Défendre le droit à rémunération des agences et de leurs conseillers : les contrats, les preuves et les délais qui comptent

L’article 6 de la loi Hoguet, qui subordonne le paiement des honoraires à la conclusion effective de la vente, ne prive pas l’Agence de toute protection lorsque le comportement fautif du mandant ou d’un tiers lui fait perdre sa rémunération. L’Agence peut donc être indemnisée de la perte de chance de percevoir ses honoraires.

Toutefois, l’indemnisation est proportionnelle à la chance perdue et elle n’égale pas toujours le montant des honoraires prévus. Le régime d’indemnisation continue d’être précisé par les juridictions, qui arbitrent entre la rigueur du formalisme posé par la Loi Hoguet et la protection du travail effectivement réalisé.

Voici une sélection des dernières jurisprudences publiées.

1. L’acte authentique n’est pas toujours une condition du droit à rémunération

L’acte écrit contenant l’engagement des parties, auquel l’article 6-I, alinéa 3, de la loi Hoguet subordonne la rémunération de l’agent, par l’intermédiaire duquel l’opération a été conclue, n’est pas nécessairement un acte authentique (1).

La Cour juge ici que si la promesse unilatérale de vente valait vente dès la réalisation de la condition suspensive, alors le promettant ne pouvait, sans commettre une faute, refuser de réitérer l’acte définitif.

Au cas d’espèce, une fois les conditions suspensives levées, la vente est dite « parfaite ». Le promettant qui refuse de réitérer son engagement doit verser aux bénéficiaires (les acheteurs) les pénalités prévues à la promesse, sans qu’ils n’aient à prouver un préjudice.

En outre, l’agence qui a rempli sa mission en faisant conclure la vente conserve son droit à rémunération, indépendamment du refus du promettant de réitérer son engagement (2) (sous réserve que la promesse ne comporte plus de condition suspensive pendante, qu’elle mentionne les indications du mandat, le montant des honoraires).

Une décision conforme aux dispositions de l’article 1124 du Code civil, consacrant l’engagement irrévocable du promettant dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente (3).

Une jurisprudence constante et généralement retenue en matière de promesse synallagmatique :

• Cour d’appel de Nancy, 15 décembre 2025, 24/02180 : Les parties s’étaient accordées sur la chose et le prix, sans condition suspensive de prêt (ni dédit). La vente était donc parfaite et le droit à rémunération acquis puisque l’acquéreur n’avait pas exercé son droit de rétractation. Son refus de réitérer constitue une faute. L’indemnisation de l’agence est limitée à la chance perdue.
• Cour de cassation, Première chambre civile, 10 octobre 2018, 16-21.044 : Le compromis vaut accord définitif sur la chose et le prix, et le refus fautif des acquéreurs de réitérer la vente justifie sa résolution et l’application de la clause pénale. Dans le cas d’espèce, le compromis prévoyait que la rémunération du mandataire serait due intégralement par la partie en défaut.

En cas de désistement de l’acquéreur, la jurisprudence apparaît plus favorable aux agences en matière de promesses synallagmatiques. Il est donc conseillé de privilégier l’usage de cet avant-contrat et d’anticiper contractuellement la renonciation à l’acte authentique s’agissant de la rémunération du conseiller.

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2. Le bon de visite, clé de l’indemnisation en cas de contournement

Le droit à indemnisation de l’agence pour une vente conclue après l’expiration du mandat dépend des stipulations de celui-ci, notamment de sa clause pénale, dont il convient de vérifier le formalisme (4) et la durée de l’interdiction post-mandat. Il dépend également de l’existence d’un bon de visite permettant d’établir l’entremise de l’agence.

En cas d’éviction, l’agence qui prouve la régularité de son mandat et produit un bon de visite augmente ses chances d’obtenir réparation (5).

Seul le mandat fonde légalement la rémunération. Le bon de visite établit que le bien a réellement été présenté et que l’agence a accompli une prestation utile. Ces deux pièces sont complémentaires : le bon de visite atteste, rattache et démontre l’exécution du mandat régulièrement donné (6).

Le bon de visite permet ainsi d’agir :

• Contre l’acquéreur : L’acquéreur qui négocie directement avec le vendeur pour évincer l’agence commet une faute et engage sa responsabilité. Il est condamné in solidum avec le vendeur au paiement des honoraires même s’il n’est pas le débiteur initial (7). Si le bon de visite comporte une clause pénale très apparente et claire, sa responsabilité peut être retenue sans qu’il ne soit nécessaire de démontrer une intention d’éluder les honoraires.
• Contre le vendeur. Le bon permet d’engager sa responsabilité contractuelle au titre de la clause pénale du mandat qu’il complète. Il justifie l’entremise et le rôle déterminant de l’agence dans la conclusion de la vente.

Le bon de visite constitue, pour les agences, un document contractuel et probatoire essentiel, d’autant que la jurisprudence se montre particulièrement exigeante quant à la caractérisation d’une faute. Il demeure essentiel pour sécuriser un droit à rémunération (8). À défaut, l’agence risque de ne pas établir utilement sa diligence et la faute.

La forme du bon de visite compte : privilégiez le bon sous forme de contrat (plutôt que celui édité par les logiciels de transaction).

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3. Faute de l’acquéreur : la Cour de cassation sanctionne

Par un arrêt publié au bulletin, la Haute juridiction juge de nouveau que l’acquéreur, tiers au mandat de vente, engage sa responsabilité délictuelle (9) envers l’agence lorsque, par des manoeuvres frauduleuses, il lui fait perdre ses honoraires (10). L’absence de lien contractuel est indifférente dès lors que la faute est caractérisée.

La Cour observe que la promesse avait été signée, à l’insu de l’agence, seulement cinq semaines après la visite initiale, qu’elle contenait une clause litigieuse de garantie de recours des agences, tandis que l’acte authentique n’évoquait plus l’entremise de l’agence, ni ne reproduisait ladite clause.

Ce comportement d’ensemble éclairé par les termes mêmes de la clause litigieuse, traduisait une volonté d’agir en fraude aux droits de l’agence.

Ainsi, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre sa rémunération à l’agence, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’a mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à l’agence de son préjudice.

Cette jurisprudence demeure constante, sous réserve de l’appréciation souveraine des juges quant à la qualification de la faute. La condamnation suppose l’existence de manoeuvres frauduleuses caractérisant une volonté d’évincer l’agence, notamment lorsque l’acquéreur connaissait son intervention, avait visité le bien par son intermédiaire, puis conclu rapidement la vente en dissimulant son rôle (11).

Il est recommandé de conserver chronologiquement l’ensemble des pièces du dossier : mandat, bon de visite, courriels, SMS, conseils, comptes rendus et retranscriptions écrites des appels, afin de démontrer son intervention déterminante, la chronologie des échanges et son rôle dans la conclusion de la vente. Une fois établie, la chaîne de causalité transforme le contournement en faute sanctionnable, y compris contre le tiers ayant privé l’intermédiaire de sa rémunération.

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4. La régularisation tacite du mandat de gestion donné par le mandant

S’agissant du mandat de gestion cette fois, la jurisprudence a admis à plusieurs reprises que la nullité relative pouvait être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis (12).

Ainsi, un mandat irrégulier (13) peut faire l’objet d’une régularisation tacite lorsque le mandant, informé ou non de l’irrégularité, manifeste ultérieurement sa volonté de maintenir le mandat en demandant l’exécution de ses stipulations.

5. La prescription du droit à rémunération

L’article L. 218-2 du Code de la consommation indique que « l’action des professionnels pour les services fournis aux consommateurs se prescrit par deux ans ». La Cour d’appel de Toulouse, dans son arrêt du 11 mars 2026 (n° 25/0137), rappelle que cet article n’exclut pas qu’un tiers au contrat puisse se prévaloir de la prescription biennale. La prescription biennale semble pouvoir être invoquée tant par le vendeur que par l’acquéreur (14) (même s’il n’est pas signataire du mandat), puisqu’il bénéficie de la prestation de l’agence.

La jurisprudence restant nuancée à ce propos (15), mais la décision rendue en 2026 impose la prudence (16).

Pour finir, faites le point sur vos contrats d’assurance et, le cas échéant, souscrivez sans attendre une protection juridique. Distincte de la RCP, cette assurance vous couvre et vous accompagne lorsque vous engagez une action en recouvrement de votre droit à rémunération.

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Références :

1) Article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.

2) Cour d’appel de Paris, Pôle 4 chambre 1, 17 octobre 2025, n° 23/16714

3) Article 1124 du code civil : « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ».

4)  Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 5 novembre 2025, 21/02481 ;

5) Articles 1103 et 1998 du code civil ;

6) Article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

7) Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 27 novembre 2025 n°23-18.011 ;

8)  Plusieurs décisions récentes en attestent : Cour d’appel, Besançon, 1re chambre, 23 septembre 2025 – n° 24/00853 ; Cour d’appel de Besançon, 23 septembre 2025, 24/00853 ; Cour de cassation, 3ème Chambre Civile, 27 novembre 2025 n°23-18.011 ; Cour de cassation, Troisième chambre civile, 26 mars 2026, 24-13.838, 24-13.838.

9) Article 1240 du code civil ;

10) Cour de cassation, Troisième chambre civile, 7 mai 2026, n° 24-10.637, Publié au bulletin.

11 La fraude résulte donc moins d’un acte isolé que de la convergence d’indices démontrant une volonté d’éviction.

12) Cour d’appel de Poitiers, 26 mars 2024, 23/00455 ; Cour d’appel de Metz, 27 novembre 2025, 24/01349 ; Cour de cassation, Première chambre civile, 20 septembre 2017, 16-12.906, Publié au bulletin

13) Pour rappel : la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général, tandis que la nullité est relative lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde d’un intérêt privé

14) Selon l’article 2253 du code civil, les créanciers, ou toute autre personne ayant intérêt à ce que la prescription soit acquise, peuvent l’opposer ou l’invoquer lors même que le débiteur y renonce.

15) Cour de cassation, Première chambre civile, 15 mai 2024, 22-22.888 ; Cour de cassation, Première chambre civile, 9 juin 2017, 16-21.247, Publié au bulletin

16) Et au-delà ? Lorsque l’agence ne sollicite pas le paiement de ses honoraires, mais des dommages-intérêts au titre d’une perte de chance ou d’une clause pénale, l’action peut potentiellement relever de la prescription quinquennale de droit commun prévue par l’article 2224 du Code civil.