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Alors que tous les signaux sont au rouge pour le marché immobilier, le Gouvernement ne semble pas prendre la crise du logement au sérieux. Face à ce constat, Loïc Cantin, président de la FNAIM, a réitéré, dans le cadre de la conférence de presse de « rentrée », ses propositions pour relancer le marché du logement.
Les normes du HCSF, jusque-là incitatives, sont devenues contraignantes à partir de 2022. Il faut dire que ces dernières limitent à 35 % le ratio d’endettement, à 25 ans (exceptionnellement 27 ans sous conditions de travaux) la durée de remboursement et interdisent le calcul différentiel pour intégrer les loyers dans le taux d’endettement.
La possibilité de déroger à ces règles pour 20 % des dossiers est aujourd’hui complexe et insuffisante pour relancer la production de crédits. « Il faut suspendre, à titre expérimental pour une période d’un an, l’intervention du HCSF, dont l’action est devenue inutile et contreproductive dans le contexte actuel. Il faut redonner aux banques la liberté d’apprécier leur notion du risque ; ce qu’elles ont toujours su faire avec prudence et discernement », explique Loïc Cantin.
« Face à la hausse des taux d’intérêt et au resserrement de l’accès au crédit qui privent de nombreux ménages de l’accès à la propriété, nous appelons les banques à un pacte républicain et solidaire à l’égard des ménages, comme l’État français les avait accompagnées à la sortie de la crise des subprimes. La portabilité et la transférabilité des prêts en cours, mesures simples et de bon sens, permettraient d’accompagner les acquéreurs et vendeurs et de donner un peu de respiration au marché du logement », met en avant le président de la FNAIM.
Avec la portabilité, un propriétaire pourrait, en effet, conserver, pour financer sa nouvelle acquisition, l’emprunt qu’il a contracté pour le bien qu’il souhaite revendre.
La transférabilité consiste, quant à elle, à attacher le prêt, non pas à l’emprunteur, mais au bien lui-même. Cela permettra le transfert du prêt accordé initialement à l’ancien propriétaire au profit du nouvel acquéreur.
L’objectif ? Lever les freins à la rénovation énergétique. Faute de report des échéances, il faudrait prévoir que la non-décence énergétique ne s’applique qu’aux logements loués « à compter » du 1er janvier 2025 et non « à effet » au 1er janvier 2025.
Les baux reconduits tacitement ou renouvelés ne seraient alors plus visés par cette interdiction, ce qui est le cas aujourd’hui. On supprimerait ainsi une grande insécurité juridique pour les propriétaires-bailleurs.
A l’heure où la France compte environ 6,6 millions de passoires thermiques, le nombre d’entreprises qualifiées et aptes à répondre au volume des travaux à engager pour mener à bien la rénovation énergétique est insuffisant.
« Il faut gagner la bataille de l’emploi et de la formation de ce secteur. Les effectifs actuels ne permettront pas cette réalisation dans les délais souhaités, quand le chiffre d’affaires annuel de la filière entretien rénovation du secteur résidentiel n’excède pas 53 milliards d’euros, et que le coût de la rénovation des seuls F et G toutes occupations confondues représente une dépense de 48 milliards d’euros par an. Il faudrait dans ces conditions multiplier les effectifs par 2 pour y parvenir », observe Loïc Cantin.
L’objectif ? Soumettre les transactions à la réalisation de travaux énergétiques par le vendeur, en intégrant le prix des travaux dans le prix de la vente. La vente en l’état futur de rénovation énergétique (VEFRe), ou vente d’immeuble à rénover (VIR) serait ainsi, pour l’ancien à rénover, le pendant de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) pour le neuf.
Ce dispositif comprendrait les trois étapes suivantes :
« Ce contrat subordonnerait la transaction à la réalisation de travaux énergétique par le vendeur, dont le prix serait intégré au prix de vente ; ce qui permettrait de flécher la valeur verte », précise le président de la FNAIM.
Les bailleurs subissent de plein fouet la forte augmentation des charges financières : hausse de la taxe foncière et des dépenses de rénovation suite aux tensions inflationnistes, fiscalité quasi confiscatoire sur revenus fonciers imposés au taux marginal d’imposition du bailleur majoré des prélèvements sociaux à 17,2 %… Force est de constater que ces dernières ne sont plus aujourd’hui compensées par les loyers, dont la hausse est plafonnée à 3,5 % jusqu’au premier trimestre. Avec la hausse des taux, les rendements sont ainsi devenus inférieurs au coût du crédit.
Afin de contourner cet écueil et relancer l’investissement locatif, la FNAIM propose la création d’un nouveau dispositif fiscal : « Investissez aujourd’hui, défiscalisez, demain ».
Ce dernier pourra permettre à tout Français investissant dans la pierre de défiscaliser à terme, après 10 ans de détention du bien à usage locatif, pendant une période de 10 ans portée à 15 années en contrepartie de la réalisation de travaux de rénovation énergétique. « Ce dispositif présente trois avantages : il encourage l’investissement, il stabilise le parc locatif et, là encore, il n’obère pas les finances publiques », conclut Loïc Cantin.
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