Avec l’Observatoire des Agents Immobiliers, MeilleursAgents.com complète ses données pour fournir la 94ème édition du baromètre de son baromètre mensuel.

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Première hausse des prix depuis cinq ans : en moyenne, les prix ont augmenté en France de +2,7% depuis mars 2016 après une baisse de -10,7% depuis le plus haut de 2011. En France, la hausse des prix se concentre dans les grandes villes avec des écarts significatifs entre les communes. Malgré ces hausses, les prix moyens restent inférieurs de -8% au plus haut de 2011. Le retrait est de – 7% pour les appartements. Pour les maisons individuelles, le retrait est encore plus fort : – 11% par rapport au plus haut d’août 2007.16 départements voient encore leurs prix baisser depuis 1 an.

A Paris les prix moyens atteignent 8 814€/m² avec une hausse de +7,7% sur les douze derniers mois et dépassent de +2% le plus haut historique de 2011. En Ile-de-France, la hausse se propage en s’atténuant en cercles concentriques vers la Petite Couronne puis la Grande Couronne. Au 1er septembre 2017, le prix moyen d’un m² dans l’ancien en France s’établit à 2 448€ au cœur d’une fourchette très large allant de 11 333€ à Saint-Jean-Cap-Ferrat à moins de 500€ dans une dizaine de communes essentiellement rurales.

Qui sont les acheteurs ?

Selon l’Observatoire des Agents Immobiliers™, 40 % des acheteurs étaient déjà propriétaires (secondo accédants). Nouvelle rassurante, les primo accédants représentent presque un tiers des acheteurs (32 %). Les investisseurs locatifs comptent pour 16% malgré les incertitudes, la pression fiscale et l’encadrement des loyers dans certaines grandes villes. Restent 12 % d’acheteurs de résidences secondaires, un marché qui se remet lentement mais sûrement de la crise. Au total, ces acheteurs ont réalisé à mai 2017 plus de 900 000 transactions sur 12 mois, soit une hausse de +10 % sur un an. La barre symbolique du million de transactions dans l’ancien est à portée de main, ce qui replace le marché à un niveau de fluidité de plus de 3 transactions par an pour 100 ménages. Cette proportion était tombée à pratiquement 2 transactions pour 100 ménages fin 2009 dans un marché quasiment bloqué.

Quel est leur pouvoir d’achat réel ?

Le pouvoir d’achat immobilier a beaucoup souffert jusqu’à la crise financière de 2008. Alors qu’un ménage moyen français pouvait acquérir un logement d’environ 70 m² en 2002, cette surface était descendue à seulement 46 m² début 2008; se rapprochant du minimum requis pour constituer un logement décent de 45 m² : 18 m² par personne (seuil de surpopulation défini par l’INSEE) x 2,5 personnes (taille du ménage moyen selon l’INSEE). Au 1er septembre 2017, le pouvoir d’achat immobilier des Français a été restauré et a retrouvé son niveau de 2002 (+/- 70 m2). Ce gain de pouvoir d’achat est généralisé mais avec de grandes disparités. De nombreux départements ruraux offrent aujourd’hui un pouvoir d’achat élevé (>120 m2) alors que ces niveaux étaient inatteignables en 2008. Mais le pouvoir d’achat immobilier est souvent malmené dans les grandes villes dont les prix ont beaucoup augmenté depuis 18 mois. S’il est encore possible pour un ménage moyen d’acheter plus de 45 m² à Marseille (58 m²), Toulouse, Nantes et Strasbourg (54 m²), Lille (52 m²), Montpellier (49 m²) et Lyon (47 m²), cela devient impossible à Bordeaux (40 m²), Nice (38 m²) et Paris (23 m²). En Ile-de-France, seule la Grande Couronne (Seine-et-Marne et Essonne 87 m², Val d’Oise 71 m², Yvelines 63 m²) et la Seine-Saint-Denis (48 m²) sont au-dessus du niveau minimum pour un ménage. Le Val-de-Marne (44 m²), et les Hauts-de-Seine (37 m²) ne permettent pas aux ménages moyens d’acheter un logement adapté à leurs besoins.

 Le cas particulier de Bordeaux

Depuis de nombreux mois maintenant, Bordeaux est dans une situation particulière avec de très fortes hausses de prix. Prisée par les investisseurs qui comptent pour plus d’un tiers des acquéreurs (investisseurs locatifs 34% soit plus du double de la moyenne nationale, investisseurs résidence secondaire 9%), les primo et secondo accédants sont, en quelque sorte « chassés » de la ville ce qui n’est pas sans poser de nombreux problèmes et susciter nombre d’inquiétudes pour l’avenir proche, l’attractivité de la ville et l’évolution du marché immobilier local.

 Les dynamiques du marché

Cette embellie du marché (hausse des prix et des volumes) est essentiellement due à des taux extrêmement bas. Après être passés de 2,50% à moins de 2% sur 20 ans entre septembre 2015 et mai 2016, ils sont restés en dessous de la barre des 2% en atteignant presque 1,50% en novembre 2016. Le rebond des taux du début 2017 (passés de 1,6% à 1,9% en quelques mois) a accéléré les décisions d’achat de ménages qui ont rapidement compris que les prix montaient et qu’il leur fallait tirer rapidement parti de taux exceptionnellement bas.

 

Quel scénario pour les prochains mois ?

L’analyse de la situation macroéconomique nous pousse à envisager une certaine stabilité des taux autour de 2% à 20 ans. L’embellie économique générale devrait contribuer à améliorer la situation de l’emploi et donner à un plus grand nombre de ménages la solvabilité requise pour bénéficier de ces taux et donc accéder au marché.

Même si le Gouvernement n’a pas encore annoncé en détail son « plan logement », les informations disponibles à ce jour confortent les experts de MeilleursAgents dans l’idée que les prochaines réformes ne devraient pas inverser la tendance de fond. En effet, la suppression de la taxe habitation pour 80% des ménages ainsi que l’annonce à venir d’un « choc de l’offre » (simplification des permis de construire, création d’un bail mobilité) devraient stimuler la demande. Le recentrage de l’assiette de l’ISF sur la propriété immobilière et la baisse des APL ne  semblent pas de nature à peser sur la demande ni les prix.

Alors que,

  • le marché a retrouvé une bonne dynamique depuis début 2016 porté par la baisse des taux et le sentiment que les prix ne baisseraient plus
  • le pouvoir d’achat immobilier des Français est au plus haut depuis 10 ans
  • les réformes à venir ne sont pas de nature à enrayer cette tendance
  • les conditions macro-économiques s’améliorent favorisant l’emploi
  • les taux d’emprunt devraient rester stables autour de 2% à 20 ans

MeilleursAgents envisages une hausse des volumes de l’ordre de +5% et des prix d’environ +2% sur les 12 prochains mois.Bien entendu, ces prévisions doivent être affinées localement.

L’objectif de MeilleursAgents  ? Fournir l’information immobilière la plus fiable du marché

MeilleursAgents est aujourd’hui une plateforme digitale au cœur du marché de l’immobilier. Mettant en relation les particuliers (qui veulent acheter ou vendre au bon prix) et les professionnels de l’immobilier (qui souhaitent prospecter via le digital). MeilleursAgents facilite les interactions à l’instar d’un TripAdvisor ou d’un Linkedin en s’appuyant sur les données fiables et complètes du marché. Ainsi, plus de 2 millions de biens sont évalués chaque année grâce aux outils de la plateforme qui accueille 1 particulier (vendeur ou acheteur) sur 2 en France et 7 000 agences immobilières. Chaque mois, 8 000 propriétaires vendeurs utilisent les outils de la plateforme pour demander à des agences immobilières de venir évaluer leur bien. Une grande majorité (80%) de propriétaires vendeurs qui se sont renseignés sur MeilleursAgents(prix des biens et performance des agents immobiliers) contacte les agents immobiliers directement. Des études qualitatives auprès d’agents immobiliers partenaires ont montré que leur présence sur la plateforme contribue à 15 à 30% de leur chiffre d’affaires.

Depuis sa création en 2008, MeilleursAgents s’est attaché à collecter, organiser et analyser le plus de données possibles sur le marché immobilier. L’entreprise a ainsi accès à l’ensemble des transactions immobilière enregistrées par les notaires d’Ile- de- France depuis 1993, les promesses de ventes renseignées en temps réel (prix initial, final, durée de commercialisation, description du bien…) par 7 000 agences immobilières sur tout le territoire, les contributions des millions de visiteurs du site, ainsi que toutes les sources « open data » officielles disponibles (Insee,…). Surtout, ces données sont exploitées par une équipe interne de 10 datascientists et scientifiques aidés d’un Comité Scientifique composé de Professeurs d’Université et Laboratoires de Recherche de premier plan (Universités de Paris-Dauphine, Cergy Pontoise, Ecole d’Economie de Toulouse, INRA, Sciences-Po Paris).

C’est ainsi que depuis près de 10 ans, MeilleursAgents peut fournir mois après mois une analyse détaillée des tendances du marché et publier un baromètre mensuel reconnu et utilisé par de très nombreux professionnels, journalistes et analystes du secteur.

Aujourd’hui, MeilleursAgents complète encore ses données en créant l’Observatoire des Agents Immobiliers ™ qui prendra tous les trois mois le pouls des marchés immobiliers locaux directement auprès des professionnels. Cet Observatoire soumis en ligne aux quelques 7 000 agents connectés à la plateforme permet une mesure qualitative du sentiment des professionnels sur leurs marchés respectifs.

© pictarena – Fotolia.com

 

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