Depuis le début de l’année 2026, toutes les enquêtes le confirment, la demande de crédits et les intentions d’achats immobiliers se dégradent rapidement. Le marché des crédits qui au 4ème trimestre 2025 bénéficiait encore d’un atterrissage en douceur a dévissé durant le 1er trimestre de 2026. Les banques ont alors ajusté leur politique tarifaire et, dans un premier temps choisi de ne pas répercuter le coût des conséquences économiques et financières du déclenchement de la guerre au Moyen-Orient. Mais le renforcement des déséquilibres et un nouvel affaiblissement de la demande et du marché des crédits les ont contraintes à un relèvement de leurs taux qui se poursuit depuis le début de l’été. L’Observatoire Crédit Logement/CSA apporte un éclairage très documenté sur ces différentes évolutions.
L’atterrissage en douceur du marché a maintenant cédé la place à un début de retournement de conjoncture. Mais comme les perspectives pour 2027 paraissent annoncer un rétablissement progressif (et fragile) de la situation macroéconomique, la demande de crédits pourra se ressaisir à la fin du printemps 2027. Et le marché des crédits se redresser, sans enthousiasme.
De la stabilité à la remontée des taux
Après la hausse de 3 points de base (pdb) en janvier 2026, le taux moyen des crédits immobiliers s’était stabilisé pour s’établir à 3.22 % de février à avril, d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA. La tendance haussière ayant prévalu durant le 2nd semestre 2025 avait donc cédé la place à la stabilisation du taux moyen : l’effort « commercial » de certaines banques s’observe généralement avec le retour du printemps et le renouveau saisonnier de la demande ; mais il évite autant que possible l’accumulation des risques de défaut des emprunteurs qui se renforcent lorsque la situation économique se détériore.
Mais cette année les banques ont dû faire face à un affaiblissement général de la demande de crédits : dans un environnement anxiogène qui freinait depuis l’été 2025 la réalisation de nombreux projets immobiliers, les ménages ont été confrontés dès le mois de mars 2026 aux conséquences économiques du déclenchement de la guerre au Moyen-Orient et ont fortement réagi. Les banques ont donc réajusté à la baisse leurs barèmes (bien au-delà d’un simple geste commercial) pour répondre à cette dégradation de la demande : afin de préserver leur volume d’activité, elles ont dans un premier temps choisi de différer les ajustements des taux aux contraintes des marchés financiers et de ne pas répercuter la brutale détérioration des marchés obligataire et boursier français.
Déjà confrontées au renforcement de l’incertitude depuis plusieurs mois, les banques avaient évidemment intégré les risques de dégradation de la solvabilité des emprunteurs dans leurs stratégies commerciales : elles avaient renforcé leurs stratégies prudentielles et margé afin de renforcer leurs fonds propres, tout en évitant de trop peser sur la solvabilité de leurs clientèles et face à une demande de crédits de plus en plus hésitante.
Cependant, bénéficiant du regain saisonnier habituel, la demande a retrouvé un peu plus de vigueur en avril. Dès lors, face à l’accentuation de la crise économique et financière provoquée par le déclenchement de la guerre au Moyen-Orient et dans un contexte politico-économique national renforçant les tensions sur le marché obligataire, les banques ont graduellement relevé leurs taux d’intérêt.
Le taux moyen des crédits s’est élevé de 3 pdb en mai et d’un point supplémentaire en juin pour se fixer à 3.26 %. A cet égard, il ne s’agit pas véritablement d’une remontée des taux de nature à dégrader la demande des ménages. En revanche, ces évolutions illustrent les conséquences des hésitations des acteurs économiques privés dans un environnement dominé par l’incertitude et le renforcement des tensions.
D’ailleurs, après plusieurs mois d’hésitations et des taux de refinancement de la BCE restés inchangés depuis juin 2025, si l’arbitrage en faveur du renforcement des fonds propres a doucement pris le pas sur la consolidation d’une demande toujours inquiète, les banques ont choisi de relever leurs taux sans excès : au-delà des hésitations et des ajustements conjoncturels, les taux des prêts à 15 ans n’ont augmenté que de 3 pdb durant le 1er semestre 2026, et ceux des prêts à 20 ans et à 25 ans de 5 pdb.
Néanmoins, en dépit de l’affaiblissement de la demande, les banques ont choisi de remonter leurs taux en juillet, au début de la période estivale. Car durant les mois d’été, le marché des crédits tourne au ralenti, avec un creux particulièrement prononcé en août (un repli de l’ordre de 33 %, en moyenne) : l’impact de ce relèvement sur la demande devrait donc être modéré. Après avoir comprimé leurs marges durant plusieurs mois afin de contenir la hausse des taux, les banques arbitrent donc en faveur de la consolidation de leurs fonds propres.
Surtout qu’après avoir relevé en juin dernier son principal taux de refinancement de 25 pdb à 2.40 %, la BCE devrait prochainement accroître l’ensemble de ses taux. Alors que la remontée du taux moyen de rémunération des dépôts d’épargne des ménages va suivre la prochaine revalorisation du taux du livret A. Et que les tensions se sont de nouveau renforcées sur le marché obligataire depuis le début du mois de juillet.
Dans ces conditions, le taux moyen des crédits s’est établi à 3.29 % à la mi-juillet, en augmentation de 3 pdb (3.26 % en juin).
Un atterrissage brutal
Le marché des crédits immobiliers avait bénéficié d’un regain de dynamisme au 1er semestre de 2025, après quatre années de descente aux enfers. Mais la reprise du marché a progressivement perdu de la vigueur dès l’été 2025, dans un environnement assez défavorable : dégradation du marché de l’emploi, détérioration du cadre politico-économique des marchés immobiliers, maintien du resserrement de l’accès au crédit imposé par la Banque de France, remontée des taux des crédits immobiliers et augmentation rapide des coûts des opérations réalisées. Le 2nd semestre 2025 a ainsi connu un affaiblissement de la production de crédits et du nombre de prêts accordés.
Le début de l’année 2026 a confirmé ces évolutions : toutes les enquêtes confirmant que la demande de crédits et les intentions d’achats immobiliers se dégradaient rapidement, sans espoir d’un rétablissement rapide venant inverser la tendance récessive des marchés. Certes le mois de mars a bénéficié du regain saisonnier traditionnel de la demande qui, par ailleurs, a pu profiter de la stratégie déployée par les banques permettant la stabilisation de leurs taux d’intérêt. Mais le déclenchement de la guerre au Moyen-Orient, avec ses conséquences économiques et financières sur la croissance et le pouvoir d’achat des ménages, est venu détériorer un peu plus l’environnement des candidats à un emprunt immobilier : aussi la dégradation de la conjoncture s’est confirmée, avec en glissement annuel (GA) + 0.8 % pour la production de crédits mesurée en niveau trimestriel glissant, contre + 48.4 % en mars 2025 ; et + 4.7 % pour le nombre de prêts accordés, contre + 52.8 % il y a un an.
Après une courte embellie au mois d’avril 2026 portée par des établissement bancaires soucieux de limiter le repli de la production de crédits immobiliers, la conjoncture du marché s’est fortement détériorée en mai : la succession des jours fériés et des ponts n’ayant pas été propice à l’expansion de l’activité, alors que les tensions nées de la guerre au Moyen-Orient ont commencé à peser lourdement sur l’ensemble de l’économie française.
Cependant, cet affaiblissement du marché n’est pas simplement la conséquence de la dégradation de l’économie française, ni d’une remontée des taux des crédits immobiliers restée très modérée. L’atterrissage de la conjoncture a été rapide en raison des hésitations et de l’inquiétude d’une demande, par ailleurs déstabilisée par le resserrement de l’accès au crédit et les exigences d’apport personnel imposées par la Banque de France.
Le regain du marché des crédits constaté en juin, après un mois de mai placé sous le sceau de la dépression, n’a pas été suffisant pour atténuer le risque de recul de la production. L’atterrissage du marché qui jusqu’alors semblait opérer en douceur a pris une allure moins sympathique : à fin juin, en GA, – 14.8 % pour la production de crédits mesurée en niveau trimestriel glissant, (+ 31.7 % en juin 2025) ; et – 9.6 % pour le nombre de prêts accordés, (+ 42.2 % il y a un an).
Aussi, alors que jusqu’à présent la production de crédits semblait encore résister à une dépression qui prend progressivement les habits de la récession, il n’en est plus de même à fin juin : la production mesurée en niveau annuel glissant n’augmente plus que de 6.5 % en GA (+ 31.1 % à fin décembre 2025). Et le nombre de prêts accordés mesuré en niveau annuel glissant ralentit très rapidement, avec + 11.2 % à fin juin (+ 38.0 % à fin décembre 2025). Ces évolutions devraient devenir négatives d’ici l’automne ! Mais d’ores et déjà, le nombre de prêts accordés au cours du 1er semestre 2026 reste très inférieur à son niveau moyen des années 2016 à 2019 : – 31.9 % pour le nombre de prêts accordés ; l’écart est encore plus remarquable pour la production de crédits, avec – 44.5 %.
Mais un regard moins morose pour 2027
Dans un environnement dominé par l’incertitude, les ménages diffèrent fréquemment (ou abandonnent) la réalisation de leurs projets immobiliers. Et leur préférence pour l’épargne se confirme, au détriment de la réalisation d’achats importants les engageant sur plus ou moins long terme. Aussi, leur demande de crédits se dégrade encore : depuis le début de 2025, la dépression des intentions de souscription de nouveaux crédits immobiliers se renforce, chaque fois un peu plus. Pour le 1er semestre 2026, cette tendance avait été perçue dès l’automne 2025 par l’Observatoire des Crédits aux Ménages /ASF et FBF/ : il affichait d’ailleurs la plus mauvaise des situations attendues depuis 1989 (création de l’Observatoire).
Plus récemment, l’enquête de la Banque de France sur la demande de crédits à l’habitat des ménages renforce ces constats : les perspectives à 3 mois de la demande mesurée au 2ème trimestre se situent à près de 20 % sous la moyenne de longue période.
Bien sûr, pour 2026 rien ne devrait venir embellir un environnement macroéconomique et financier peu porteur. En dépit des espoirs éphémères exprimés par certains, les principales prévisions ne laissent guère d’illusions alors que la guerre au Moyen-Orient semble s’incruster. En revanche, tous s’accordent pour une présentation moins morose pour 2027, même si les élections présidentielle et législatives risquent de brouiller un paysage qui n’en a certainement pas besoin. Sachant de toute façon que ce qui devait être défait pour l’immobilier résidentiel l’aura été en 2026 : dénaturation du dispositif MaPrimeRénov’, reconduction de l’encadrement des loyers, faible attractivité du PTZ, maintien du resserrement de l’accès au crédit immobilier, panne de la primo accession à la propriété, enlisement du projet des 2 millions de logements construits, retournement du marché de la maison individuelle, perte de dynamisme de la construction locative sociale, …
La croissance va se dégrader un peu plus en 2026 (+ 0.6 %, après + 0.9 % en 2025), mais l’activité économique devrait se relever doucement en 2027 (+ 0.9 %), grâce à une croissance économique plus solide en Europe et dans le reste du monde qu’en France. Aussi, le taux de chômage devrait augmenter et afficher un pic en fin d’année 2026, pour redescendre dès 2027 avec le renforcement de la croissance économique. Et même si le rythme de l’inflation ralentit en 2027 (+ 2.0 %, après + 2.5 % en 2026), le pouvoir d’achat ne progresserait que lentement en 2027 (+ 0.3 %) après avoir reculé en 2026 (avec – 0.5 %, après – 0.4 % en 2025).
En outre, avec le renforcement de l’inflation et le dépassement de la cible des 2 %, la BCE devrait relever ses taux de 25 pdb lors de la réunion du 23 juillet ou (plus certainement) le 10 septembre. Puis, face à la situation macroéconomique dans la zone euro, elle stabiliserait ses taux en 2027. Avec la consolidation de la croissance économique et le ralentissement de l’inflation, elle devrait baisser ses taux dès l’automne 2027.
Cette embellie attendue pour 2027 ne sera cependant pas partagée par la courbe des taux de crédits immobiliers : la remontée des taux des crédits immobiliers devrait s’amplifier en 2026, puis se stabiliser en 2027. Face à l’évolution du coût des ressources, les banques devraient progressivement reconstituer leurs marges et limiter l’engrangement de nouveaux risques de défaut, la prudence occupant une place de plus en plus large dans la stratégie des établissements distributeurs : le taux moyen devrait finir l’année 2026 à 3.55 % (3.16 % fin 2025), pour encore s’accroître de l’ordre de 25 pdb en 2027 et finit à 3.80 %.
Cependant, dans le contexte d’un rétablissement progressif (et fragile) de la situation macroéconomique, la demande de crédits pourra se ressaisir à la fin du printemps 2027. Et le marché des crédits se redresser, sans enthousiasme dans un premier temps, mais résolument tout de même ! Surtout si le prochain Président ou la prochaine Présidente de la République décide d’une relance, comme les Présidents Chirac et Sarkozy le firent par le passé contre vents et marées, et doit gouverner contre une administration des Finances résolument hostile au secteur de l’immobilier résidentiel. Alors bien sûr, il ne s’agira pas d’une reprise très intense et, comme elle sera en partie portée par le rattrapage d’une partie de la demande découragée en 2026, elle ne débouchera que sur de modestes progressions par la suite. Mais au moins, l’avenir n’est pas complètement bouché !