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« Délai de rétractation : soyez vigilant ! », Anne-Claude Poncet Expert immobilier BusinessFil

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L’agent immobilier doit vérifier la signature figurant sur l’avis de réception notifiant l’avant-contrat.

photo : délai de rétractation

Le délai de rétractation SRU court à compter de la première présentation de la lettre notifiant l’acte. Mais, si elle est remise à une personne n’ayant pas pouvoir pour la recevoir, le délai ne court pas.

Le contexte

Une promesse de vente est signée, et l’agent immobilier notifie l’avant-contrat par lettre recommandée à chaque acquéreur. Les deux avis de réception sont signés par le même acheteur. Les acquéreurs exercent leur faculté de rétractation, et le vendeur demande le paiement de la clause pénale prévue à la promesse de vente. Il assigne également l’agence immobilière en responsabilité.

Jurisprudence

La Cour de cassation indique que la notification de la promesse de vente, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, n’est régulière que si la lettre est remise à son destinataire ou à un représentant muni d’un pouvoir à cet effet. En l’espèce, l’avis de réception de la lettre de notifi cation adressée à l’un des acheteurs comporte uniquement la signature de l’autre, sans précision du nom et prénom du signataire, ainsi la personne qui a reçu la lettre recommandée n’a pas signé en qualité de mandataire. Le délai de rétractation n’a donc pas couru à l’égard de l’acquéreur auquel le pli était destiné. Il peut donc se rétracter. La Cour de cassation ajoute qu’il incombe à l’agent immobilier de vérifier la sincérité,  au moins apparente, de la signature figurant sur l’avis de réception de la lettre recommandée adressée aux acquéreurs.

Et pour votre agence ?

L’agent immobilier, mandataire du vendeur, rédacteur de l’avant-contrat et auteur de la notification, supporte une obligation d’assurer l’efficacité de l’acte qu’il établit. Sa vigilance s’étend à l’examen de l’avis de réception de la lettre notifiant l’avantcontrat à l’acheteur afin de s’assurer que rien ne fait obstacle à l’écoulement du délai de rétractation SRU.

La Cour de cassation avait déjà indiqué, en 2017, que la notification remise à une autre personne que son destinataire, ne permettait pas au délai « SRU » de courir. La présente décision ajoute une pierre à l’édifice : le professionnel qui effectue la notification voit sa mission étendue au contrôle de l’avis de réception de la lettre  ecommandée, afin de prévenir toute difficulté ultérieure, et notamment une rétractation intervenant à un stade avancé de l’opération, alors que le vendeur pense le délai de rétractation terminé. L’agent immobilier se doit de maintenir son attention pendant toute la durée de la transaction.

Cass. civ. 3, 21 mars 2019.

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Anne-Claude Poncet

Anne-Claude Poncet, Expert immobilier BusinessFil.
Interlocuteur privilégié des professionnels de l’immobilier, elle répond à toutes leurs questions juridiques au travers de la hotline de la société BusinessFil, réalise des contenus pour des publications spécialisées, et leur dispense des formations professionnelles.
Email : contact@businessfil.fr

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Vos réactions

  • Par thomas, il y a 4 mois

    d’où l’utilité de notifier en AR24 et on est sûr que celui qui a signé est la bonne personne

  • Par DESMARES Pierre-Olivier, il y a 4 mois

    Comment peut-on citer la responsabilité de l’agence immobilière pour une cause X en continuant d’utiliser le terme « avant-contrat » en parlant d’une promesse ou d’un compromis (promesse synallagmatique) ? 1/ C’est laisser entendre aux clients que le contrat (art.1106 C.civil) n’est pas réel et que sa portée est « moindre » à celle de la « RÉITÉRATION » par acte authentique, 2/ Depuis Décembre 2000, la loi SRU instituant la notification de l’acte ne permet plus « l’annulation des conventions antérieures » par les notaires et ce sont ces mêmes conventions qui notifiées et non modifiées qui font force de loi entre les parties, 3/ L’ordonnance du 10/02/2016 réformant le droit des contrats est bafouée ! 4/ Aucun article de loi ou décret, arrêt (droit écrit) dans aucun des Codes fait référence à l’avant-contrat. A tout le moins si encore on se demande comment segmenter une partie du droit des contrats(sans nécessité) on peut dire…CONTRAT PRÉPARATOIRE…mais jamais l’écrire. QUO NOTAMUS SED LEX !!!!

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