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« Entrée en vigueur et définition des zones exposées à l’aléa retrait et gonflement des sols argileux », Quentin Lagallarde

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Article mis à jour le 1er octobre 2020. La loi ELAN de 2018 instaurait le principe d’une étude des sols pour toute vente d’un terrain à bâtir non encore bâti lorsqu’il se situe dans une zone d’exposition au risque de retrait et gonflement des sols argileux ; cette mesure était censée entrer en vigueur début 2020 mais les professionnels attendaient les décrets définissant les modalités d’application.

photo : etude géothermie

L’arrêté du 22 juillet 2020 paru au Journal Officiel du 9 août 2020 permet l’entrée en vigueur de cette obligation et la définition des zones à risques. Ces dispositions, par arrêtés modificatifs, n’entrent en vigueur qu’à compter du 1er octobre 2020.

Par deux arrêtés du 24 septembre 2020 publiés au JORF du 30 septembre 2020, l’entrée en vigueur des dispositions suivantes est reporté pour les contrats de construction et de vente conclus à compter du 1er octobre 2020.

https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000042376739

https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000042376726

L’article 1er de l’arrêté du 22 juillet 2020 prévoit que l’exposition au risque de retrait-gonflement des sols argileux est évalué selon :

  • La dominante argileuse du sol
  • La composition minéralogique des matériaux du sol
  • Le comportement géotechnique du sol en fonction de la granulométrie et sa capacité de variation en périodes humides et sèches.

L’article 2 de l’arrêté définit les zones exposées pour l’application des dispositions du Code de la construction et de l’habitation. Les zones considérées en risque moyen à fort devront faire l’objet de l’étude prévue aux articles L.112-20 à L. 112-25 du code de la construction et de l’habitation.

Les zones exposées sont consultables sur le site Géorisques.

 

« Cartographie de l’exposition du territoire au phénomène de retrait gonflement :  48 % du territoire est en zone d’exposition moyenne ou forte © BRGM » 

La définition de ces zones selon le code de la construction et de l’habitation :

 « Les zones d’exposition forte correspondent à des formations essentiellement argileuses, épaisses et continues, où les minéraux argileux gonflants sont largement majoritaires et dont le comportement géotechnique indique un matériau très sensible au phénomène.

Les zones d’exposition moyenne correspondent à des formations argileuses minces ou discontinues, présentant un terme argileux non prédominant, où les minéraux argileux gonflants sont en proportion équilibrée et dont le comportement géotechnique indique un matériau moyennement sensible au phénomène. »

Ainsi, les prescriptions susvisées du code de la construction et de l’habitation reçoivent application à compter du 10 août 2020.

Ainsi, pour les avant-contrats conclus à compter du 10 août 2020, dans les zones d’exposition à un risque moyen à fort, il doit être annexé à la promesse cette étude géotechnique préalable pour les terrains non bâtis constructibles. Le vendeur est débiteur de cette obligation de fournir l’étude à l’acquéreur. Exception étant faite des secteurs où les dispositions d’urbanismes applicables ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles.

Il est précisé aussi que cette étude de sol devra être annexée à l’acte et suivre les ventes successives du bien pendant 30 ans.

Les articles suivants de cette section prévoient aussi cette obligation d’information aux constructeurs des ouvrages.

Quelle sanction en l’absence d’étude géotechnique ?

Bien qu’obligatoire, la loi ne prévoit aucune sanction en cas d’absence d’étude géotechnique ou qu’elle soit périmée. Le droit commun prendra donc application et la responsabilité du vendeur pourra donc être engagée, tout comme celle des professionnels débiteurs d’une obligation de conseil. Étant précisé que l’impact d’un tel risque peut être catastrophique sur un bâti.

Quelle durée de validité ?

La durée de validité d’une étude géotechnique pour vente d’un terrain constructible non bâti est de 30 ans (article R.112-8 du code de la construction et de l’habitation), si aucun remaniement du sol n’a été effectué.

Le contenu des études géotechniques ?

L’arrêté du 22 juillet 2020 publié au Journal Officiel le 6 août 2020 définit le contenu de l’étude géotechnique :

« L’étude géotechnique préalable mentionnée à l’article R. 112-6 du code de la construction et de l’habitation permet une première identification des risques géotechniques d’un site. Elle doit fournir un modèle géologique préliminaire et les principales caractéristiques géotechniques du site ainsi que les principes généraux de construction pour se prémunir du risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Cette étude préalable comporte une enquête documentaire sur le cadre géotechnique du site et l’existence d’avoisinants avec visite du site et des alentours. Elle est complétée, si besoin, par un programme d’investigations spécifiques visant à établir les connaissances géologiques et géotechniques permettant de réduire, autant que possible, les incertitudes et risques géotechniques liés au phénomène de retrait-gonflement des argiles sans préjudice des autres aléas géotechniques pouvant exister au droit du projet.
Une étude géotechnique préalable de type G1 (phase étude de site et phase principes généraux de construction) réalisée conformément aux exigences de la norme NF P 94-500 de novembre 2013 vaut présomption de conformité aux dispositions du présent article. »

Quid des ventes en cours ?

La question des ventes de terrains constructibles non bâtis qui ont fait l’objet d’un avant-contrat avant le 10 août et qui doivent faire l’objet d’une réitération par acte authentique après n’est pas réglée par les arrêtés susvisés.

En transposant les principes des diagnostics techniques qui sont annexés à l’avant-contrat, si ce dernier comporte un engagement définitif du vendeur antérieur à l’entrée en vigueur de la nouvelle obligation (en l’occurrence l’étude géotechnique) il n’aurait pas à le faire réaliser pour l’acte authentique puisque les obligations des parties sont définitives lors de l’avant-contrat.

Conseil aux professionnels :

A partir de maintenant, il vous faut identifier les zones à risque moyen ou fort dans vos secteurs et les éventuels biens concernés (terrains constructibles non bâtis) pour anticiper l’étude géotechnique qui risque de ralonger encore l’instruction des dossiers de vente.

Quentin LAGALLARDE

Diplômé en expertise immobilière de l'ESSEC Business School et titulaire du DU Expertise Judiciaire (faculté de Droit de l'université de CAEN). Il est membre agréé du collège des experts du SNPI, Quentin LAGALLARDE dispose de plusieurs années d'expérience dans différents cabinets immobiliers en matière d'expertise, transaction et location. Il est certifié REV par TEGoVA, MRICS et également inscrit sur la liste des experts près la Cour d'Appel de Caen.
En sus de son activité expertise, il est formateur auprès des professionnels de l’immobilier et enseignant auprès des BTS Professions Immobilières et des apprenants NCPIF.

Email : lagallarde@cotentin-expertise.fr
téléphone : 02 33 03 17 02

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Vos réactions

  • Par LAGALLARDE, il y a 2 mois

    Bonjour

    Le coût incombe au vendeur. 

  • Par LACOMBE, il y a 2 mois

    Bonjour,
    Je vends un terrain après toutes les études géotechniques faites? je signe un sous seing le 3 juillet, dois je faire faire la recherche complémentaire (loi elan du 6 aout appli le 15 aout) absolument. Mon notaire le demande pour signer l’acte final. A qui incombe les frais moi vendeur ou acheteur?

  • Par EricL, il y a 3 mois

    Bonjour Nadine. Merci pour votre réponse. Je ne suis pas le promenant, mais le bénéficiaire.
    Cordialement.

  • Par berhault, il y a 3 mois

    Bonjour,
    Oui vu la façon dont est tourné le texte
    le PROMETTANT devra
    faire établir une étude géotechnique si le BIEN objet des présentes est concerné par
    cette réglementation au jour de la signature de l’acte authentique de vente. »
    votre notaire vous a engagé, et vous avez signé.
    cdt

  • Par Tam, il y a 3 mois

    Attention la carte de votre article n’est pas la bonne : https://www.georisques.gouv.fr/articles-risques/exposition-du-territoire-au-phenomene

    • Par jda, il y a 3 mois

      Merci Tam pour votre commentaire et le signalement de la publication de cette nouvelle carte. L’article a été mis à jour. Très cordialement

  • Par Chochois Naud, il y a 3 mois

    Qualité des sols, qualité de l’eau, qualité de notre vie! 

  • Par Lagallarde, il y a 3 mois

    Bonjour, 

    Si selon la cartographie établie sur Géorisques votre bien se situe en zone à risque moyen à fort, le vendeur devra faire établir cette étude de sol car dans votre cas il s’y est engagé contractuellement. 

  • Par EricL, il y a 3 mois

    Bonjour, je suis concerné par cette nouvelle que je surveillais depuis des semaines. Néanmoins, je ne suis pas sur de comprendre le point suivant :
    « La question des ventes de terrains constructibles non bâtis qui ont fait l’objet d’un avant-contrat avant le 10 août et qui doivent faire l’objet d’une réitération par acte authentique après n’est pas réglée par les arrêtés susvisés.

    En transposant les principes des diagnostics techniques qui sont annexés à l’avant-contrat, si ce dernier comporte un engagement définitif du vendeur antérieur à l’entrée en vigueur de la nouvelle obligation (en l’occurrence l’étude géotechnique) il n’aurait pas à le faire réaliser pour l’acte authentique puisque les obligations des parties sont définitives lors de l’avant-contrat. »

    . J’achète un terrain à batir et dans la section concernant les diagnostics, il est mentionné ceci :
    « Etude géotechnique
    Le terrain étant destiné à la construction et se trouvant dans une zone
    exposée au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la
    sécheresse et à la réhydratation des sols, une étude géotechnique est prescrite par
    les dispositions de l’article L 112-21 du Code de la construction et de l’habitation.
    Le décret d’application n’étant pas encore publié, le PROMETTANT devra
    faire établir une étude géotechnique si le BIEN objet des présentes est concerné par
    cette réglementation au jour de la signature de l’acte authentique de vente. »
    . Au final, qui doit supporter cette étude géologique ?
    Merci.

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