« Les différents statuts des négociateurs », Loic Fray et Lital Dibon Experts SVP

Afin de développer son activité, l’agent immobilier peut s’entourer de collaborateurs. Ceux-ci ont pour mission de prospecter les biens à  vendre ou à louer, d’obtenir des mandats, de rechercher des candidats acquéreurs ou locataires, et de réaliser les transactions.

Un choix encadré par la loi Hoguet

L’agent immobilier peut choisir de travailler avec des négociateurs immobiliers salariés (VRP ou non) et/ou des agents commerciaux non  salariés. Ces différents statuts relèvent donc de régimes distincts.

Les collaborateurs salariés

Définition du négociateur immobilier

L’avenant n° 31 du 15 juin 2006 (ou l’annexe IV de l’avenant n° 83 du 2 décembre 2019 non étendu) à la convention collective nationale  (CCN) de l’immobilier définit le statut des négociateurs immobiliers salariés.

Le négociateur immobilier sous statut est engagé par un seul employeur (à titre exclusif) et rémunéré principalement à la commission. Ce négociateur, cadre ou non-cadre, VRP ou non, bénéficie des dispositions spécifiques de l’avenant n° 31 (ou de l’annexe IV  non étendue à ce jour). Il exerce une activité réglementée par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) pour laquelle les dispositions de  l’accord national interprofessionnel du 3 octobre 1975, également appelé convention collective des VRP, ne sont pas applicables.

De plus, la convention collective distingue deux catégories de collaborateurs :

• Le négociateur VRP : il représente son employeur auprès de la clientèle, exerce sa profession à titre exclusif et constant, prospecte la  clientèle à l’extérieur de l’agence et lui rend visite en vue de rendre et de transmettre des commandes. Il ne réalise pas d’opérations  commerciales pour son compte personnel. Il lui est attribué un secteur géographique et/ ou une clientèle déterminé(s), mais ce  secteur n’est pas forcément exclusif.
• Le négociateur non VRP : son activité principale consiste à accueillir les clients à l’agence (ou dans un bureau de vente). Il peut à  l’occasion démarcher la clientèle à l’extérieur de l’agence.

Le contrat de travail

Le négociateur immobilier salarié, VRP ou non, est lié à son employeur, l’agent immobilier, par un contrat de travail. Il exécute, contre  rémunération, sa prestation de travail sous l’autorité de l’employeur, lequel a le pouvoir de donner des ordres et des directives, de  contrôler l’exécution de son travail et de sanctionner les manquements de son subordonné. Le contrat de travail du collaborateur doit  aussi respecter les dispositions de l’article 13 de la convention collective de l’immobilier.

Les modalités d’exécution du contrat de travail

Le négociateur immobilier (VRP ou non) est soumis aux dispositions de la CCN de l’immobilier. Cependant, l’avenant n° 31 (ou l’annexe  non étendue) précité prévoit des distinctions entre le salarié VRP ou non :

• Le négociateur non VRP est soumis à la réglementation sur la durée du travail, ce qui n’est pas le cas du négociateur VRP, sa durée  du travail n’étant pas contrôlable (art. 2).
• La période d’essai du négociateur non VRP est fixée à trois mois renouvelable une fois pour cette durée ; celle du négociateurs VRP ne peut excéder trois mois renouvellement inclus (art. 3).
• Le négociateur VRP perçoit un salaire minimum brut mensuel de 1 450 euros (avenant n° 82 du 2/12/2019). Le non VRP bénéficie  d’un salaire minimum brut mensuel correspondant au smic, soit 1 554,58 euros au 1er janvier 2021 (art. 4). Ce salaire minimum brut  mensuel conventionnel est égal à 1/13e du salaire minimum brut annuel conventionnel.

La rupture du contrat de travail

Comme pour tout autre salarié, le contrat de travail du négociateur, VRP ou non, peut être rompu par démission du collaborateur, licenciement ou rupture conventionnelle. En cas de licenciement, l’employeur doit fonder la rupture du contrat de travail sur une cause  réelle et sérieuse et respecter la procédure de licenciement. Il doit aussi verser l’indemnité prévue par l’article 33 de la CCN de l’immobilier.

Le salarié est tenu de respecter un préavis. Il dépend de la catégorie du salarié (VRP ou non), de son statut (cadre ou non cadre) et de son ancienneté dans l’agence (art. 8 de l’avenant n° 31 précité).

Le négociateur, VRP ou non, dont le contrat est rompu, bénéficie, sous certaines conditions, d’un droit de suite concernant les  commissions qu’il aurait perçues si le contrat n’avait pas pris fi n. Il court à compter de l’expiration du contrat de travail pour une durée  minimum de six mois (art. 10).

Les collaborateurs indépendants

L’agent commercial

L’agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante, est chargé, de façon permanente, de négocier et,  éventuellement, de conclure des contrats, au nom et pour le compte d’un agent immobilier. Il n’a pas la qualité de commerçant (art.  L134-1 du Code de commerce). Dans le secteur immobilier, il doit exercer son activité dans le cadre d’une entreprise individuelle. L’attestation d’habilitation, imposée par la loi Hoguet, n’est en effet délivrée qu’à des personnes physiques.

Les formalités professionnelles

Le négociateur immobilier indépendant doit, avant tout début d’activité, s’immatriculer au Registre spécial des agents commerciaux  RSAC) tenu au greffe du tribunal de commerce dans le ressort duquel il est domicilié. Il doit s’affilier à la sécurité sociale des  indépendants et souscrire une assurance de responsabilité civile. Il peut opter pour le régime de la micro-entreprise.

Le contrat de mandat

L’agent commercial et l’agent immobilier sont liés par un contrat de mandat à durée déterminée ou indéterminée. Ce n’est pas un  contrat de travail. Le négociateur immobilier indépendant ne peut se voir appliquer ni le droit du travail, ni la convention collective de  l’immobilier. Il doit donc être libre d’organiser son travail. A défaut, l’existence d’un lien de subordination peut conduire à la requalification du mandat en contrat de travail.

Le contrat définit les modalités de rémunération de l’agent commercial, peut prévoir une exclusivité géographique et une clause de non- concurrence. La loi Hoguet interdit au négociateur indépendant de rédiger des actes sous seing privé, de donner des consultations  juridiques et de recevoir des fonds.

La rupture du contrat de mandat

S’il est à durée indéterminée, le contrat de mandat peut être rompu moyennant un préavis d’un mois pour la première année du contrat,  de deux mois pour la deuxième année commencée, de trois mois à compter de la troisième année commencée. La rupture du  contrat de mandat ouvre droit pour le négociateur indépendant à une indemnité compensatrice. La jurisprudence fixe cette indemnité à  deux ans de commissions brutes. Elle n’est pas due lorsque la rupture du contrat est imputable à la faute grave de l’agent commercial,  ou lorsque celui-ci est à l’initiative de la rupture du contrat (sauf s’il justifie de circonstances imputables au mandant ou  liées à  l’âge, l’infirmité ou la maladie).

Notez que, quel que soit le statut du collaborateur, qu’il soit salarié ou agent commercial, il devra être titulaire de l’attestation d’habilitation demandée par l’agent immobilier auprès de la chambre de commerce et d’industrie. Elle lui permettra de prouver qu’il  fait bien partie des personnes habilitées à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de l’agent immobilier (art. 9 du décret n°  72-678 du 20/7/1972).

Auteurs : Loïc Fray Expert SVP en droit des affaires et Lital Dibon expert SVP droit social.

 

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