Agents immobiliers : compétence professionnelle des négociateurs et agents commerciaux — douze ans pour un décret d’application ?

Un vide réglementaire persistant malgré la pression du Conseil d’État

Onze ans que la profession attendait le décret d’application prévu par l’alinéa 1^er de l’article 4 de la loi dite Hoguet du 2 janvier 1970 dans sa rédaction issue de la loi Alur du 24 mars 2014 !

Ce texte prévoit que les collaborateurs habilités à négocier, s’entremettre ou s’engager pour un agent immobilier doivent justifier d’une compétence professionnelle initiale définie par un décret jamais paru. En l’absence de réponse du Premier Ministre, la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM), a saisi utilement le Conseil d’État.

Par une décision en date du 25 février 2025 n°492640, ce dernier a enjoint au Premier ministre de publier dans un délai de six mois de sa notification le décret fixant les conditions de compétence professionnelle initiale des collaborateurs des professionnels de l’immobilier (sans toutefois prononcer sa décision sous astreinte).

Reste à savoir quel sera le niveau de compétence minimale exigé par ce décret (nécessairement inférieur à celui du titulaire de la carte professionnelle) ?

Contenu, durée, modalités : les arbitrages encore en débat

La FNAIM plaidait pour sa part pour que cette formation initiale repose sur deux critères alternatifs :

• soit une expérience professionnelle d’au moins 18 mois dans un poste similaire
• soit un cursus minimum de 42 heures de formation, dont 28 heures en présentiel et 14 heures en distanciel.

Toutefois, les collaborateurs déjà habilités (et à ce titre titulaire de l’attestation prévue par l’article 9 du décret du 20 juillet 1972) avant l’entrée en vigueur dudit décret à paraître seront considérés comme remplissant les conditions requises.

En effet, afin de sécuriser la situation des collaborateurs en exercice disposant déjà d’une habilitation, la loi dite ELAN du 23 novembre 2018 a modifié le dernier alinéa de l’article 4 de la loi du 2 janvier 1970 et prévu que ces personnes seraient réputées justifier de la compétence professionnelle requise.

Pourtant, plus d’un an après cette décision du conseil d’Etat ce texte réglementaire n’est toujours pas paru… Un projet de décret demeure âprement discuté devant le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI).

La FNAIM défendrait un format de 42 heures avec 21 heures de tronc commun, puis 21 autres de spécialisation selon l’orientation de l’activité effectivement exercée par le collaborateur (transaction, gestion ou syndic). Le SNPI, de son côté, plaiderait plutôt pour seulement 14H.

Par ailleurs, le mode de réalisation des formations ferait également débat… Certains souhaitent un minimum de 21 heures en présentiel, tandis que la doctrine de la DGE (Direction Générale des Entreprises) ne validerait pas le principe visant à distinguer la formation selon qu’elle soit en présentiel, en distanciel (en direct) ou en distanciel asynchrone (différée).

Cette question du présentiel obligatoire présente notamment un enjeu important pour les réseaux de mandataires. A l’heure où d’aucuns plaident pour un Ordre professionnel des intermédiaires immobiliers, un dispositif d’accès à la profession « au rabais » serait malvenu.

En résumé, plusieurs sujets sont donc encore à finaliser ! Le volume horaire par collaborateur, les contenus, les modalités de réalisation et d’évaluation, la certification des organismes de formation et le rôle des Chambres de commerce et d’industrie (CCI) pour la délivrance des attestations et la vérification des aptitudes des collaborateurs (qui à notre sens devrait faire augmenter le coût de délivrance desdites habilitations).

Dans ces conditions, il paraît peu probable d’aboutir à la parution d’un décret applicable dès le 1er juillet 2026 comme annoncé au congrès de la FNAIM par le Ministre Vincent JEANBRUN. A ce stade, en l’absence de la parution de ce décret (12 ans après la loi Alur…), il n’y a toujours aucune condition de compétence initiale pour les collaborateurs. Il semble donc que l’on s’oriente vers la parution d’un texte début juillet 2026 pour une application au 1^er octobre 2026 ou 1^er janvier 2027.