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Dans la première partie de cet article, je rappelais que la valeur d’un bien correspond à sa probabilité de prix de vente en fonction notamment de son environnement socio-économique. Mais cette valeur dépend également des caractéristiques qui lui sont propres.
On ne le répétera jamais assez, la détermination objective de la valeur d’un bien est loin d’être une opération arbitraire, en ce sens où elle nécessite toujours une analyse multi-critères rigoureuse et approfondie. Si l’influence des facteurs socio-économiques est à première vue moins perceptible sur cette détermination, celle des facteurs physiques est pour le moins évidente.
Lors de l’évaluation d’un immeuble non bâti, il importe de considérer tout d’abord sa superficie, mais également sa forme. En effet, une parcelle constructible constituant une bande de 4 m de large sur 50 m de long, n’aura jamais la même valeur qu’une parcelle de 10 m de large sur 20 m de long, alors même que la superficie considérée est identique. C’est ainsi que certains terrains « juridiquement » constructibles ne seront finalement jamais constructibles et ne pourront être valorisés comme des terrains constructibles.
Il importe ensuite de considérer l’emplacement du bien, son environnement, la proximité ou non des voix et des réseaux, chacun de ces éléments pouvant être vu comme une plus-value ou une moins-value à appliquer.
Trop souvent négligée car mal maîtrisée, la situation au regard des règles d’urbanisme influe encore considérablement la valeur d’un bien. En effet, comme nous l’avons souligné précédemment, la possibilité de construire ou non sur une parcelle, voire de la diviser impacte forcément sa valeur. Par ailleurs, cette valeur doit encore être affinée en raison du plan de zonage lui-même : une parcelle constructible en zone urbanisée n’a jamais la même valeur qu’une parcelle constructible en zone à urbaniser. De même l’existence éventuelle de servitudes, ou encore de risques environnementaux (inondations, risques sismiques… ) peut faire peser une charge importante sur la valeur d’un bien.
Enfin, et on l’oublie trop souvent, il est impératif de considérer la nature des sols : on pense généralement à tort que l’étude des sols revient uniquement au constructeur. Or, en matière de prix, la fragile stabilité du terrain du fait d’anciennes carrières, mines, d’eaux souterraines, la présence accrue d’argile,… représente une augmentation significative des coups de fondation et par là même une moins-value venant impacter la valeur du bien.
En matière d’immeubles bâtis, les éléments d’étude cités précédemment sont nécessairement repris, mais doivent être complétés par l’analyse des caractéristiques physiques des constructions.
Notons toutefois, que l’équilibre entre ces deux analyses successives est parfois difficile à établir dans le sens où on évalue souvent un bâti sous la forme « bâti terrain intégré ». En d’autres termes, on ne réalise pas de distinction entre le non bâti à proprement parler et la construction elle-même. Et pourtant, la notion de rareté, notamment en termes de secteur, ne doit pas être négligée puisqu’elle vient jouer un rôle déterminant dans la valeur finale du bien. Cette notion de rareté implique donc de prêter une attention toute particulière à l’ensemble formé et à l’influence prépondérante sur la valeur de l’élément terrain ou de l’élément construction.
Si l’on s’attache à présent à la construction pure, il est nécessaire de considérer en premier lieu l’année de construction du bien. Celle-ci n’est pas sans incidence sur les matériaux utilisés, et donc sur la qualité de construction. Par exemple, un immeuble construit dans les années 50 60 s’avère souvent de qualité moyenne à la différence d’une construction haussmannienne, plus qualitative.
Pour recouper avec un autre de mes articles consacrés à la vétusté, la valeur d’une construction est encore indéniablement liée à son état d’entretien général, mais également à son niveau d’obsolescence, de fonctionnalité.
Enfin reste la question des dépendances qui, lorsqu’elles ne peuvent être valorisées séparément, sont valorisées globalement avec le bâti principal ce qui n’est pas sans conséquence sur la valeur finale du bien.
Exemple de grille de pondération :
Source : Cote annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières – LES ÉDITIONS CALLON
Visio-formations et coaching individuel, renseignements et inscriptions : caroline@themainformations.com et THE MAIN Formations
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