Incendies : propriétaires, bailleurs, locataires… face au coût des feux, qui paie quoi ?

Évacuation d’urgence : qui paie les frais de relogement ?

Lorsqu’un préfet ordonne l’évacuation d’une zone menacée par un incendie, cette décision répond exclusivement à un impératif de sécurité publique. Mais si l’obligation de quitter les lieux ne fait guère débat, la question de son coût financier est, elle, beaucoup moins évidente.

Lorsque c’est le propriétaire qui doit quitter son logement

La prise en charge de son hébergement d’urgence dépend des garanties prévues par son contrat multirisque habitation. Si de nombreux contrats incluent une garantie d’assistance ou de relogement, celle-ci n’est pas systématique et son étendue varie selon les assureurs. Certains ne couvrent ces frais qu’en cas de sinistre garanti ayant rendu le logement inhabitable, voire uniquement lorsqu’il relève du régime des catastrophes naturelles.

Or, contrairement aux inondations ou aux mouvements de terrain, les incendies de forêt ne sont, sauf exception, pas reconnus comme des catastrophes naturelles. Ils sont en effet couverts par la garantie « incendie » des contrats d’assurance habitation. La procédure de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle, subordonnée à un arrêté interministériel, n’a donc pratiquement jamais vocation à être utilisée pour ce type de sinistre.

Dans tous les cas, dans l’urgence, le propriétaire devra avancer ces frais. 

Lorsque c’est un locataire, de longue ou courte durée, qui est évacué

Le bailleur débiteur de son obligation de délivrer un logement avec jouissance paisible (article 1719 du Code civil) se trouve empêché d’exécuter cette obligation de délivrance du bien. Et ce en cas de force majeure au sens de l’article 1218 du Code civil : l’événement est extérieur aux parties, imprévisible et irrésistible. Ni lui ni le locataire n’étant responsables de l’incendie.

Résultat ? Le locataire n’est pas tenu de payer les nuits dans le bien dont il n’a pas pu profiter (article 1351 code civil), et ce que l’incendie survient avant la location ou en cours de location. Si l’empêchement est définitif, ce qui est presque toujours le cas pour une location de vacances de courte durée, le contrat est d’ailleurs résilié de plein droit pour l’avenir (articles 1218 et 1229 du Code civil). En pratique, beaucoup de propriétaires préfèrent néanmoins trouver une solution amiable : remboursement intégral, report du séjour ou émission d’un avoir. 

Pour un locataire en bail de longue durée, le principe est identique : les loyers déjà perçus pour la période non occupée doivent être remboursés ou déduits. Et si le bien loué est détruit par l’incendie et non simplement rendu temporairement inaccessible : l’article 1722 du Code civil prévoit que le bail sera résilié de plein droit en cas de destruction totale.

Dans tous les cas, le locataire, qu’il soit en courte ou longue durée, ne peut jamais réclamer de dommages et intérêts au propriétaire, dès lors que celui-ci n’a commis aucune faute (absence de responsabilité contractuelle, faute constituant la condition de principe de la mise en jeu de la responsabilité). 

Qui prend en charge le relogement du vacancier ?

Le relogement d’urgence (hôtel, nuitées de repli) n’est pas à la charge du propriétaire du logement loué. Il relève, le cas échéant, de l’assurance personnelle du vacancier :

• son assurance habitation (garantie « villégiature » ou assistance déplacement), si elle prévoit une prise en charge hors résidence principale ;
• une assurance annulation/interruption de séjour souscrite spécifiquement pour la location ;
• à défaut, les frais restent à sa charge, sous réserve d’un geste commercial du bailleur.

Mesure exceptionnelle pour l’été 2026 : face à l’ampleur des feux en Gironde et dans les Landes, le ministre de l’Économie Roland Lescure a annoncé le 27 juillet que l’ensemble des assureurs s’était accordé pour deux mesures temporaires :Prolonger le délai de déclaration de sinistre, habituellement de 5 jours, jusqu’au 31 août 2026. , et prendre en charge les frais de relogement de toutes les personnes évacuées, que leur logement soit endommagé ou non.

Bien détruit : comment fonctionne l’indemnisation pour le propriétaire ?

Comme vu précédemment, une maison détruite n’est pas indemnisée au titre des catastrophes naturelles. C’est probablement l’idée reçue la plus répandue.

C’est la garantie « incendie et explosion » de la multirisque habitation qui indemnise les dommages. Cette garantie figure dans l’immense majorité des contrats.

En vertu de l’article L121-1 du Code des assurances, l’indemnisation obéit au principe indemnitaire : la somme versée ne peut jamais excéder la valeur réelle du bien au jour du sinistre. L’objectif est de réparer le préjudice, sans que l’assuré ne s’enrichisse. Mais pour les immeubles, la majorité des contrats intègrent une garantie « valeur à neuf ». Ce mécanisme prévoit généralement une indemnisation en deux temps :

1. Un versement initial : Il couvre la valeur de reconstruction du bâtiment, déduction faite de sa vétusté.
2. Un versement différé (le complément) : Le reliquat de la valeur à neuf est débloqué à condition que l’assuré s’engage concrètement dans les travaux de reconstruction. Ces travaux doivent généralement être réalisés dans un délai imparti (souvent 2 ans), sur l’emplacement initial, et sans modification architecturale majeure.

Les modalités exactes (délais, taux de vétusté) dépendent toujours des conditions spécifiques du contrat d’assurance souscrit.

S’il est en copropriété, l’assurance de l’immeuble intervient en complément pour les parties communes et la structure du bâtiment. 

Le propriétaire bailleur, qu’il loue à l’année ou en saisonnier, est couvert de la même manière pour le bâti par sa propre assurance. En revanche, le mobilier et les effets personnels du locataire ne relèvent pas de son contrat : c’est à l’assurance propre du locataire de les indemniser. Enfin, une garantie perte de loyers, lorsqu’elle a été souscrite, peut compenser les pertes de loyers. Elle n’est jamais automatique : mieux vaut vérifier sa présence dans son contrat avant d’en avoir besoin.

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Ce qui reste à la charge du propriétaire

Même avec une bonne couverture, certains frais restent à sa charge : les franchises contractuelles, les éventuels dépassements des plafonds de garantie, et les frais non couverts, par exemple des travaux d’amélioration ou d’embellissement qui n’auraient jamais été déclarés à l’assureur.

La marche à suivre après le sinistre

1. Déclarer le sinistre, le délai est exceptionnellement prolongé jusqu’au 31 août pour les feux de cet été.
2. Établir un état estimatif des biens détruits : au propriétaire pour le bâti, au locataire pour ses meubles, chacun auprès de sa propre assurance.
3. Attendre le passage d’un expert, mandaté par l’assureur, qui constate les dégâts et évalue l’indemnisation.
4. Demander une provision pour financer les premiers travaux ou frais urgents, sans attendre l’indemnisation définitive.

Vous l’aurez compris : face à un incendie, c’est l’assurance qui porte l’essentiel du risque financier si elle apporte une bonne couverture. Et c’est en amont, au moment de choisir son contrat, que se joue la différence entre une indemnisation qui couvre réellement les pertes et une facture qui reste, en partie, à votre charge. Vérifier les plafonds de garantie, la présence d’une clause « valeur à neuf », ou encore d’une garantie perte de loyers pour un bien mis en location, peut faire une différence de plusieurs dizaines de milliers d’euros le jour où le pire arrive.

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