La réponse mérite d’être nuancée.
Historiquement, l’immobilier haut de gamme repose sur des fondamentaux solides : une offre limitée, des emplacements d’exception et une demande internationale structurelle. À Paris, ces caractéristiques continuent de soutenir le marché. Selon plusieurs études sectorielles, les biens d’exception affichent par exemple des prix médians autour de 17 000 €/m², avec des actifs ultra-prime pouvant dépasser plusieurs millions d’euros, signe d’un positionnement décorrélé du marché traditionnel.
Surtout, ce segment a démontré une réelle capacité de résistance ces dernières années. Là où l’immobilier résidentiel classique a connu des corrections significatives, certains biens de prestige ont continué à progresser ou à se stabiliser, avec par exemple une hausse d’environ +2 % sur deux ans à Paris, quand le marché global reculait nettement sur la même période.
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Mais le contexte a évolué. La remontée des taux d’intérêt depuis 2022 a profondément rebattu les cartes, entraînant un ralentissement global du marché et une phase d’ajustement. Sur le segment haut de gamme, cela s’est traduit par des corrections mesurées, avant une stabilisation en 2025.
Dans ce nouvel environnement, parler de « valeur refuge » sans distinction serait réducteur.
Un secteur toujours attractif mais plus sélectif
Car aujourd’hui, le marché du prestige est devenu beaucoup plus sélectif. Les écarts de performance entre les biens se creusent fortement. Les actifs les mieux situés et irréprochables sur le plan qualitatif continuent d’attirer une demande soutenue, notamment internationale, tandis que les biens plus standards subissent davantage les ajustements.
Cette attractivité se confirme également du côté des investisseurs fortunés. Selon le Wealth Report, l’immobilier représente en moyenne plus de 20 % des portefeuilles des grandes fortunes, et près de 44 % d’entre elles envisagent d’augmenter encore leur exposition à cette classe d’actifs.
Face à lui, d’autres classes d’actifs ont néanmoins regagné en compétitivité. Le retour de rendements obligataires et le développement du private equity offrent des alternatives plus liquides ou plus dynamiques. Mais ces placements restent, par nature, plus sensibles à la volatilité ou à des horizons d’investissement contraints.
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« L’immobilier de prestige ne disparaît pas des stratégies patrimoniales »
Dans ce paysage, l’immobilier de prestige ne disparaît pas des stratégies patrimoniales. Il en change plutôt la donne.
Il s’impose désormais comme un actif de long terme, fondé sur la rareté et la qualité, et non plus comme un refuge uniforme. Les marchés les plus recherchés, notamment à Paris, continuent d’ailleurs de montrer des signes de résilience, avec une reprise progressive de l’activité et un retour des acquéreurs internationaux dès 2025.
Plus qu’une valeur refuge au sens absolu, l’immobilier de prestige apparaît aujourd’hui comme une valeur de référence, à condition d’être appréhendée avec rigueur. Dans un monde où les cycles économiques sont plus rapides et plus mouvants, il reste un actif tangible, lisible, et profondément ancré dans une logique patrimoniale de long terme.
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