« Délais d’instruction et purge des permis de construire en période COVID-19 Combien de temps ? »

« Combien de temps ? Combien de temps encore ? Des années, des jours, des heures, combien ? Quand j’y pense, mon cœur bat si fort… ». Les paroles de la célèbre chanson « Le temps qu’il reste » de Reggiani résument bien l’angoisse de toute personne qui se propose de calculer, en cette période troublée et donc très instable juridiquement, les délais relatifs à l’obtention ou à la sécurisation d’un permis de construire.

La production normative exceptionnelle déclenchée par l’état d’urgence sanitaire a considérablement bouleversé les règles applicables aux permis de construire. Depuis le début de l’état d’urgence sanitaire, 5 ordonnances successives ont été nécessaires pour établir un régime dérogatoire justifié par le confinement et le fonctionnement dégradé des services publics. L’ordonnance 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures a ainsi été modifiée à quatre reprises. On est en droit d’espérer que la dernière en date (ordonnance n° 2020-560 du 13 mai 2020 fixant les délais applicables à diverses procédures pendant la période d’urgence sanitaire) soit la dernière.

Il ressort de ces différents textes qu’une période dérogatoire de suspension ou de report des délais s’ouvre le 12 mars à 0 h 00 et se referme le 24 mai à 0 h 00.

Difficile de retrouver « ses petits » pour un agent immobilier contraint d’expliquer « le temps qu’il reste », autrement dit le temps à attendre, à des clients dont la vente immobilière se trouve suspendue à l’obtention ou à la purge d’un permis de construire.

Pour tenter de les y aider, cet article dissociera les trois régimes de l’instruction, du recours et du retrait des permis de construire.

Le calcul du délai d’instruction de la demande de permis de construire

Les demandes de permis de construire ayant été déposées jusqu’au 11 mars 2020 (inclus) voient leur délai d’instruction suspendus jusqu’au 23 mai 2020 (inclus). Le délai d’instruction recommence à courir à compter du 24 mai 2020 (0 h 00) pour la période restant à courir (exemple n° 1).

Exemple n°1 : Une demande de permis de construire a été déposée le 5 février 2020 (pour un bâtiment autre qu’une maison individuelle). Le délai d’instruction est de 3 mois (art. R. 423-23 du code de l’urbanisme) et doit normalement prendre fin le 5 mai. En application de l’article 12 ter de l’ordonnance 2020-306, la fin du délai d’instruction est retardée au 17 juillet 2020.

Les demandes de permis ayant été déposées entre le 12 mars et le 23 mai 2020 (inclus) voient leur délai d’instruction reporté à la date du 24 mai (0 h 00) (exemple n° 2).

Exemple n° 2 : Une demande de permis de construire a été déposée le 14 mai 2020 pour une maison individuelle. Le délai d’instruction est de 2 mois (art. R. 423-23 précité) et doit normalement s’achever au 14 juillet 2020. En application de l’article 12 ter de l’ordonnance 2020-306, le délai d’instruction ne débutera qu’à partir du 24 mai et s’achèvera le 24 juillet 2020.

Toutes les demandes déposées à partir du 24 mai 2020 retrouvent l’application normale des règles de délai d’instruction.

La purge du délai de recours dont dispose le tiers

Comme chacun le sait, le permis de construire doit être affiché sur le terrain d’implantation du projet le plus tôt possible après sa délivrance et rester en place pendant la durée du chantier.

Les tiers (autrement dit les voisins du projet) qui souhaiteraient contester la légalité du permis accordé peuvent saisir le tribunal administratif ou le maire de la commune d’un recours contentieux (tribunal) ou gracieux (maire). Pour être recevable, ce recours doit être engagé dans un délai maximum de deux mois à compter du premier jour d’affichage du permis sur le terrain (article R.600-2 du code de l’urbanisme). Contrairement au délai d’instruction, le délai de recours est ici un délai franc qui se calcule par journée de 24 heures.

Les délais de recours non-achevés ayant débuté avant le 12 mars sont suspendus à cette date (exemple n° 3), tandis que ceux ayant commencé entre le 12 mars et le 23 mai sont reportés (exemple n° 4).

Exemple n° 3 : Un permis de construire accordé le 4 février est affiché sur le terrain d’implantation du projet le lendemain, 5 février, en cours de journée. Le délai de recours des tiers commence normalement à courir le 6 février et doit arriver normalement à échéance le 6 avril 2020. Cependant, en application de l’article 12 bis de l’ordonnance 2020-306, le délai de recours sera suspendu à compter du 12 mars et ce jusqu’au 24 mai à 0 h 00. Il reprendra à cette date pour le solde restant à courir et s’achèvera le 19 juin 2020.

Exemple n° 4 : Un permis de construire accordé le 14 avril est affiché sur le terrain d’implantation du projet le lendemain, 15 avril, en cours de journée. Le délai de recours contentieux des tiers commence normalement à courir le 16 avril et doit arriver normalement à échéance le 16 juin 2020. Cependant, en application de l’article 12 bis de l’ordonnance 2020-306, le délai de recours sera reporté et ne commencera à courir qu’à partir du 24 mai à 0 h 00. Le délai de recours arrivera à échéance le 24 juillet 2020.

Enfin, tout permis de construire affiché après le 24 mai voit le délai de recours des tiers n’être ni suspendu, ni reporté.

La purge du délai de retrait dont dispose l’autorité signataire

Le permis de construire ne doit pas seulement être purgé de tout recours des tiers pour être « définitif ». Sa légalité peut être aussi remise en cause par l’autorité signataire (le plus souvent le maire de la commune d’implantation), laquelle peut en effet retirer le permis de construire en vertu de l’article L. 424-5 du code de l’urbanisme.

Or le délai dont dispose l’autorité signataire se dissocie du délai de recours des tiers à deux titres au moins. D’une part, il ne connaît pas le même point de départ puisque le délai de retrait commence à courir dès le jour de la signature de l’acte (ou dès le jour de la naissance de l’acte délivré tacitement lorsque l’administration a conservé le silence et que le délai d’instruction de la demande est arrivé à son terme). D’autre part, le délai de retrait est plus long que le délai de recours puisqu’il dure non pas 2 mais 3 mois.

A l’instar du délai de recours, le délai de retrait du permis de construire peut être suspendu (exemple n° 5) ou reporté (exemple n° 6) selon les cas.

Exemple n° 5 : Un permis de construire est délivré le 1^er février 2020. Le délai de retrait dont dispose l’autorité signataire commence donc normalement à cette date et doit s’achever le 1^er mai (car le délai de retrait n’est pas un délai franc). Toutefois, en application de l’article 12 ter de l’ordonnance 2020-306, le délai de retrait sera suspendu à compter du 12 mars et ne recommencera à courir qu’à partir du 24 mai à 0 h 00. Le délai de retrait arrivera en conséquence à échéance le 13 juillet 2020.

Exemple n° 6 : Un permis de construire est délivré le 27 avril 2020. Le délai de retrait dont dispose l’autorité signataire commence donc normalement à cette date et doit s’achever le 27 juillet 2020. Toutefois, en application de l’article 12 ter de l’ordonnance 2020-306, le délai de retrait sera reporté au 24 mai à 0 h 00. Le délai de retrait arrivera en conséquence à échéance le 24 août 2020.

Enfin, tout permis de construire délivré à partir du 24 mai 2020 voit le délai de retrait de trois mois dont dispose l’autorité signataire ni suspendu, ni reporté.

Alors « Combien de temps encore » ? Nous espérons que la réponse à cette question puisse être plus facilement apportée au terme de la lecture (certainement fastidieuse) de cet article. Et sinon, ce cœur ? Quand vous y pensez, bat-il toujours aussi fort ?