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Alors que l’offre de biens à vendre continue de progresser, la demande des acquéreurs marque nettement le pas. Prix presque stables, délais de diffusion qui s’allongent et pouvoir de négociation renforcé : le marché immobilier peine à retrouver une véritable dynamique. Que retenir du dernier Observatoire immobilier Bien’ici pour le troisième trimestre 2026 ? Décryptage des principaux indicateurs à connaître pour les professionnels de l’immobilier.
Le troisième trimestre 2026 marque-t-il un tournant pour le marché immobilier ? C’est la question soulevée par la dernière édition de l’Observatoire immobilier Bien’ici, publiée en octobre 2026. Fondée sur l’analyse de plus d’un million d’annonces diffusées sur le portail, cette étude met en évidence un déséquilibre croissant entre une offre de logements qui progresse et une demande qui s’essouffle.
« Ce troisième trimestre marque un véritable tournant : alors que l’offre augmente légèrement, la demande fléchit. Les Français continuent de consulter les annonces, mais hésitent à concrétiser leurs projets. Entre les tensions de la rentrée, l’approche de la prochaine élection présidentielle, des taux en hausse et des prix à peine stabilisés, le marché nécessite une attention toute particulière surtout pour cette fin d’année », analyse David Benbassat, président de Bien’ici.
Le rebond saisonnier traditionnel de l’été a bien eu lieu, mais il reste nettement moins marqué qu’en 2025. La tension immobilière, qui correspond au rapport entre la demande et l’offre, diminue ainsi de 25 % au niveau national sur un an. Ce ralentissement concerne la quasi-totalité du territoire et traduit une posture d’attentisme et d’arbitrage plus rigoureux chez les acquéreurs.
Pour les professionnels de l’immobilier, cette évolution modifie les conditions de commercialisation. Les acheteurs disposent désormais de choix plus variés, de délais de réflexion élargis et d’un pouvoir de négociation renforcé.
Pour les vendeurs, la réussite des transactions passe donc par une fixation réaliste des prix de mise en vente dès le départ, sous peine de voir les délais d’exposition des biens s’allonger.
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Autre indicateur révélateur de l’évolution du marché : les annonces de biens à vendre restent visibles en moyenne 82 jours sur Bien’ici, soit un jour de plus qu’au troisième trimestre 2025. La durée moyenne de diffusion a également progressé de sept jours entre le printemps et l’été 2026. Derrière cette moyenne nationale se cachent toutefois d’importantes disparités territoriales.
L’Île-de-France fait ainsi figure d’exception dans un marché national où les délais de commercialisation tendent globalement à s’allonger.
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Sur le front des prix, le marché immobilier affiche une relative stabilité, avec une progression moyenne de 1 % du prix au mètre carré sur un an.
Cette évolution cache néanmoins des trajectoires différentes selon les typologies de biens. Les prix affichés des appartements progressent de 0,7 % sur un an, pour atteindre une moyenne nationale de 4 771 €/m². À l’inverse, ceux des maisons reculent de 1 %, à 2 761 €/m².
Les disparités géographiques restent également marquées.
Selon Bien’ici, cette évolution pourrait traduire une tendance à l’éloignement de la demande des centres-villes, les acquéreurs recherchant des prix plus abordables en proche périphérie. Le marché semble ainsi évoluer à deux vitesses, entre des secteurs qui résistent et d’autres où les ajustements de prix se poursuivent.
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Le marché de l’immobilier neuf ne montre pas davantage de signes d’amélioration. Au troisième trimestre 2026, l’offre de programmes neufs diffusés sur Bien’ici progresse de 6 % sur un an, mais la demande sur les annonces de biens neufs chute de 21 %. Dans le même temps, le prix moyen affiché au mètre carré diminue de 6 % au niveau national par rapport au troisième trimestre 2025.
Malgré cet ajustement, les acquéreurs ne semblent pas revenir sur le marché. Bien’ici estime que les premiers effets du dispositif de relance Jeanbrun, attendus par les professionnels comme par les investisseurs, restent encore faibles et inférieurs aux objectifs annoncés par le Gouvernement.
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Sur le marché locatif, les indicateurs témoignent également d’une évolution contrastée. Pour le deuxième trimestre consécutif, l’offre augmente tandis que la demande diminue. Le volume d’annonces de biens à louer progresse de 2 % sur un an, tandis que le nombre de contacts recule de 23 %. Cette évolution apporte une légère détente sur un marché particulièrement contraint. Elle ne suffit toutefois pas à résorber la pénurie de logements :
l’offre locative nationale reste deux fois moins importante qu’au début de la décennie.
Selon Bien’ici, la baisse de la demande s’explique notamment par un décalage de plus en plus marqué entre les biens disponibles et ceux recherchés, tant en matière de typologie que de prix.
Les loyers moyens affichent pour leur part une progression de 1 % au niveau national. Cette hausse est notamment portée par une proportion plus importante de logements meublés dans l’offre disponible, dont les loyers moyens sont supérieurs à ceux des locations vides.
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L’Observatoire s’intéresse également à la place des logements énergivores dans l’offre immobilière.
Au troisième trimestre 2026, les logements classés F ou G représentent 9 % des annonces de biens à vendre sur Bien’ici, une proportion qui poursuit son recul.
Cette présence reste toutefois très inégale selon les typologies de logements. Les passoires thermiques représentent 11 % des maisons et des studios proposés à la vente, contre 8 % des deux-pièces, 5 % des trois-pièces et seulement 3 % des quatre-pièces. Les disparités géographiques sont également importantes. Dans le quart nord-est du pays et en Île-de-France, plus de 12 % du stock demeure énergivore, tandis que cette proportion reste beaucoup plus faible dans le sud de la France.
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Au terme de ce troisième trimestre, le constat dressé par Bien’ici est sans équivoque : le démarrage attendu du marché immobilier durant l’été 2026 n’a pas eu lieu.
« Nous entamons le dernier trimestre de l’année sans réelle dynamique sur un marché immobilier, qui peine à trouver un équilibre entre l’offre et la demande », souligne Régis Sébille, responsable des analyses Bien’ici.
Si les Français conservent l’envie de concrétiser leurs projets immobiliers, leur passage à l’acte reste contraint par des budgets limités, sous l’effet notamment du coût du crédit et des dépenses du quotidien. Leurs attentes demeurent pourtant fortes en matière de confort thermique, d’espace intérieur et extérieur ou encore de localisation, notamment pour réduire le temps et le coût des déplacements.
Dans ce contexte, l’ajustement des prix, la qualité de l’estimation et l’accompagnement des vendeurs dans leurs arbitrages apparaissent plus que jamais déterminants pour les professionnels de la transaction.
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Source : Observatoire immobilier Bien’ici, troisième trimestre 2026, publié en octobre 2026. Les données portent exclusivement sur les annonces et les comportements observés sur bienici.com. Les prix correspondent aux prix affichés dans les annonces, les durées aux temps de diffusion et la demande aux contacts effectués sur les annonces. Ces indicateurs ne constituent donc pas une mesure exhaustive des transactions effectivement réalisées sur le marché français.
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