« Faites-vous bien la différence entre « Hypothèques » et « Cadastre » ? », Caroline THEUIL juriste-rédacteur, expert immobilier.

Premiers acteurs du monde immobilier, nous confondons souvent service des Hypothèques, désormais service de la publicité foncière (SPF), et service du cadastre, désormais centre des impôts fonciers (CDIF). Et pourtant, la différence est de taille : missions, documentation…

Pour celui qui maîtrise le sujet, ces sources d’informations peuvent présenter une vraie plus-value professionnelle. Alors, faisons le point !

1) Des missions différentes mais complémentaires

a) Le « Cadastre », service fiscal par excellence

Sans dresser un historique complet du « Cadastre », mais afin de mieux appréhender son rôle, revenons en quelques lignes sur son origine : la terre a toujours constitué la base essentielle de la richesse individuelle, et pour subvenir à leurs besoins, les collectivités nouvelles ont créé un prélèvement sur les produits de cette richesse naturelle donnant ainsi naissance à la contribution foncière. Connaître l’étendue et la nature des biens de chacun, en faire l’évaluation, s’est donc très vite révélé nécessaire afin de répartir équitablement cette contribution.

Aujourd’hui, le « Cadastre » a toujours cette valeur essentiellement fiscale : il est celui qui rassemble l’ensemble des plans et des fichiers administratifs recensant toutes les propriétés immobilières dans chaque commune et consignant sa valeur afin de servir de base de calcul à certains impôts.

On se rend vite compte que si l’objectif final est essentiellement fiscal, d’autres missions viennent inéluctablement compléter cette mission. L’idée n’est pas ici de dresser une liste exhaustive des missions du « Cadastre » mais plutôt de s’attacher à celles qui peuvent nous être utiles au quotidien.

Le cadastre est ainsi chargé de recenser toutes les propriétés foncières, de rechercher leur propriétaire (apparents ou réels, on y reviendra), de reconnaître et de définir les limites cadastrales des propriétés, de les décrire et de les évaluer.

Pour accomplir ses missions fiscales et foncières, le « Cadastre » s’appuie sur un plan, le plan cadastral. Vient ainsi se greffer ici une mission purement technique puisque la charge de la conception et de la maintenance de ce plan revient au CDIF.

Sur ce plan, chaque parcelle est désignée par une référence cadastrale unique. C’est la fameuse « section cadastrale/numéro de plan » que l’on retrouve dans tous les actes immobiliers.

Quant à l’identification des propriétaires, les règles en vigueur n’ont jamais prescrit de déterminer de façon certaines le propriétaire réel des biens. Il s’agit généralement du propriétaire apparent qui est le débiteur de l’impôt foncier. C’est pourquoi la réforme de 1955 est venue renforcer la mission foncière du « Cadastre » en instaurant un système de publicité foncière (cette fois-ci les « Hypothèques ») appuyé sur la concordance du cadastre et du fichier immobilier.

b) Le service de publicité foncière, garant de l’information juridique

Le service de publicité foncière vient donc complémenter de manière parfaite le service du « Cadastre » puisqu’il est constitué de l’ensemble des règles et des techniques concourant à la collecte, la conservation et la délivrance d’informations sur le statut et la situation juridique des immeubles.

Pour faire simple, le SPF collecte et conserve deux catégories principales de documents : les publications (actes de vente, actes portant constitution de servitude, attestations immobilières après décès, baux long terme…) et les inscriptions de privilèges/d’hypothèques. Cet ensemble forme ce que l’on appelle le fichier immobilier.

Avant l’informatisation des « Hypothèques », ce fichier se composait de 3 catégories essentielles de fiches : les fiches personnelles de propriétaire (tenues par commune, au nom de chaque titulaire d’un droit sur un immeuble), les fiches d’immeuble (tenue pour chaque immeuble urbain ou pour chaque fraction d’immeuble urbain) et les fiches parcellaires (simples fiches de renvoi). Au début des années 2000, l’informatisation du système a permis la saisie directe des fiches et surtout leur consultation. À la différence de l’ancien répertoire, qui n’était qu’un instrument de recherche, aux énonciations très sommaires, le fichier immobilier reçoit désormais des « extraits » des documents publiés et permet donc une restitution de l’information beaucoup plus complète.

Vous l’aurez compris si l’objectif de collecte et de conservation est notamment de permettre l’opposabilité des documents aux tiers, les informations dont regorge le fichier, représentent une richesse essentielle pour qui travaille sur la propriété immobilière.

NB : Dans les 3 départements d’Alsace-Moselle (Bas-Rhin/Haut-Rhin/Moselle), c’est le système du Livre foncier, hérité du droit allemand, qui est en vigueur : il rassemble en un et même document la documentation cadastrale et la documentation hypothécaire.

2) Une richesse documentaire pour le professionnel de l’immobilier

a) La documentation cadastrale

On l’a bien compris, la documentation cadastrale est l’ensemble des documents qui permettent de recenser, décrire et évaluer les propriétés immobilières situées en France afin de servir de base de calcul aux impôts locaux. À ce titre, elle se compose du plan cadastral, de la matrice cadastrale et de la documentation fiscale.

Le plan cadastral est accessible librement et gratuitement sur internet (https://cadastre.gouv.fr/scpc/accueil.do). Il représente graphiquement le territoire communal dans tous les détails de son morcellement en propriété et en natures de culture ainsi que certains détails utiles à sa compréhension. Il est mis à jour au fur et à mesure des changements qui interviennent sur les propriétés de la commune. Figurent sur le plan cadastral : les limites parcellaires, ainsi que tous les éléments qui s’appuient sur ces limites tels que les limites de communes, de sections, de subdivision de section, de lieux-dits et, le cas échéant, les voies de communication et l’hydrographie. Figurent en outre les bâtiments et la toponymie. Enfin, sur certains plans peuvent figurer les bornes et les clôtures, les signes de mitoyenneté ainsi que les détails topographiques importants.

La recherche sur le plan cadastral s’effectue par adresse ou par références cadastrales.

Vous pouvez également retrouver les coordonnées des services du « Cadastre » à la rubrique « Trouver un contact » du site cité ci-dessus.

La matrice cadastrale, dont sont issus les relevés de propriété (également appelés extraits de matrice), est une documentation littérale indiquant notamment l’identité des propriétaires et la liste des parcelles leur appartenant, situées dans la commune. Mais attention toutefois, seul le titre de propriété publié à la publicité foncière fait foi en matière de propriété immobilière.

Les usagers ont la faculté de prendre connaissance librement de toutes ces données, soit en consultant les documents, soit en demandant des extraits des registres et des plans.

b) La documentation hypothécaire

La documentation hypothécaire permet quant à elle, de délivrer des informations sur le statut et la situation juridique des immeubles. Toute vente, tout achat ou toute transmission d’un bien immobilier par donation ou succession, toute prise d’hypothèque pour garantir un prêt immobilier en cours… remontent donc dans les fichiers hypothécaires et sont accessibles à tous.

En effet, l’article 2449 du Code civil précise que toute personne sans avoir à justifier d’une raison, peut obtenir des renseignements sur un immeuble ou sur une personne, ou obtenir la copie de documents (vente, donation, attestation après décès…) auprès du SPF ; celui-ci a en outre l’obligation de délivrer à tous ceux qui le demandent une copie ou un extrait des documents déposés à leur bureau dans la limite de cinquante ans précédant la demande. Mais, cette fois-ci l’obtention des documents est payante (de l’ordre de 15€ par renseignement).

Si le demandeur sollicite un état hypothécaire (demande sur formulaire 3233), celui-ci obtiendra la situation juridique passée et présente d’un bien, c’est-à-dire le ou les propriétaires successifs du bien, les actes réalisés sur le bien (ventes, successions, donation…), le relevé des inscriptions hypothécaires et de toutes les charges qui grèvent le bien immobilier.

Le demandeur peut également compléter sa demande par la demande d’une copie de documents (demande sur formulaire 3236) c’est-à dire d’une copie de l’acte authentique lui-même. Il se retrouve ainsi en possession du document dressé par le notaire.

Pour aller plus loin sur le sujet : http://www.themainformations.com/medias/files/s-informer-sur-un-bien.pdf