Pour garantir vos honoraires, vérifiez que la notification du droit de préemption a été faite au locataire dans les règles.

photo : preemption journal de lagence

Lorsque le locataire  dispose d’un droit de  préemption, le compromis de vente conclu avant l’offre de vente au locataire est nul, pour la Cour de cassation.

Le contexte

Un propriétaire bailleur vend les logements d’un bien immobilier après l’avoir divisé. Il signe une promesse synallagmatique de vente sur un lot le 1er août, puis, le 20 août, notifie au locataire une offre de vente, afin que celui-ci puisse exercer son droit de préemption. L’acte authentique de vente est signé le 8 octobre. Le locataire, considérant que son droit de préemption a été violé, demande la nullité de la vente. La cour d’appel prononce la nullité du compromis de vente. Le propriétaire se pourvoit en cassation.

L’arrêt

La Cour de cassation conforte l’analyse faite par la cour d’appel et considère que l’offre de vente faite au locataire est nulle, tout comme la promesse de vente. En effet, l’offre a été faite au locataire après la promesse synallagmatique de vente conclue avec un tiers.

La leçon

La première vente qui suit la division d’un immeuble par lots fait naître un droit de préemption au bénéfice du locataire d’un logement, en application de l’article 10-I de la loi du 31 décembre 1975. Le bailleur doit ainsi offrir au locataire la possibilité d’acquérir le bien, en respectant un formalisme rigoureux. Pour la Cour de cassation, la promesse  synallagmatique de vente ne peut donc pas être conclue avant que le droit de préemption n’ait été notifié au locataire. Or, si la promesse de vente est annulée, l’agent immobilier perd tout droit à honoraires. L’agent immobilier doit ainsi connaître les 4 situations dans lesquelles le locataire peut disposer d’un droit de préemption légal :

  • vente « en bloc » ;
  • vente « à la découpe » ;
  • congé pour vendre ;
  • vente d’un local commercial ou artisanal.

Et, lorsqu’il se trouve dans l’une de ces situations, l’agent immobilier aura intérêt à vérifier que les notifications  imposées par la réglementation ont été effectuées en temps et en heure, afin d’éviter que la vente ne soit remise en cause. Au-delà, rappelons que la jurisprudence se montre défavorable au fait de mettre à la charge du locataire une commission d’agence, renchérissant le prix de vente, lorsque le locataire exerce un droit de préemption légal.

Cass. Civ. 3, 13 octobre 2016.

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  • Par Ceci, il y a 6 mois - 28 avril 2017 à 8 h 06 min

    Vous avez raison. L’orsque qu’un immeuble est vendu dans sa totalité, s’il dispose de plusieurs lots locatifs, le droit de préemption du locataire ne s’applique pas.

    • Par Rémy NERRIERE, il y a 6 mois - 30 avril 2017 à 15 h 22 min

      Non, le locataire dispose d’un de préemption en cas de vente en bloc depuis la loi Aurillac de 2006 si l’immeuble compte plus de cinq logements (seuil fixé par la loi Alur) sauf si l’acquéreur en bloc proroge les baux de 6 ans, ce qu’il fait dans 99% des cas.
      A votre disposition si vous avez d’autres questions

      Rémy Nerriere – juriste formateur

      Pour aller plus loin voir cette formation complète sur la vente en bloc et à la découpe
      http://immo-formation.fr/formation/formation-vente-en-bloc-et-vente-a-la-decoupe/

  • Par Elima, il y a 6 mois - 28 avril 2017 à 7 h 32 min

    Bonjour,

    Il m’a semblé avoir lu que lors d’une vente en bloc les locataires ne disposaient pas de leur droit de préemption légal.

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