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L’obsolescence s’installe plus vite que la vétusté, à tel point que certains biens peuvent être obsolètes, sans être vétustes. Cela complique les évaluations immobilières.
Le climat économique mêlant inflation et hausse des taux d’intérêt est venu ralentir le marché immobilier. Pour l’heure, les prix se maintiennent, bien qu’une légère baisse commence à se faire ressentir. Le phénomène s’étend, faute principalement à l’acquéreur qui se fait désirer. En d’autres termes, la demande s’amenuise alors même que les propriétaires vendeurs campent sur leurs positions de prix.
Dans ces périodes de ralentissement voire de retournement de marché, il est difficile d’extraire une évaluation en s’appuyant sur une méthode classique par comparaison. En effet, ce type de méthodologie repose tout particulièrement sur des comparables issus de mois précédents, en périodes fastes, et peuvent facilement desservir les conclusions de notre évaluation. Dans ce contexte, il importe donc de s’appuyer sur d’autres méthodes, mais également de porter une attention plus particulière à des éléments de valeur propres à chaque bien tels que la vétusté.
La vétusté est de manière générale, un état de détérioration produit par le temps sur un bien, que celui-ci soit un bien meuble ou un bien immeuble. En d’autres termes, parler de vétusté, c’est avoir conscience que la valeur d’un bien se déprécie dans le temps. Et ça, les assureurs tout particulièrement l’ont parfaitement compris et intégré depuis longtemps.
En immobilier et notamment en évaluation immobilière, la vétusté prend une place à part, en ce sens où elle représente la moins-value réelle d’un immeuble depuis sa construction en raison de son état d’entretien. Cette longévité est variable et dépend principalement de la nature et de la qualité des matériaux, mais également de la qualité de l’exécution du bâti. C’est pourquoi la notion de vétusté est par sa définition même, délicate à appréhender et encore plus à mesurer.
« On a longtemps considéré que pour créer de la valeur, il suffisait de maintenir son bien en bon état par un entretien régulier et de qualité.«
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L’autre difficulté venant corser le sujet, résulte du fait que le vieillissement du bien n’est pas seulement une question de dépréciation en raison de sa longévité. En effet, vient se mêler ici un facteur supplémentaire, l’obsolescence, boostée par l’innovation notamment des matériaux et des procédés de construction. Force est de constater qu’aujourd’hui, l’obsolescence s’installe plus vite que la vétusté à tel point que certains biens peuvent être obsolètes, sans pour autant être vétustes.
Or pendant longtemps, on a considéré que pour créer de la valeur, il suffisait de maintenir son bien en bon état de conservation par un entretien régulier et de qualité. En suivant cette règle, seules les fluctuations économiques venaient influer le prix.
Et pourtant, lorsque l’économie s’affole et que l’incertitude s’installe entraînant une baisse de la demande, c’est bien l’obsolescence qui prend le pas sur la vétusté. Or, dans une société où les innovations technologiques affluent de manière exponentielle, la prise en compte de l’obsolescence vient accroître la difficulté d’évaluer un bien immobilier : le professionnel se trouve ainsi désarmé face à cette notion qu’il ne peut mesurer. En effet, les facteurs d’obsolescence (tendance, design, confort, bien-être, nouveauté, performances…) n’impactent pas le prix du bien en lui-même, mais viennent jouer sur l’inconscient humain en incitant l’acquéreur, ou le futur acquéreur, à valoriser un bien « moderne» et à dévaluer un bien « dépassé ».
Force est de constater que sans perdre en importance, la notion d’entretien liée à celle de vétusté, cède la place à la notion générique de « modernité ». L’acquéreur change dans son approche : la création de valeur est désormais plus centrée sur l’utilisation qu’il aura du bien, ses qualités, notamment environnementales (on en vient à la fameuse acquisition socialement responsable), et le soin porté à l’aménagement des espaces.
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