacun des trois acquéreurs au domicile de leur fille qui n’avait émis aucune protestation ni réserve. L’agence immobilière avait pu considérer légitimement, en vertu de la délégation de pouvoir, que la notification était valable.

La leçon

La Cour de cassation rappelle tout d’abord que la lettre accompagnant l’avant-contrat de vente lors de sa notification  n’a pas, légalement, l’obligation de contenir de mention relative à la faculté de rétractation des acquéreurs, qui est contenue dans l’avant-contrat. Et, pour éviter tout litige, il peut être utile de préciser expressément, dans l’avant-contrat de vente, l’adresse à laquelle la notification « SRU » sera effectuée, lorsque les vendeurs sont représentés, lors  de la signature du compromis, par un mandataire ayant reçu procuration.

Cass. Civ. 3, 2 juin 2016

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