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La notice à joindre aux congés, en cas de reprise ou de vente du logement loué

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Depuis le 1er janvier, le bailleur (son mandataire ou son huissier) doit joindre une notice d’information réglementaire à tout congé pour vendre ou reprise.

photo : PHOTO Me Cyril SABATIE

L’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version post loi Alur[1] précise qu’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire doit être jointe aux congés délivrés par les bailleurs en vue de la reprise ou de la vente du logement loué :

« Une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges est annexée au contrat de location. Cette notice d’information précise également les droits, obligations et effets, pour les parties au contrat de location, de la mise en œuvre de la garantie universelle des loyers, telle que prévue au même article 24-2. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. »

La loi précitée conditionnait ainsi le contenu de cette notice à la parution d’un arrêté.

L’arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement est finalement paru au Journal Officiel du 20 décembre 2017.

Cet arrêté, comme son nom l’indique, vient définir le contenu de la notice d’information réglementaire qui est à joindre à tout congé pour vendre ou reprise délivré par le bailleur (son mandataire ou son huissier) depuis 1er janvier 2018.

La notice réglementaire figurant en annexe de cet arrêté est à reproduire à l’identique et n’est imposée que pour les locations vides à titre de résidence principale, mais étrangement pas pour les congés donnés dans le cadre d’une location meublée (pourtant désormais soumise à la loi du 6 juillet 1989).

Cette notice d’information rappelle les obligations du bailleur et les voies de recours et d’indemnisation du locataire en cas de reprise du logement pour y habiter ou y loger un proche, ou de vente le logement. Elle se divise en quatre parties :

– Les dispositions communes aux congés pour vendre et pour reprise

– Les dispositions propres à chaque catégorie de congé

– Les litiges relatifs au congé

– Les contacts utiles pour le locataire

La notice consolidée est à retrouver ici

Rappelons que pour les locataires mariés, l’époux même non signataire du bail est co-titulaire de plein droit dès lors que le bailleur a été informé du mariage (même après la signature du bail). Le congé doit donc être notifié aux deux époux séparément accompagné de la notice en question.

Quant aux partenaires liés par un PACS, ils ne sont considérés comme co-titulaires du bail que si leurs deux noms figurent sur le bail, ou s’ils en ont conjointement fait la demande au bailleur postérieurement à la conclusion du bail[2]. Le bailleur n’est donc pas tenu de notifier le congé au concubin non signataire du bail, ni la notice, même s’il a été averti de son existence dans le logement postérieurement à la conclusion du bail.

A noter : Cette notice ne s’impose que pour les locations vides à titre de résidence principale et non les locations meublées.

IMPORTANT

Au Journal Officiel de la République Française n°0022 du 27 janvier 2018 (texte n° 13) l’arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d’information relative aux obligations du bailleur (…) voit modifiée une erreur de rédaction :

2-2-2-Cas particulier

En principe, le congé pour vendre prend effet au terme du bail. Toutefois, lorsque le logement occupé par le locataire change de propriétaire en cours de bail et que le terme du bail intervient moins de trois ans après l’acquisition du logement par le nouveau propriétaire, le congé pour vendre ne pourra être délivré par le bailleur qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours, dans le respect du délai de préavis.

[1] Article 5 de la loi du 24 mars 2014 dite Alur. 

 [2] Article 1751 du Code civil, modifié par la loi du 24 mars 2014 dite Alur. Depuis la loi du 23 juin 2006 le régime légal du PACS est celui de la séparation de biens, dès lors la solidarité résultant de la co-titularité au bail doit être voulue des deux partenaires.

Cyril Sabatié

Cyril SABATIE est avocat au Barreau de Paris et associé fondateur du Cabinet LBVS AVOCATS. Il dispose également de deux autres cabinets sur Nice et Angers destinés principalement au conseil des professionnels de l’immobilier et de la construction. Il a été notamment Directeur juridique de la FNAIM et est l’auteur de divers parutions et articles sur le droit immobilier, en particulier l’ouvrage COPROPRIETE aux éditions Dalloz-Delmas.
Il est également membre de la Chambre nationale des experts en copropriété (CNEC) et de la Chambre des experts immobiliers FNAIM (CEIF).

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