Lorsque nous avions présenté LITIGIMMO en 2021, l’agence se positionnait comme une structure pionnière sur un segment encore peu identifié : la vente de biens immobiliers impliqués dans des situations juridiques ou techniques complexes. Depuis, l’entreprise a été reprise par Ilann Perrez, qui en a engagé la réorganisation dans un contexte immobilier sensiblement différent.
En l’espace de quelques années, le volume de dossiers dits « compliqués » semble avoir progressé. Les arrêtés de péril se multiplient dans certaines zones urbaines, les copropriétés fragilisées basculent plus rapidement, les situations d’insalubrité ou d’occupation illégale deviennent plus visibles. À cela s’ajoutent des indivisions bloquées, des successions conflictuelles ou des biens concernés par des procédures judiciaires longues et coûteuses.
Ces situations existaient déjà. Ce qui change aujourd’hui tient davantage à leur fréquence et à leur impact économique. Avec la hausse du coût des travaux, le durcissement des normes et la tension sur le financement, certains propriétaires se retrouvent dans une impasse financière ou administrative. Beaucoup peinent à trouver un intermédiaire prêt à porter le dossier.
C’est précisément sur ces biens écartés du circuit classique que LITIGIMMO concentre son activité.
Une méthode davantage formalisée
La reprise de l’entreprise s’est traduite par un travail de structuration interne. Là où la spécialisation reposait initialement sur une forte expertise juridique, l’enjeu est désormais d’industrialiser — dans une certaine mesure — l’analyse des dossiers sans en perdre la finesse.
Chaque bien fait l’objet d’une estimation immobilière traditionnelle, à laquelle s’ajoute une lecture juridique et technique approfondie. Nature de l’arrêté, état réel de la structure, travaux votés ou à venir, procédures en cours, exposition au risque contentieux : l’objectif n’est pas de minimiser l’aléa mais de le qualifier précisément.
Selon Ilann Perrez, la logique diffère sensiblement de celle d’une agence généraliste. Il ne s’agit pas simplement de commercialiser un actif, mais de présenter une situation dans son intégralité, avec ses contraintes et ses incertitudes. La vente s’effectue en l’état, en toute transparence, auprès d’acquéreurs capables d’intégrer ce niveau de risque.
L’agence travaille ponctuellement avec des notaires, administrateurs judiciaires, liquidateurs ou services municipaux lorsque le dossier l’exige, afin de clarifier en amont les paramètres juridiques et techniques. Cette phase d’analyse conditionne directement la stratégie de mise en vente.
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Une économie fondée sur l’ajustement du prix
Le mécanisme reste relativement classique dans son principe : l’équilibre se fait par le prix. Après estimation du bien dans un marché stabilisé, une décote est appliquée en fonction du volume de travaux, de la gravité des désordres, du niveau d’incertitude juridique et du délai prévisible de résolution.
Dans certains cas, la décote correspond essentiellement au montant des travaux déjà votés en copropriété, éventuellement majoré d’un ajustement lié à une mauvaise performance énergétique. Dans d’autres situations, notamment en présence d’un arrêté de péril imminent ou de désordres structurels lourds, l’ajustement peut atteindre des niveaux plus significatifs, intégrant à la fois le risque technique et l’aléa procédural.
Les acquéreurs sont majoritairement des investisseurs ou des marchands de biens, habitués à intégrer une part d’incertitude dans leur modèle économique. Plus ponctuellement, certains particuliers peuvent se positionner lorsque l’écart de prix compense clairement la complexité du dossier.
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Un positionnement qui se distingue du circuit traditionnel
La différence avec une agence classique ne tient pas tant à la transaction elle-même qu’à la nature du produit commercialisé. Là où le marché traditionnel privilégie des biens stabilisés, juridiquement clairs et techniquement sécurisés, LITIGIMMO intervient précisément lorsque ces conditions ne sont plus réunies.
Ce positionnement implique des délais d’analyse plus longs, une pédagogie renforcée auprès des vendeurs souvent éprouvés par la situation, et une information particulièrement détaillée des acquéreurs. La transaction devient alors un outil de sortie de crise pour le propriétaire, plutôt qu’un simple arbitrage patrimonial.
Depuis la reprise, l’agence indique intervenir sur l’ensemble du territoire national et constater une augmentation des sollicitations. Une partie des propriétaires la contacte après avoir essuyé plusieurs refus dans le circuit classique.
Une collaboration ouverte aux professionnels
Dans cette logique de spécialisation, LITIGIMMO propose désormais un dispositif d’apport d’affaires destiné aux agents commerciaux ou intermédiaires qui identifient des biens litigieux sans souhaiter en assurer eux-mêmes le traitement. L’idée n’est pas de concurrencer les agences généralistes, mais d’offrir une porte de sortie sur des dossiers qui, autrement, resteraient bloqués.
Dans un marché immobilier marqué par un ralentissement des transactions classiques et par une fragilisation d’une partie du parc ancien, le segment des biens litigieux apparaît moins marginal qu’il ne l’était il y a cinq ans. La reprise de LITIGIMMO s’inscrit dans cette évolution : celle d’une spécialisation qui tente de structurer un marché longtemps resté périphérique.