Le délai de rétractation SRU court à compter de la première présentation de la lettre notifiant l’acte. Mais, si elle est remise à une personne n’ayant pas pouvoir pour la recevoir, le délai ne court pas.
Le contexte
Une promesse de vente est signée, et l’agent immobilier notifie l’avant-contrat par lettre recommandée à chaque acquéreur. Les deux avis de réception sont signés par le même acheteur. Les acquéreurs exercent leur faculté de rétractation, et le vendeur demande le paiement de la clause pénale prévue à la promesse de vente. Il assigne également l’agence immobilière en responsabilité.
Jurisprudence
La Cour de cassation indique que la notification de la promesse de vente, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, n’est régulière que si la lettre est remise à son destinataire ou à un représentant muni d’un pouvoir à cet effet. En l’espèce, l’avis de réception de la lettre de notifi cation adressée à l’un des acheteurs comporte uniquement la signature de l’autre, sans précision du nom et prénom du signataire, ainsi la personne qui a reçu la lettre recommandée n’a pas signé en qualité de mandataire. Le délai de rétractation n’a donc pas couru à l’égard de l’acquéreur auquel le pli était destiné. Il peut donc se rétracter. La Cour de cassation ajoute qu’il incombe à l’agent immobilier de vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l’avis de réception de la lettre recommandée adressée aux acquéreurs.
Et pour votre agence ?
L’agent immobilier, mandataire du vendeur, rédacteur de l’avant-contrat et auteur de la notification, supporte une obligation d’assurer l’efficacité de l’acte qu’il établit. Sa vigilance s’étend à l’examen de l’avis de réception de la lettre notifiant l’avantcontrat à l’acheteur afin de s’assurer que rien ne fait obstacle à l’écoulement du délai de rétractation SRU.
La Cour de cassation avait déjà indiqué, en 2017, que la notification remise à une autre personne que son destinataire, ne permettait pas au délai « SRU » de courir. La présente décision ajoute une pierre à l’édifice : le professionnel qui effectue la notification voit sa mission étendue au contrôle de l’avis de réception de la lettre ecommandée, afin de prévenir toute difficulté ultérieure, et notamment une rétractation intervenant à un stade avancé de l’opération, alors que le vendeur pense le délai de rétractation terminé. L’agent immobilier se doit de maintenir son attention pendant toute la durée de la transaction.
Cass. civ. 3, 21 mars 2019.
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