Dans le JDA n° 58 du 2e trimestre 2018, nous avions évoqué les différentes possibilités qui s’offrent aux agences immobilières pour recruter un commercial. Notre choix se limitait à deux solutions : salarié (VRP exclusif négociateur) ou indépendant (agent commercial). Si le VRP exclusif négociateur est un salarié de l’agence, lié à elle par un contrat de travail, sous réserve que les critères soient réunis (une rémunération, une prestation de travail, un lien de subordination juridique entre les cocontractants), nous avions mis en avant la gestion simplifiée d’un agent commercial.
Une vérification régulière pendant toute la durée du contrat
Cependant, le choix de l’agent commercial impose une obligation de vigilance à l’agence immobilière. C’est le Code de la sécurité sociale (articles L. 243-15 et D. 243-15*) et le Code du travail (articles L. 8222-1 à L. 8222-5**) qui prévoient cette obligation de vigilance. Celle-ci porte plus généralement sur les contrats de sous-traitance de plus de 5 000 euros HT, mais s’applique de plein droit, selon nous, aux relations contractuelles entre les agences immobilières et les agents commerciaux. Concrètement, vous devez vous assurer que l’agent commercial est :
- immatriculé au Registre du commerce et des sociétés : réclamer à l’agent commercial un extrait Kbis récent ;
- immatriculé au Registre spécial des agents commerciaux ;
- à jour de ses différentes charges sociales. Une attestation de moins de six mois peut être délivrée en ligne, sur demande, par l’Urssaf.
Ce type de vérifications doit être réalisé :
- à la signature du contrat entre l’agence et l’agent commercial ;
- puis tous les six mois pendant toute la durée du contrat.
Sanctions pécuniaires de l’URSSAF
En cas de manquement à ses obligations de vigilances, l’agence immobilière peut être poursuivie et condamnée solidairement avec l’agent commercial défaillant. En complément, l’Urssaf peut annuler les exonérations et réductions dont l’agence a bénéficié sur la période. En 2016, deux donneurs d’ordre ont été condamnés par l’Urssaf mais il ne s’agissait pas d’agences immobilières…
*« Toute personne vérifie, lors de la conclusion d’un contrat dont l’objet porte sur une obligation d’un montant minimal en vue de l’exécution d’un travail, de la fourniture d’une prestation de services ou de l’accomplissement d’un acte de commerce, et périodiquement jusqu’à la fi n de l’exécution du contrat, que son cocontractant est à jour de ses obligations de déclaration et de paiement auprès des organismes de recouvrement… »
** « La personne qui contracte, lorsqu’elle n’est pas un particulier répondant aux conditions fi xées par l’article D. 8222-4, est considérée comme ayant procédé aux vérifications imposées par l’article L. 8222-1 si elle se fait remettre par son cocontractant, lors de la conclusion et tous les six mois jusqu’à la fi n de son exécution : dans tous les cas les documents suivants… »