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Les troubles de voisinage ne figurent dans aucun diagnostic immobilier. Pourtant, une décision récente de la Cour de cassation rappelle qu’ils peuvent engager lourdement la responsabilité du vendeur lorsqu’ils sont volontairement dissimulés. Au-delà de la condamnation prononcée, cette décision invite les professionnels de la transaction à revoir leurs pratiques : recueillir, formaliser et conserver la preuve des déclarations du vendeur sur son environnement devient désormais un enjeu essentiel de sécurisation des ventes. Éclairage de Quentin Lagallarde.
La question peut sembler rhétorique. Elle ne l’est pas. Dans la pratique quotidienne de la transaction immobilière, les troubles de voisinage occupent une zone grise : ils ne figurent dans aucun diagnostic obligatoire, ils ne sont pas mentionnés dans les procès-verbaux d’assemblée générale, ils ne se voient pas lors d’une visite. Et pourtant, un arrêt rendu par la Cour de cassation le 28 mai 2026, publié au bulletin, donc à portée importante, y répond sans ambiguïté : oui, un vendeur est tenu d’informer son acquéreur d’un voisinage dangereux. Et s’il se tait, il rembourse l’intégralité de l’excès de prix.
En avril 2011, un couple acquiert un appartement parisien pour 615 000 €. Cinq ans plus tard, en avril 2016, il le revend 730 000 € à de nouveaux acquéreurs, un prix qui reflète la hausse du marché parisien sur la période.
Ce que les vendeurs ne disent pas à leurs acquéreurs, c’est ce qu’ils vivent depuis mai 2015 avec leur voisin de palier. Cet homme, suivi psychiatriquement, a progressivement rendu leur quotidien insupportable : insultes, dégradations du véhicule, menaces de mort. Le 14 octobre 2015, il est interpellé par la police, porteur d’armes : grenaille, canon démonté chargé, arme à impulsion électrique. Les vendeurs ont déposé plusieurs mains courantes et plaintes pénales au cours de ces mois.
La promesse de vente est signée le 16 février 2016, soit quatre mois après cette interpellation. L’acte authentique est signé en avril 2016. Les acquéreurs ne savent rien.
Ils l’apprendront à leurs dépens. Dès 2017, puis 2018, ils déposent à leur tour des mains courantes contre ce même voisin. En 2020, l’affaire prend une tournure dramatique : le voisin sonne à leur porte et braque un pistolet chargé sur la tempe de Madame. Son époux le met en fuite. Tous deux sont hospitalisés en état de choc.
Les acquéreurs assignent les vendeurs pour dol. Le tribunal judiciaire de Paris les condamne en 2021. La Cour d’Appel de Paris confirme en juillet 2024. La Cour de cassation rejette le pourvoi le 28 mai 2026 et confirme ainsi la décision de la Cour d’Appel
Le dol ne suppose pas un mensonge actif. Il peut résulter d’un simple silence, ce que les juristes appellent la réticence dolosive. L’article 1116 du Code civil le pose clairement : dissimuler à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu, l’aurait empêché de contracter ou l’aurait conduit à contracter à des conditions différentes, constitue un dol.
Trois conditions doivent être réunies : le vendeur devait connaître l’information, il devait savoir qu’elle était déterminante du consentement de l’acheteur, et il a choisi de ne pas la communiquer.
Dans cette affaire, les trois conditions étaient réunies sans ambiguïté. Les vendeurs connaissaient parfaitement la situation pour en avoir été victimes eux-mêmes. Ils savaient que la présence d’un voisin dangereux et imprévisible était susceptible d’influer sur la décision d’acheter. Et ils ont choisi de se taire.
Les arguments avancés pour leur défense n’ont pas résisté à l’examen. Ils soutenaient avoir « surréagi », que l’épisode était terminé, que les assemblées générales de copropriété ne faisaient état d’aucun incident. Ce dernier argument s’est retourné contre eux : si les PV d’AG ne mentionnaient rien, c’est précisément parce qu’ils n’avaient rien dit à la copropriété non plus. Le silence systématique, loin de les exonérer, a achevé de démontrer leur intention de dissimuler.
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Les vendeurs faisaient valoir que le dernier incident grave remontait à plus de quatre mois avant la signature de la promesse. Selon eux, ils pouvaient légitimement croire que leur voisin était stabilisé, sa dernière interpellation ayant été suivie d’une hospitalisation psychiatrique.
La cour d’appel a rejeté ce raisonnement avec netteté. Les périodes de calme ne signalaient pas une guérison : elles correspondaient aux hospitalisations forcées du voisin, sollicitées à plusieurs reprises auprès du maire d’arrondissement. Dès sa sortie, les troubles reprenaient. Les vendeurs, qui avaient suivi cette mécanique de près, ne pouvaient pas l’ignorer.
La question n’est donc pas de savoir si les troubles existaient encore le jour de la signature, mais si le risque qu’ils reprennent était connu du vendeur et dissimulé à l’acheteur. Un aléa grave, même temporairement suspendu, reste une information déterminante, a fortiori lorsque sa cause, ici une pathologie psychiatrique lourde, n’est pas résolue.
C’est le point sur lequel la Cour de cassation apporte la clarification la plus importante, au point de la publier au bulletin.
Les acquéreurs avaient renoncé à demander la nullité de la vente, ils avaient entre-temps revendu l’appartement. Ils demandaient des dommages et intérêts. Les vendeurs soutenaient que, dans ce cas, la réparation devait être limitée à une perte de chance d’avoir contracté à conditions plus favorables, notion qui, par nature, implique un abattement sur le préjudice réel. Ils proposaient 1 à 2 % du prix, soit entre 7 000 et 14 000 €.
La Cour de cassation leur répond sans ambiguïté :
L’acquéreur d’un immeuble, victime d’un dol, qui fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat de vente, peut agir en indemnisation d’un excès de prix.
Ce n’est pas une chance perdue, c’est un trop-payé certain. L’acquéreur a déboursé un prix qui ne correspondait pas à la valeur réelle du bien tel qu’il était au moment de la vente, c’est-à-dire un bien grevé d’un risque grave que seul le vendeur connaissait. La décote retenue (15 % du prix d’acquisition, soit 106 500 €) correspond à ce que tout acquéreur informé aurait négocié.
La conséquence est considérable : le vendeur qui a dissimulé une information grave ne peut plus espérer s’en tirer avec un geste symbolique. Il rembourse l’intégralité de l’écart de valeur, apprécié à la date de l’acquisition.
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La question pratique qui se pose à tout professionnel de la transaction est double : comment organiser la remise de l’information, et comment s’assurer d’en garder la trace ?
L’information sur le voisinage ne peut pas reposer sur une conversation orale lors d’un rendez-vous. Elle doit être recueillie par écrit, dans un document signé par le vendeur, daté, et versé au dossier de transaction transmis à l’acquéreur. Ce document doit couvrir explicitement : les incidents survenus avec des occupants voisins, les plaintes ou mains courantes déposées, les procédures judiciaires en cours ou passées impliquant le voisinage, et tout comportement anormal porté à la connaissance du vendeur, même s’il lui semble résolu.
La déclaration vendeur, faisant état de troubles, une fois recueillie, doit se retrouver dans la promesse de vente ou le compromis. Une clause spécifique sur l’état du voisinage connu du vendeur, même succincte, crée une trace contractuelle opposable. En cas de litige, l’acquéreur ne pourra pas soutenir avoir ignoré une information qui lui a été communiquée par écrit et qu’il a visé.
C’est pour le professionnel le moyen de protéger ses clients et démontrer avoir remplis son devoir d’information. Mais bien entendu, un vendeur qui ferait toute manœuvre pour taire ces nuisances restera seul responsable. L’agent immobilier ne peut pas deviner des problèmes qui sont confinés à la relation entre deux voisins et assez souvent peu publics.
Une déclaration générique d’absence de troubles : avec la multiplication des clauses déclaratives des vendeurs insérées dans les actes, n’en viendrait-on pas à ce type de clause suivante ?
« Le vendeur déclare, à la date des présentes, n’avoir connaissance d’aucun trouble de voisinage, incident, conflit, procédure amiable ou judiciaire, main courante ou plainte pénale impliquant un occupant voisin proche au bien vendu, de nature à affecter la jouissance normale du bien ou à influer sur la décision d’acquérir de l’acquéreur. Le vendeur reconnaît avoir été informé que cette déclaration est déterminante du consentement de l’acquéreur et engage sa responsabilité en cas d’inexactitude ou d’omission volontaire. »
L’arrêt du 28 mai 2026 clarifie deux règles que tout professionnel de la transaction doit intégrer.
La première : le devoir d’information du vendeur s’étend aux troubles de voisinage graves, même non visibles, même apparemment apaisés, même absents des documents officiels. Le silence sur un tel fait est constitutif d’un dol.
La seconde : l’acquéreur trompé qui renonce à la nullité peut obtenir la réparation intégrale de l’excès de prix payé, pas une perte de chance atténuée, mais le trop-payé calculé à la date de l’acquisition.
Pour le professionnel, la leçon est claire : recueillez systématiquement les déclarations de vos vendeurs sur l’environnement du bien, formalisez-les par écrit, et gardez-en la preuve. Ce n’est pas une contrainte supplémentaire. C’est la condition pour que votre devoir de conseil soit réel et démontrable.
Références : CA Paris, pôle 4 ch. 1, 12 juillet 2024, n° 21/14540 ; Cass. 3e civ., 28 mai 2026, n° 24-20.821, Publié au bulletin.
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