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Le marché immobilier de l’ancien dopé par l’investissement locatif : plus d’1 transaction sur 4 réalisée à titre de placement

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Que s’est-il passé en 2019 ? Le volume de transactions a battu tous les records. A Noter : plus d’un achat sur 4 (27,2%) est dédié à l’investissement locatif (en progression de +25% sur un an). Le point avec le réseau Century 21.

photo : Laurent Vimont

Les niveaux de ventes extraordinairement hauts constatés en France l’an dernier ont laissé place à de nouveaux records en 2019 : plus d’1 million de transactions auront été réalisées cette année. Dans le réseau Century 21, c’est la 5e année consécutive que l’activité progresse (+11%).

Plus d’un achat sur 4 (27,2%) est dédié à l’investissement locatif

Du jamais vu dans l’Hexagone : plus d’un achat sur 4 (27,2%) est dédié à l’investissement locatif (en progression de +25% sur un an). Les employés/ouvriers sont à l’origine de plus d’un quart des investissements locatifs et représentent la catégorie socioprofessionnelle la plus importante parmi les investisseurs. Le montant de vente moyen d’un bien dédié au placement se situe d’ailleurs en-deçà du montant moyen d’une acquisition (autour de 134 202 € contre 218 274 € tous types de transactions confondus). A l’heure où les ménages manquent de visibilité sur l’avenir, s’inquiètent sur leur niveau de retraite, observent la volatilité des marchés boursiers et peuvent emprunter à très faible taux, le placement dans la pierre n’a pas d’égal. C’est, pour les Français, l’assurance de se constituer progressivement un patrimoine qui permet à terme de générer un complément de revenus.

En France, les moins de 40 ans sont désormais à l’initiative de 48,4% des transactions

Le prix moyen au m² s’établit désormais à 3 639 € pour les appartements (+3,1%) et 2 106 € pour les maisons (+1%). Un appartement se vend en moyenne 207 744 € en 2019 (+1,5% par rapport à 2018), une maison 234 593 € (+2,2%). Que ce soit pour les maisons ou les appartements, il s’agit en 2019 de montants records. Comme l’an passé, ce sont les tranches d’âge les plus jeunes qui sont les plus actives sur le marché et leur part parmi les acquéreurs progresse : les moins de 40 ans sont désormais à l’initiative de 48,4% des transactions. Il faut reconnaître que les conditions sont particulièrement favorables à l’acquisition : jamais les taux de crédit n’ont été aussi bas et les durées d’emprunt consenties aussi longues (21 ans en moyenne). La part de l’emprunt consacrée à l’achat a encore progressé de + 2,1% pour représenter 80,1% du montant global d’acquisition. Tout est réuni pour rendre possible l’achat immobilier. Cet achat est destiné pour 65,2% à l’acquisition de la résidence principale, quand la part des transactions consacrées à la résidence secondaire recule encore de – 4,7% pour représenter 6,1% des achats.

« Après 4 années de hausse modérée et régulière, le prix moyen au m² a retrouvé, voire dépassé, les niveaux les plus hauts de 2011», précise Laurent Vimont, président de Century 21 France.

A Paris, le montant moyen d’une transaction s’envole pour atteindre 487 749 € en moyenne

Le prix au m² parisien a ainsi plus que doublé en 15 ans (4 865 € le m² en 2005… #nostalgie). Le montant moyen d’une transaction s’envole pour atteindre 487 749 € en moyenne. C’est 250 000 € plus cher qu’il y a 15 ans… alors même que les surfaces n’ont que peu évolué, les Parisiens sont contraints de renoncer à quelques m² d’espace pour pouvoir acheter. Dans ce contexte d’envolée des prix, les volumes de ventes, qui avaient légèrement reculé en 2018, baissent de -7,5% en 2019. Ce sont très majoritairement les cadres supérieurs (47,9%) et les cadres moyens (37,2%) qui sont à la manœuvre, les employés/ouvriers sont à l’origine de 4,9% seulement des achats dans la Capitale (quand leur part était de 12,2% il y a 10 ans). Pour réaliser leur projet, les Parisiens rallongent leur durée d’emprunt (21,2 ans : un record). Les moins de 30 ans voient leur part progresser de +13,8% parmi les acquéreurs. La proportion des 40/50 ans augmente de manière comparable (+12,3%), cette tranche d’âge étant sans doute à l’origine de la montée fulgurante des investissements locatifs. Ceux-ci représentent désormais 31% des transactions parisiennes, un niveau inédit. En 2 ans à peine, la part des acquisitions destinées à l’investissement locatif a progressé de +45% dans la Capitale. Les résidences secondaires ne représentent, elles, que 4,7% des achats immobiliers et les résidences principales 56,7%.

« Dans la capitale, le prix moyen au m² n’en finit pas de monter : +6,5% en 2019, il s’établit à 10 062 € », poursuit Laurent Vimont.

En Ile-de-France, les prix augmentent plus vite que dans le reste de l’Hexagone

Le prix moyen au m² d’une maison progresse ainsi de +1,5% pour atteindre 3059 € ; celui d’un appartement monte de +8,6% établissant un nouveau record à 4033 € le m² en moyenne. Les trois départements franciliens limitrophes de Paris se démarquent par la poussée des prix qu’ils enregistrent : +10,3% pour les maisons et +9,4% pour les appartements dans les Hauts-de-Seine, +9,8% pour les appartements dans le Val-de-Marne et +9,2% pour les appartements dans la Seine-Saint-Denis.

A l’échelle de la région, la hausse des prix n’a pas d’incidence sur le dynamisme du marché des appartements (le nombre de transactions progresse de +4,1%). En revanche, celui des maisons recule (- 3,7%). Cette prédominance des ventes d’appartements tient aux investissements locatifs (+ 69% en 2 ans !) qui se porte essentiellement sur les petites surfaces en collectif. Quel que soit le type de biens, les montants moyens d’acquisition en Ile-de-France enregistrent des niveaux records : 340 989 € pour une maison, 233 853 € pour un appartement. Désormais, ce ne sont plus les employés/ouvriers les plus nombreux à acquérir en banlieue parisienne mais les cadres qui, plutôt qu’acheter dans la Capitale, font un choix de vie privilégiant le confort et l’espace (et vert si possible !). Fait notable : sur 15 ans, les départements de la première couronne ont monté bien plus vite que ceux situés dans la seconde : +54,4% pour les Hauts-de-Seine, +41,9% pour le Val-de-Marne, +37,4% pour la Seine-Saint-Denis quand le Val-d’Oise a progressé de +14,6%, la Seine-et-Marne de +14%, les Yvelines de +12,9% et l’Essonne de +7,9%. A titre de comparaison, sur la même période Paris a vu son prix moyen au m² augmenter de 107% (!!).

« Les prix augmentent plus vite en Ile-de-France que dans le reste de l’Hexagone », reprend poursuit Laurent Vimont.

Dans les régions, le nombre de transactions progresse partout, à l’exception de la Normandie

Selon les territoires, les progressions sont particulièrement marquées : +7,4% sur le marché des appartements dans les Hauts-de-France, +5,9% tant sur les maisons que sur les appartements dans les Pays-de-la-Loire. Seuls la Bourgogne-Franche-Comté (-3,5% pour les maisons) et Le Centre-Val-de-Loire dans une moindre mesure (-0,6% pour les maisons) connaissent une diminution de leurs prix moyens au m². Dans l’ensemble, les régions françaises voient toutes leur nombre de transactions progresser, à l’exception de la Normandie.

« Presque toutes les régions enregistrent une hausse de leur prix moyen au m² », conclut Laurent Vimont.

Attentions aux vendeurs qui pourraient être tentés de gonfler leur prix

Le marché immobilier de l’ancien étant extrêmement dynamique depuis cinq ans, le stock de biens disponibles à la vente s’est considérablement réduit, alors que les projets d’achat sont toujours plus nombreux (+25% en 2019). L’offre est inférieure à la demande, et pourtant il n’y a pas de flambée des prix. Les négociations qui s’opèrent sont faibles et rapides, sans incidence sur les délais de vente. Jusque-là, tout va bien.

Mais dans ce contexte, les vendeurs pourraient être tentés d’élever leurs prétentions financières : ce serait une erreur. La hausse des prix en 2019 a déjà eu pour conséquence une augmentation de l’apport personnel nécessaire pour acheter. Or, sur leur lancée, les prix continueront probablement à légèrement monter au 1er semestre 2020 avec pour corollaire une mobilisation plus importante encore de l’apport personnel. A cela s’ajoute le fait que les banques sont appelées à plus de vigilance sur l’octroi des prêts (durée et quotité d’endettement). Les montants de crédit attribués vont sans doute se contracter sensiblement dans les prochains mois, ce qui rendra difficile à une partie des ménages de concrétiser leur projet d’achat. L’activité devrait en être affectée et amener à un ajustement des prix dans le courant de l’année.

 

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