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Marché immobilier d’habitation : à quel saint se vouer?

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Plusieurs observatoires cohabitent et il faut déployer bien des efforts pour en analyser la cohérence ou pour les prendre au contraire en flagrant délit d’incohérences.

photo : Henry Buzy-Cazaux

On pourrait y être indifférent si l’enjeu était moindre, on pourrait même en sourire: les discordances de lecture du marché immobilier culminent, une nouvelle fois. La mémoire économique est courte et qui se rappelle ce qui s’est passé en 2008 au moment de la précédente crise? Exactement la même chose. A la lecture des observatoires alors disponibles, on avait bien du mal à savoir si les prix de l’immobilier résidentiel montaient ou baissaient, si les volumes étaient affectés ou pas, ou en tout cas dans quelles proportions. Le désarroi était tel que le ministre de l’époque, Benoist Apparu, avait confié à deux experts, Bernard Vorms, directeur général de l’ANIL, et Sabine Baïtto, inspectrice générale de l’équipement, la mission de lui rendre un rapport sur l’état de l’art. La suite? Ce rapport-là n’a pas rejoint ceux qui ne servent à rien, et le ministre a inspiré une loi qui, en 2010, a assigné aux notaires de créer un observatoire national des avant-contrats et des actes définitifs.

Cet observatoire n’a jamais vu le jour, au sens où il aurait été fondé sur la totalité des transactions, et sa construction est toujours en cours. A ce jour, le notariat peine encore à faire remonter des quelque 9000 études de France toutes les données sur les promesses et les compromis, et ne peut valablement fournir des statistiques territoriales fines. D’ailleurs, l’association Dinamic, coprésidée par la Chambre des notaires de Paris, qui a inauguré dès les années 80 son observatoire du marché, et le Conseil supérieur du notariat, a été dissoute sans bruit et avec elle son conseil scientifique. Bref, ce véritable juge de paix fait défaut: les notaires sont bel et bien les seuls acteurs qui ont une vision exhaustive de toutes les transactions, en cours puisque les avant-contrats leur sont transmis dès leur signature par les parties, et conclues puisqu’ils authentifient les actes et les enregistrent.

Alors rien n’a changé. Plusieurs observatoires cohabitent et il faut déployer bien des efforts pour en analyser la cohérence ou pour les prendre au contraire en flagrant délit d’incohérences. Sources différentes, méthodes différentes, extractions différentes, et d’ailleurs personne ne s’y attarde. Trop technique, trop complexe, trop long à faire alors qu’on vit de plus en plus dans l’instant. On pourrait même déplorer un certain recul de l’esprit critique. Les notaires, s’ils ne sont pas encore parvenus à bâtir le grand observatoire que certains avaient rêvé, ne sont pas absents de l’information statistique. Il y a quelques jours, ils nous révélaient que 2020 aura été une belle année immobilière, avec un repli probable de 8% seulement du nombre de ventes. A y regarder de près, les chiffres ne prennent pas en compte le dernier trimestre, dont les notaires reconnaissent qu’il en retrait très net pour les signatures d’actes sous seing privé. En outre, ils comptabilisent les actes définitifs sur douze mois glissants, correspondant à des achats réalisés en moyenne six mois plus tôt. En somme, on regarde dans le rétroviseur pour mesurer si la route est dégagée. Sur ces mêmes bases, l’observation des prix révèle des hausses, qui correspondent aux marchés d’hier et d’avant-hier.

Un autre observatoire de référence, celui de Meilleursagents, démontre le contraire. On en a pour tous les goûts. Il anticipait au lendemain du premier confinement 800000 transactions pour 2020, qu’il révisera peut-être, mais loin du quasi million des notaires… Il mesure aussi depuis plusieurs mois que les prix baissent dans les plus grandes villes, ou stagnent désormais dans les autres. Comme disait mon vieux professeur de mathématiques, indulgent quand on avait inversé le calcul, tout le monde est d’accord « au signe près ». La FNAIM, Century, SeLoger ont aussi leurs outils d’observation et l’objectif de cet article n’est pas de s’attarder sur chacun. On découvrirait au mieux des nuances, au pire des hiatus, ou encore des silences et des impasses, ce qui est respectable: mieux vaut ne pas donner en pâture des chiffres attaquables.

En outre, le grand élan scientifique auquel on assiste depuis trente ans, derrière lesquels les esprits pervers pourraient déceler des gestes de communication identitaires plus que des contributions à la connaissance, n’est pas exclusif de l’approche empirique. Et franchement, rien ne dit qu’elle ne soit pas fiable. Il est même prudent de l’écouter et de passer à son tamis les résultats des observatoires. Certes, elle a aussi ses détracteurs: le café du commerce est tourné en dérision. Il reste que les acteurs de terrain, à leur mesure, savant de quoi ils parlent, sans prétention ni arrogance. Il y a enfin ceux qui, dans cette cacophonie, choisissent de ne pas s’engager ou de tenir des propos d’une telle tiédeur que c’est bien le diable s’ils se trompent!

Pour apprécier la fiabilité des statistiques, on ne se départira jamais en tout cas d’une certaine prudence, quelle que soient les sources, et on se demandera si l’émetteur n’a pas d’arrière-pensée, de « pensée de derrière » pour reprendre l’expression de Pascal. Oui, un patron d’enseigne commerciale ne peut-il préférer les signes plus aux signes moins, pour ne pas désespérer Billancourt et démoraliser ses troupes? Un syndicat pourra être suspect de noircir le tableau pour obtenir des mesures de soutien et bien mériter de ses adhérents. Comme on craindra légitimement que les hétérodoxes ne veuillent juste se faire remarquer et sortir du lot, pour qu’on parle d’eux.

N’empêche que cette cacophonie est bien embarrassante. Comment veut-on que la décision publique ne s’égare pas? Le diagnostic est illisible. Faut-il relâcher les critères d’octroi des crédits immobiliers, ou encore baisser la fiscalité si les prix montent et qu’on court le risque de catalyser le mouvement? Quand à restaurer par exemple l’aide peronnalisée à l’accession à la propriété, quel besoin si les ménages ne semblent même pas rencontrer de problème pour aller au bout de leurs projets? A l’inverse, faut-il prévenir une crise immobilière sans précédent, dont les signaux faibles sont là? Franchement, comme on dit justement au café du commerce, je ne voudrais pas être à la place du ministre du logement, pour appréhender le marché et ajuster l’action politique. Le Général eût dénoncé la chienlit et d’autres figures militaires eussent dans un langage moins châtié pointé un beau…bordel.

Henry Buzy Cazaux

Après avoir conseillé Pierre Méhaignerie, ministre de l'équipement et du logement, Henry Buzy-Cazaux a occupé des fonctions de responsabilité dans des entreprises immobilières de premier plan, FONCIA, Tagerim ou encore le Crédit Immobilier de France, mais également au sein des organisations professionnelles du secteur. Ancien délégué général de la FNAIM, il a aussi été administrateur de plusieurs autres syndicats immobiliers. Il a été chargé de mission auprès du président du Conseil de l'immobilier de l'Etat.

Il mène depuis toujours une action engagée pour la formation aux métiers de l'immobilier: président d'honneur de l'Ecole supérieure des professions immobilières, cofondateur de l'Institut des villes, du territoire et de l'immobilier du Groupe ESSEC, il est aujourd'hui président fondateur de l'Institut du Management des Services Immobiliers, centre de prospective et d'enseignement.

Il est enfin membre du conseil scientifique de l'observatoire immobilier des notaires et président du groupe "Immobilier, logement et ville durable" du Forum pour la gestion des villes et des collectivités locales et territoriales.

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