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Que s’est-il passé l’an passé ? Laurent Vimont, Président de Century 21, revient sur l’année 2016 et dresse le bilan du marché de l’immobilier ancien.
Pour la deuxième année consécutive, l’activité du marché immobilier ancien connaît une progression à deux chiffres : + 15,1% de transactions réalisées par le réseau Century 21 en 2016. Avec ces volumes, il est à parier que 2016 tangente sinon dépasse le record atteint en 2011 où plus de 850 000 transactions avaient été enregistrées en France.
Après une baisse ininterrompue depuis 2012, dans ce contexte de forte dynamique les prix connaissent une hausse très contenue : +1,7% France entière. Le prix moyen au m² s’établit à 2 522 €, toujours en-deçà du niveau observé en 2012 (2 614 € le m² à l’époque). Même si les prix progressent sensiblement, la baisse des taux d’intérêt compense largement cette hausse et encourage l’acquisition. En un an, les taux de crédit ont encore reculé, passant de 2,2% en moyenne en janvier 2016 à 1,3% en décembre. Les Français ne s’y trompent pas : ils empruntent au maximum (l’acquisition est financée à 80,4% par l’emprunt), sur la plus longue durée possible (la durée moyenne de financement s’allonge pour atteindre 19,88 ans), et en profitent pour acheter le plus grand possible : la surface augmente encore en 2016 et s’établit à 84,4 m² en moyenne (58,1 m² pour les appartements et 112,3 m² pour les maisons), une superficie jusque-là jamais égalée.
Les délais de vente qui s’allongeaient depuis 2011 raccourcissent en 2016 et passent de 97 jours en moyenne en 2015 à 93 jours (un niveau qui reste, tout de même, toujours élevé). Si l’essentiel des transactions est réalisé par les moins de 50 ans (les deux tiers des acquisitions), la tranche d’âge des + de 60 ans voit sa part parmi les acheteurs encore progresser (+4,3% en 2016) pour atteindre 19,5%. Ce phénomène de fond est observé depuis 2013, date où la proportion des + de 60 ans parmi les acquéreurs n’était alors que de 14,3% ; elle n’a cessé d’augmenter depuis. Il semble que, face aux fluctuations erratiques de la Bourse, la pierre par sa matérialité rassurante apparaît plus que jamais comme la valeur refuge par excellence.
La part consacrée à l’investissement locatif continue de croître (+9,6%) pour représenter 18,3% des acquisitions en 2016, une proportion qui n’avait plus été atteinte depuis 2011. Dans ce tableau général des plus enthousiasmants, une ombre cependant : le 4ème trimestre 2016 est témoin d’une accélération de la remontée des prix avec pour corollaire (à l’inverse de la tendance annuelle) un allongement des délais de vente et une crispation des volumes. Les vendeurs ont sans doute trop anticipé la hausse des prix, ce qu’a immédiatement sanctionné le marché. Celui-ci est certes dynamique, mais sa santé est plus fragile qu’on ne croit.
Dans l’ensemble, le dynamisme du marché profite à toutes les régions et trouve son carburant dans le niveau particulièrement bas des taux de crédit. Après avoir connu une envolée du nombre de ses transactions en 2015 (+24,1%), le marché parisien retrouve, lui, une dynamique comparable à celle observée France entière et enregistre une hausse du volume des ventes de 15,8%. Les délais de vente raccourcissent pour la 2e année consécutive et s’établissent à 67 jours, loin néanmoins du niveau constaté en 2011 où la frénésie du marché était telle que les délais ne dépassaient pas les 44 jours en moyenne. Le prix moyen au m² parisien, qui avait reculé de 2,2% en 2015, repart à la hausse (+ 4,9% sur un an) pour atteindre 8 447 € en moyenne, près de 400 € de plus que l’année précédente. Cela a une incidence sur le montant moyen d’une transaction qui atteint des sommets : 422 098 €. A titre de comparaison, il y a 10 ans, ce montant moyen ne dépassait pas à Paris 248 386 €.
Après quatre années consécutives de baisse des prix, le prix moyen au m² francilien progresse de 1,4% en 2016 pour s’établir à 3 150 € en moyenne (3 527 € pour les appartements et 2 870 € pour les maisons dont le prix augmente plus rapidement). En Ile-de-France comme partout ailleurs, les acquéreurs optimisent leur crédit pour acheter le plus grand possible et la surface moyenne atteint des niveaux records : 78,7 m² en moyenne.
Le marché immobilier de l’ancien a bénéficié de conditions extrêmement favorables en 2016 : taux d’intérêt historiquement bas, progression des prix contenue, activité soutenue avec l’envie toujours très forte des Français de devenir propriétaires. Pour autant, des signaux nous alertent au 4e trimestre 2016 quant au risque éventuel d’une crispation du marché : les vendeurs, en fin d’année, ont élevé leurs prétentions financières, ce qui a immédiatement provoqué un rallongement des délais de vente et ralenti l’activité. Il est essentiel qu’ils gardent raison car ils sont les garants de la bonne santé du marché… d’autant que les taux d’intérêt risquent d’augmenter sensiblement dans les prochains mois – les banques allant sans doute répercuter la hausse des taux obligataires – et que la perspective des élections pourrait générer de l’attentisme, notamment si des mesures fiscales importantes sont annoncées. 2017 devrait donc être une année plus modérée en termes d’activité mais, lorsqu’on passe de 30 à 25 degrés, doit-on pour autant dire qu’il fait froid ?
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