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« Avis de l’Autorité de la concurrence concernant l’entremise immobilière : vers une déréglementation inquiétante ? », Me Cyril SABATIE

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Le 5 juillet 2022, le ministre de l’Économie et des finances a saisi l’autorité de la concurrence d’une demande d’avis concernant la situation concurrentielle du marché français de l’entremise immobilière. S’en est suivie la consultation des différents acteurs et organisations professionnelles du secteur de l’entremise immobilière.

honoraires agents immobilier

L’Autorité de la concurrence a ainsi rendu un Avis n° 23-A-07 en date du 2 juin 2023.

En substance, les recommandations de l’Autorité visent à réduire le coût des prestations de l’entremise immobilière, et à en améliorer la qualité. On peut toutefois objectivement douter de l’atteinte de ce second objectif au regard des propositions formalisées en l’espèce.

Précisons que cet avis n’est rendu que pour la France métropolitaine, hors territoires ultramarins. Selon l’Autorité, compte tenu des particularismes locaux, notamment du point de vue de la fiscalité ou encore du régime cadastral, une analyse spécifique serait plus appropriée…

L’Autorité a fait un travail de synthèse considérable, avec de nombreux graphiques et tableaux. Certains chiffres mériteraient toutefois d’être actualisés au regard des évènements (nombreux) intervenus depuis les études y visées.

Ainsi l’Autorité part notamment du constat suivant, résultant d’un rapport de l’OCDE de 2018 (dressé avant la pandémie, la guerre en Ukraine et le contexte inflationniste actuel, notamment des taux d’intérêts…) : « les agents immobiliers en France sont soumis à un encadrement considéré comme fortement règlementé, pour autant, le marché de l’entremise immobilière est un marché particulièrement atomisé, comptant plus de 30 000 agences immobilières, 40 000 mandataires et 240 000 salariés professionnels ».

structure marché professionnel

L’Autorité s’appuie également sur une étude de la Commission européenne (elle aussi de 2018…) pour relever que « les taux de commission pratiqués en France en 2018 étaient les plus élevés de l’ensemble des États membres de l’Union européenne avec un taux moyen de 5,2 % hors taxe du prix du bien, contre 3,3 % pour l’ensemble des pays de l’Union, 2,25 % en Angleterre, 4 % en Espagne et 4,5 % en Allemagne ».

 

L’Autorité considère, à juste titre, que le fonctionnement du marché a profondément changé depuis l’adoption de la loi Hoguet il y a plus de 50 ans, créant des enjeux concurrentiels nouveaux.

De même, elle considère que le droit spécial que constitue la loi Hoguet, qui visait notamment à pallier des lacunes législatives, ne présenterait plus nécessairement le même intérêt de nos jours.

Cette affirmation reste toutefois très discutable en ce qui concerne notamment l’obligation d’assurance RCP, de garantie financière ou encore de formation professionnelle.

L’Autorité relève notamment qu’en Espagne et aux Pays-Bas, l’exercice des activités de transaction immobilière est désormais libre, depuis respectivement juin 2000 et mars 2001, toute personne pouvant donc se prévaloir du titre d’agent immobilier (qui lui est protégé en France seulement depuis la loi Elan de mars 2018).

A certains égards, dans cet avis, l’Autorité légitime une forme de contournement de la loi Hoguet et à tout le moins son dévoiement par différents acteurs situés aux frontières du dispositif : coach immobiliers, ibuyers, prestations annexes des plateformes de diffusion en ligne d’annonces immobilières, etc…

L’Autorité renchérit en relevant également que les réseaux de mandataires ont su exploiter (sic) la possibilité offerte par la loi au titulaire de la carte professionnelle de déléguer ses pouvoirs à des personnes ne remplissant pas les conditions d’accès à la profession.

L’Autorité affirme, de manière péremptoire, que l’arrivée sur le marché de ces agents commerciaux n’a pour autant entraîné de dysfonctionnement particulier en termes de protection des consommateurs. Cependant aucune analyse du contentieux judiciaire immobilier (vice caché, résolution de vente, RCP, etc.) n’est jointe à cette affirmation.

Finalement, le passage suivant synthétise assez bien la vision de l’Autorité de la concurrence : « Le fonctionnement actuel du marché, conjugué à des évolutions technologiques importantes, conduit à s’interroger sur l’adéquation du cadre légal et règlementaire actuel, l’instruction du présent avis ayant démontré, d’une part, que tous les professionnels de l’entremise immobilière ne sont pas soumis aux mêmes règles, ce qui est susceptible d’entraîner des distorsions de concurrence injustifiées et que, d’autre part, certaines défaillances de marché actuelles sont, au moins partiellement, dues à la rigidité de la loi Hoguet, en particulier le principe de la rémunération au résultat qui est l’un des facteurs expliquant le niveau élevé des taux de commission. »

Dès lors, l’Autorité recommande au Gouvernement d’envisager une réforme visant, d’une part, à renforcer la protection économique des consommateurs et, d’autre part, à assouplir les conditions d’exercice de l’activité d’entremise immobilière.

Assouplir les conditions d’exercice de l’activité d’entremise immobilière

L’autorité propose ainsi au Gouvernement deux options pour parvenir à cet assouplissement :

  • L’option n°1 radicale (et privilégiée par l’Autorité) : exclure du champ d’application de la loi Hoguet l’activité d’entremise immobilière pour l’achat, la vente et la recherche de biens immobiliers.
  •  L’option n°2 plus mesurée : inscrire dans la loi Hoguet une définition restrictive de l’entremise immobilière limitée à la seule sélection des acquéreurs et à la négociation du prix de vente. Par la même, l’Autorité recommande d’exclure de la loi toutes les prestations qui ne constituent pas à proprement parler de l’entremise immobilière.

 Cette seconde option nécessiterait toutefois certains aménagements complémentaires selon cet avis.

  • Ainsi l’Autorité recommande pour cette option plus nuancée de préciser dans la loi Hoguet que lorsque le mandat porte sur la vente d’un bien immobilier, une clause prévoit que les prestations non constitutives d’entremise immobilière peuvent faire l’objet d’une rémunération avant que l’opération n’ait été effectivement réalisée (selon le schéma ci-dessous).

  •  L’Autorité recommande également dans cette seconde option, de rendre applicable le principe de la rémunération au résultat à toutes les professions réalisant de l’entremise immobilière (à ce jour impossible légalement pour les avocats mandataires en transactions immobilières notamment).
  • Enfin elle propose de ne plus conditionner l’obtention de la carte professionnelle à la détention de trois années d’études supérieures dans une spécialité économique, juridique ou commerciale et d’harmoniser et réduire les durées d’expérience professionnelle permettant l’obtention de la carte professionnelle.

Renforcer la protection économique des consommateurs

Parallèlement à ce premier pan de la réforme, concernant la protection économique du consommateur, l’Autorité recommande :

  • Une obligation de dresser dans le mandat une liste exhaustive des prestations rendues par le professionnel (et non seulement dans le mandat exclusif). Pour cela l’Autorité propose soit d’intégrer cette obligation dans le Code de la consommation, soit dans la loi Hoguet, selon que l’entremise immobilière demeure ou non dans le périmètre de la loi Hoguet (option 1 ou 2 précitée).
  • Uniformiser les règles relatives à l’affichage des annonces, que le montant des honoraires incombe à l’acheteur ou au vendeur et autoriser les notaires à afficher les annonces immobilières dans leurs vitrines d’office.
  • Soumettre également les plateformes de diffusion en ligne des annonces immobilières aux obligations d’affichage prévues par l’arrêté du 10 janvier 2017.
  • Imposer l’élaboration d’une fiche récapitulative du dossier de diagnostic technique du bien à vendre qui serait fournie au futur acheteur au moment de la négociation du prix de vente. Cette obligation serait prévue dans un nouvel article inséré dans le code de la construction et de l’habitation et une fiche type serait prévue par voie d’arrêté.
  • Mettre à la disposition du public à titre gratuit (open data) les données détenues par les notaires concernant le marché immobilier.

Les recommandations de l’Autorité visent avant tout, selon son propre aveu, à réduire le coût des prestations de l’entremise immobilière et à en améliorer la qualité. Si les taux de commission en France étaient ramenés à la moyenne de l’Union européenne, l’Autorité estime qu’un gain annuel de 2,9 milliards d’euros serait dégagé au bénéfice des ménages à nombre de transactions inchangé.

Alors certes, la loi Hoguet a nécessairement besoin d’être dépoussiérée et assouplie à certains égards, dans l’intérêt commun des professionnels et des consommateurs. De là à franchir le Rubicon de la déréglementation totale, la démarche est scabreuse.

Pour donner le change face à cette dérégulation, l’Autorité accompagne ses recommandations de mesurettes visant à sécuriser le consommateur. Si le modèle envisagé est celui de l’Espagne, avec notamment l’absence de conditions pour exercer et derechef aucune capacité juridique requise, on a du mal à percevoir comment l’objectif affirmé en liminaire « d’améliorer la qualité des prestations » va sérieusement pouvoir être atteint.

De même, la fin de la rémunération au résultat et la dérégulation vont-elles nécessairement faire baisser le coût de l’entremise immobilière ? Rappelons que ce n’est que depuis l’ordonnance du 1er décembre 1986, et déjà une certaine forme de déréglementation, que les honoraires des intermédiaires ont augmenté…

En outre, ne risque-t-on pas de se retrouver avec des prestations nécessairement dégradées, une absence de conseil par manque de compétence des intermédiaires et finalement un acquéreur peu accompagné pour le projet d’acquisition d’une vie ?

Successivement les lois Alur et Elan, notamment, ont tenté de renforcer le professionnalisme des intermédiaires immobiliers, et d’éradiquer les braconniers de la loi Hoguet.

Les syndicats et organisations de la profession ont joué le jeu et mis les moyens financiers, accompagnant le mouvement, notamment sur la formation continue et la déontologie.

L’option n°1, mise en avant par l’Autorité de la concurrence, constituerait une véritable et inquiétante analepse pour les professionnels en exercice respectueux du cadre légal actuel.

Le Gouvernement accueillera-t-il pour autant ces recommandations ? A suivre…

Cyril Sabatié

Cyril SABATIE est avocat au Barreau de Paris et associé fondateur du Cabinet LBVS AVOCATS. Il dispose également de deux autres cabinets sur Nice et Angers destinés principalement au conseil des professionnels de l’immobilier et de la construction. Il a été notamment Directeur juridique de la FNAIM et est l’auteur de divers parutions et articles sur le droit immobilier, en particulier l’ouvrage COPROPRIETE aux éditions Dalloz-Delmas.
Il est également membre de la Chambre nationale des experts en copropriété (CNEC) et de la Chambre des experts immobiliers FNAIM (CEIF).
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Vos réactions
  • Par Bertrand GUENIOT, il y a 1 année

    Encore une fois, les technocrates de l’Autorité de la Concurrence sont à côté de la réalité dans les propositions envisagées. Le problème de fond pour la profession reste la subsistance de mandats simples qui mécaniquement augmentent les coûts d’une transaction. 3 mandats pour le même bien, c’est multiplier par 3 les frais de publicité, les reportages photos, les constitution de dossier, les déplacements, les visites etc… pour une seul agence qui conclue au final. Par ce système, les agents doivent mutualiser leurs coûts qui sont supportés par les vendeur ou les acquéreurs qui réalisent la transaction.
    A quand la mise en place du mandat de vente exclusif unique assortie de la mise à disposition du même mandat dans une base de donnée accessible à tous les agents? Ca ce serait une vraie avancée en terme d’efficacité et de qualité de prestation, car quand on est sûr d’être rémunéré à au moins 50% de la commission, on est plus enclin à investir sur la qualité et le service. C’est ce qui fonctionne aux Etats Unis, mandats exclusifs et base de donnée accessible à tous les professionnels dénommée « Multiple Listing Service ». Cette approche permet aux agents d’offrir une vraie valeur ajoutée, de travailler en toute transparence et sérénité avec leurs clients et d’être plus efficaces. Les professionnels doivent collaborer pour plus d’efficience au bénéfice du client, tant vendeur qu’acquéreur.
    En France, on tente d’imposer le mandat exclusif, mais sans contrepartie de partage du mandat, sa valeur ajoutée reste très maigre, d’autant que la plupart des agents détenteurs de ce type de mandat ne jouent pas le jeu de l’inter-cabinet, raison pour laquelle les vendeurs ne veulent pas signer d’exclusivité.
    Voilà la réforme vers laquelle il faut se diriger, tout en gardant le niveau de professionnalisation et de formation mis en place depuis plusieurs années, la qualité de service et la baisse du coût des transactions s’ajusteront d’eux-mêmes.
    Quoiqu’il en soit, le gouvernement se berce d’illusion en pensant qu’une réforme de la profession permette de faire baisser le prix de l’immobilier, si c’est le cas, cela restera marginal et ne règlera pas le problème de fond, le manque d’offre issu du manque de foncier constructible pour satisfaire la demande…

  • Par Anne, il y a 1 année

    C’est la destruction organisée du pays par l’Union Européenne et on le sait. Visiblement, aucun secteur n’est épargné. C’est terrifiant

    La Haute Autorité ??? Haute Autorité de quoi et payée par qui par derrière ? Voilà les vraies questions. Il faut se battre. Certes le monde ne peut pas rester stagnant, mais de là à détruire pour détruire tandis que les gros continuent de s’en foutre plein les poches cela ne peut pas continuer comme ça

  • Par Enrique, il y a 1 année

    Comment peuvent t’il admettre qu une carte T peut être responsable de 15000 mandataires?
    La profession est noyé de personnes peu formes et peu encadré
    Imaginez si l’accès a toutes les professions serait ainsi
    Non a luberisatio

  • Par Frédéric Petit, il y a 1 année

    L’Autorité estime un gain annuel de 2,9 milliards d’euros au bénéfice des ménages en baissant les taux de commission. Quid du gain annuel au bénéfice des ménages en baissant les frais de mutation de 8% à 1% qui permettrait de continuer à rémunérer le travail des notaires ? Et quid de l’impact d’une telle mesure sur le nombre de transactions ?

  • Par Deceuninck, il y a 1 année

    Et si on se mettait d’accord de prévoir des grades , comme dans l’armée, que nos clients vendeurs et acquéreurs sauront avec quel professionnel ils ont affaire : débutant ( 3 ans d’expérience) , confirmé(e)( 5 ans )  et expérimenté( plus de 5 ans ) , jusqu’à Maitre (plus de dix ans) – faut seulement trouver des jolies dénominations. Et avec sa grade on a droit à un pourcentage légèrement plus élevé. Ça existe partout dans la vie professionnelle, pourquoi pas dans notre métier? Comme ça, les clients seront libres de décider á qui ils font confiance.

  • Par Jo, il y a 1 année

    Bonjour.

    Je vais mettre les pieds dans le plat : interdisons la vente entre particuliers (90% des litiges viendraient du PàP) et je pense que nous serons tous d’accord pour baisser les honoraires.

  • Par Déménagement Neuilly sur Seine, il y a 1 année

    L’assouplissement est une bonne nouvelle pour les entreprises immobilières.

  • Par Dalmais, il y a 1 année

    excellent commentaire !Si cela pouvait remonter aux personnes concernées …

  • Par Daniel Iribarren, il y a 1 année

    Une fois de plus, l’avis rendu dit tout et son contraire. Il faudrait renforcer la protection du consommateur, mais n’importe qui pourrait exercer. Un enfant de 10 ans est capable de comprendre le niveau de bêtise de ces propositions.

    Une étude de plus réalisée par des gens qui n’ont aucune notion de la réalité de ce qu’est une transaction immobilière. Ils ont vraisemblablement passé trop de temps à regarder des émissions « d’immobilier » à la télévision.

    Détenteur de la carte T, j’exerce depuis 20 ans et j’en apprends encore chaque jour, dans des dossiers où chaque instant d’inattention peut conduire au chaos. Eux savent tout, et en particulier rédiger des graphiques vides de sens pour justifier le prix de leurs études.

    Alors, non. L’entremise immobilière ne consiste pas seulement à mettre une annonce sur internet et à attendre les appels, tout comme la médecine ne consiste pas à faire une recherche Google pour savoir si on a une angine ou un cancer de la gorge, n’en déplaise aux cabinets de conseil et aux convaincus de L’IA.

    Battons-nous tous ensemble pour protéger notre profession, et nos clients.

    Daniel Iribarren – Btz Immobilier

  • Par BELLIN, il y a 1 année

    Ancien formateur dans le cadre de la loi Alur jusque début 2022, il me semble évident que le principe de rémunération est obsolète. Pouvoir facturer la réalité des tâches effectuées pour chaque vente répartirait les coûts et semblerait plus convenables pour les clients, mais les coûts finaux resteraient sensiblement les mêmes.
    Concernant la qualité des prestations, il me semble que la législation encadre bien la profession, mais qu’il n’y a pas assez de contrôles et de sanctions.
    Les cartes des collaborateurs et des agents commerciaux devraient être plus encadrées.
    Comment gérer et contrôler le travail de centaines de mandataires sur d’immenses territoires ? Une première modification serait de limiter le nombre d’accréditation par carte professionnelle et que les documents, de formation pour le moins, soient à fournir pour les accréditations comme pour les cartes des agents immobiliers.
    Un contrôle facile, avec les moyens techniques d’aujourd’hui, les sites n’affichant pas les annonces ou mentions légales de façon réglementaire devraient être repérés robotiquement et les agences concernées verbalisées.
    En bref, quelque soit la législation, c’est le contrôle de son application qui règle les choses.

  • Par Gilles, il y a 1 année

    Bonjour,
    Assouplir les critères d’obtention de la carte pro en autorisant toute personne, y compris les agents commerciaux, son accès après 4 ans d’activité pour celles et ceux non titulaires du bac ou 3 ans avec le bac en poche, revient à signer la mort des réseaux et des agences physiques qui ne font que de la transaction.
    En effet, à de rares exceptions près, le négociateur voudra sa carte pro et travailler en nom propre. Seules les agences ayant une autre activité que la transaction (syndic, gestion…) perdureront… Je me trompe ?

  • Par P. G., il y a 1 année

    « les taux de commission pratiqués en France en 2018 étaient les plus élevés de l’ensemble des États membres de l’Union européenne… » Je constate avec quelque amusement que ce genre d’étude omet systématiquement de préciser qu’en France, les charges en tout genre (impôts directs, indirects, sociales, etc.) sont également les plus lourdes des pays de l’OCDE ! Malgré les charges écrasantes collectées, on peut également dire qu’en France, l’Etat se décharge de ses devoirs pour les faire supporter aux professionnels : procédures TRACFIN qui impliquent des frais de formation et du temps non rémunéré, l’obligation de proposer un médiateur (merci pour les économies de justice aux frais du transactionnaire), etc. En résumé, les charges sont maximales. Et, en guise de remerciement, les services publiques sont partiellement supportés par le professionnel, ce dernier étant montré du doigt au motif qu’il serait trop cher! Cherchez l’erreur!!!

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