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« Indécence d’un logement en souplex sans aération ni ouverture », Maître Gabriel NEU-JANICKI

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En louant un logement dont la chambre à coucher et la salle de bains sont aménagées en sous-sol, sans ouverture sur l’extérieur ni dispositif d’aération, le bailleur manque à son obligation de délivrance de livrer un logement décent.

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Pour mémoire, l’article 1331-22 du code de la santé publique dispose que :

« Les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur et autres locaux par nature impropres à l’habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux.  »

Selon l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit permettre une aération suffisante, mais également :

« Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; »

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat dressé par l’huissier de justice le 13 juin 2018 que le logement se trouve au rez-de-chaussée mais que la chambre à coucher et la salle de bain se trouvent au sous-sol, sans ouverture sur l’extérieur ni aération suffisante.

S’agissant de ces deux pièces, l’huissier indique qu’en pénétrant dans les lieux :

  • il est submergé par une très forte odeur de moisissure qui est particulièrement désagréable, irritante et très éprouvante,
  • il constate la présence de plusieurs petites traces d’humidité au niveau des plinthes qui se décollent légèrement dans la chambre à coucher, des traces et auréoles d’humidité légèrement jaunâtres dans la salle de bain et des traces d’humidité jaunâtres, brunâtres et noirâtres dans les rainures du carrelage de la douche, et indique qu’après vérification,
  • il constate l’absence de VMC ou de ventilation haute ou basse dans la salle de bain.

Par ailleurs, les constatations de l’expert sont confirmées par les témoignages de Mme W. et M. V., lesquels attestent de la présence de moisissures, d’humidité et d’une forte odeur de moisissures dans le logement.

Ainsi, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent en remettant au locataire un logement dont la chambre à coucher et la salle de bain sont aménagées en sous-sol sans aucune ouverture sur l’extérieur et sans dispositif d’aération ou de ventilation, ce qui est contraire aux dispositions de l’article 1331-22 du Code de la santé publique et à celles de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

Pour mémoire, en matière d’indécence, l’indemnisation du locataire n’est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur (Cass. 3e civ., 4 juin 2014, n° 13-12.314)

Il s’ensuit que les problèmes d’humidité du logement liés à l’absence d’aération suffisante sont imputables au propriétaire et le fait que le locataire ne lui ait pas adressé de mise en demeure est sans emport puisque l’indécence du logement liée à la location de pièces en sous-sol et sans aucun système de ventilation a fortiori pour une pièce humide comme une salle de bains, existait dès l’entrée dans les lieux.

Eu égard à la durée de l’occupation des lieux et aux problèmes importants de moisissure subis par le locataire, le préjudice subi par le locataire est évalué à la somme de 2 000 euros.

Cour d’appel, Metz, 3e chambre, 8 Avril 2021 n°19/02208

Gabriel Neu-Janicki

Maître Gabriel NEU-JANICKI, est avocat au Barreau de Paris et associé fondateur du Cabinet NEU-JANICKI. Son cabinet est dédié aux professionnels de l’immobilier (mandat, vente, baux commerciaux, baux d’habitation, copropriété). Ancien Enseignant à l’Université Paris I Panthéon-Sorbonne en « Baux commerciaux », il est l’auteur d’articles de doctrine et de contributions régulières en baux commerciaux et professionnels..

Il est également Membre de la Royal Institution of Chartered Surveyor et anime de nombreuses conférences et formations à destination des professionnels de l’immobilier.

Cabinet Neu-Janicki
35 avenue d'Eylau
75116 PARIS
Tel: 01 47 83 90 90

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