TOUTE L'INFORMATION PRATIQUE POUR LES PROFESSIONNELS DE L'IMMOBILIER

Dénichez toutes les opportunités de votre secteur grâce au PLU !

Publié le
Publié le
Réagir 2 réactions
1 056
Evaluer cet article

Savez-vous que vous avez à votre disposition un ultime outil de prospection ? Le PLU, si on prend le temps de le lire, regorge d’informations utiles et précieuses pour vous permettre de valoriser la faisabilité de certains projets immobiliers. De quoi faire jeu égal avec les prospecteurs fonciers !

Prospecter avec un PLU

Frapper aux portes, c’est épuisant. La prospection en dur comme on l’appelle, est pour la plupart un mauvais moment à passer. Et si vous changiez de posture pour interpeler vos interlocuteurs et les convertir en auditeurs intéressés ?

Il est temps de faire jeu égal avec les prospecteurs fonciers car, contrairement à ce que vous supposez, vous avez l’outil ultime à disposition.

Certains biens pourraient être « valorisés » si vous jetiez un œil sur le règlement du PLU :

  • agrandissement (extension horizontale ou surélévation)
  • détachement d’un ou plusieurs lots
  • création de logements par réaménagement interne
  • changement de destination.

Même si instinctivement vous avez une idée du potentiel caché d’un bien, il reste en général compliqué de vous en assurer. Il est parfois possible d’obtenir des informations en consultant les services d’urbanisme, mais certaines communes ont fait le choix de ne répondre que sur dépôt d’un premier dossier.

Expliquer en un article le fonctionnement du PLU n’est pas chose aisée et si une recette miracle existait, elle serait déjà commercialisée à prix d’or. Je sais que vous allez faire le parallèle avec les outils des promoteurs en soupirant parce que vous n’avez pas les moyens de vous les offrir mais soyez rassurés, ils ne vous serviraient à rien. Ils ne permettent de répondre qu’à une seule valorisation : démolition / reconstruction, facile.

Rien à voir donc avec les optimisations foncières envisageables sur un terrain déjà bâti.

Quelles informations trouver dans le PLU ?

  1. Il vous dit quoi construire : destination, type d’activité
    • L’idée est d’éliminer les zones où la destination habitation n’est pas possible ;
  2. Il vous dit où construire : implantation, emprise au sol, 
    • Des règles différentes par zone, plus ou moins restrictives qui permettent d’occuper une toute petite partie de l’unité foncière ou à l’inverse sa totalité ;
    • Restrictions ou interdictions selon les bandes de constructibilité ;
  3. Il vous dit comment construire : hauteur, aspect extérieur.
    • Vous pourrez difficilement faire une surélévation de 5 étages dans une zone pavillonnaire.

De plus les règles sont souvent différentes en fonction du type de construction nouvelle : construction principale, construction secondaire ou en second rang, annexe et extension.

Et comme si tout cela ne suffisait pas, certaines parcelles ou certains secteurs sont concernées par des servitudes, les servitudes d’urbanisme :

  • emplacements réservés,

Interdiction de construire

  • protection patrimoniale naturelle

Interdiction de construire : espaces boisés classés, espaces verts protégés, cœur d’ilot à préserver, alignement d’arbres à conserver….

  • protection patrimoniale architecturale

Interdiction de démolir, encadrement de certains travaux….

  • mixité sociale et fonctionnelle

Encadrement des typologies de logements ou d’activité

Avant de s’emballer sur une faisabilité, mieux vaut éliminer toutes les contraintes en regardant les documents graphiques, encore appelés plans de zonage où sont répertoriées toutes les servitudes.

Si la tache vous semble titanesque, il vous suffit déjà d’éditer la fiche détaillée sur le  Géoportail de l’Urbanisme où vous trouverez

À gauche les informations du PLU :

  • zonage
  • servitudes d’urbanisme

À droite les servitudes d’utilité publique :

  • PPR
  • ABF

Que retenir ?

Une lecture approfondie de chaque zone permet d’identifier les secteurs les plus propices. Parmi ceux-ci, éliminez les parcelles grevées par des servitudes d’urbanisme, et faites un recoupement avec le cadastre pour identifier les parcelles peu construites par rapport au potentiel existant.

Et c’est parti ! Il est donc temps de prendre le PLU à bras le corps ou de vous former à sa lecture. Cela vous permettra de démontrer votre professionnalisme, de vous différencier par cette expertise qui reste rare et de capter davantage de prospects potentiels.

Laurence Delannoy

Née avec la loi HOGUET, l’immobilier lui était prédestiné mais Laurence DELANNOY était occupée ailleurs.
Après une activité de terrain comme prospecteur foncier elle reprend des études à l’Institut de Droit et d’Economie appliqués à l’Immobilier (CNAM ICH) et obtient le diplôme de Responsable de Programme Immobilier.
Fondatrice de Mon Analyse Foncière®️, elle intervient désormais en tant qu’assistante à maitrise d’ouvrage « urbanisme ». Elle accompagne les professionnels de l’immobilier pour valider la faisabilité de leurs projets (ou ceux de leurs clients) avec les règles d’urbanisme.
En parallèle elle a développé une activité déclarée en tant que formatrice indépendante.

A lire également
Ne manquez pas aussi
PRE-ETAT.DATE
Du même auteur
Newsletter

Recevez l'essentiel de l'actualité immobilière sélectionné par la rédaction.

Sur le même thème
Vos réactions
  • Par Sylvain Rouget, il y a 8 mois

    Très intéressant Laurence, une piste que je n’avais pas envisagé.

    • Par Laurence Delannoy, il y a 8 mois

      Merci pour ce commentaire Sylvain.
      Une nouvelle piste à explorer!

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Le journal trimestriel

Vous souhaitez consulter notre dernier magazine ou l'une de nos éditions précédentes ?

Consulter en ligne Abonnez-vous