« C’est une conférence de rentrée vraiment triste. Nous pensions avoir touché le fond, mais nous sommes encore plus bas. » Dès l’ouverture de la présentation des chiffres du deuxième trimestre 2026, ce 9 septembre, Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), n’a pas cherché à masquer son inquiétude. Après plusieurs années de crise, la profession espérait entrevoir un point bas. Les derniers chiffres viennent au contraire confirmer une nouvelle dégradation.
Les réservations plongent de 23,6 %
Le chiffre résume à lui seul l’état du marché : 19 356 logements neufs ont été réservés au deuxième trimestre 2026, contre 25 333 un an plus tôt. Soit une chute de 23,6 % en un an. Sur l’ensemble du premier semestre, le recul atteint 18,3 %, faisant tomber les réservations sous le seuil jusque-là jamais atteint des 40 000 logements.
Un niveau qui surprend même une profession pourtant habituée, depuis plusieurs années, à voir les indicateurs se dégrader. « Nous n’avons jamais été à un niveau aussi faible », a insisté Pascal Boulanger. Face aux données qui remontaient, le président de la FPI reconnaît avoir été lui-même saisi par l’ampleur de la baisse.
Il faut dire que la comparaison avec les dernières années est sans appel. Le deuxième trimestre 2026 se situe en effet très loin des 42 310 réservations enregistrées au T2 2021, mais aussi de la moyenne de 28 829 ventes observée par la FPI sur les deuxièmes trimestres depuis 2020.
Les ventes en bloc s’effondrent
La dégradation est d’abord alimentée par le brutal recul des ventes en bloc, qui chutent de 40,8 % sur un an, à seulement 5 162 logements, hors résidences services au deuxième, trimestre. Elles ne représentent désormais plus que 27 % des ventes, contre 34 % un an auparavant.
Dans le détail, la FPI observe une relative résistance des ventes destinées aux bailleurs sociaux, mais un net tarissement de celles liées au logement locatif intermédiaire. Pascal Boulanger l’explique notamment par « les arbitrages financiers des opérateurs et par les réticences rencontrées localement autour du développement du LLI». (Logement Locatif Intermédiaire).
Pour les promoteurs, cette défaillance des acheteurs en bloc prive le marché d’un relais qui avait jusqu’ici permis d’amortir en partie l’effondrement de la demande des particuliers.
Les propriétaires occupants décrochent à leur tour
La demande des ménages ne prend pas davantage le relais. Les ventes au détail reculent en effet de 11,3 % au deuxième trimestre, à 12 694 logements. Mais derrière ce chiffre global, deux trajectoires se dessinent.
Les ventes aux propriétaires occupants plongent de 17,9 %, à 9 267 réservations. Sur le premier semestre, leur recul atteint 16,8 %. Elles représentent encore 73 % des ventes au détail. A l’inverse, les investisseurs particuliers enregistrent une légère embellie : leurs achats progressent de 13,4 % au T2, à 3 427 logements, et de 19,4 % sur le semestre.
Une reprise que la FPI se garde toutefois de surinterpréter tant les volumes restent faibles. Pascal Boulanger avait lui-même placé de grands espoirs dans le redémarrage de l’investissement locatif. Il reconnaît aujourd’hui avoir été « très optimiste » sur la capacité du marché à retrouver rapidement des volumes proches de son rythme de croisière.
La Fédération des Promoteurs Immobilier compte désormais sur le statut du bailleur privé pour amplifier ce mouvement. Dans cette optique, Pascal Boulanger appelle le gouvernement à renforcer le dispositif afin qu’il puisse « réellement atteindre les objectifs fixés ensemble », jugeant le marché encore très loin du compte. Et pour cause, le dispositif Jeanbrun générerait seulement entre 150 et 200 ventes par mois, sur un objectif de 4 000 ventes mensuelles.
Les mises en vente plongent à nouveau
Autre signal particulièrement préoccupant : faute de débouchés, les promoteurs lancent de moins en moins de nouveaux programmes. Avec 18 740 logements, les mises en vente reculent de 17,9 % au deuxième trimestre par rapport au T2 2025 et restent très en dessous de la moyenne de 24 655 observée depuis 2020.
Sur 6 mois, 32 483 logements seulement ont été mis sur le marché, soit une baisse de 12,9 % sur un an. Le rebond qui semblait s’amorcer en 2025 est donc effacé. Selon la FPI, les élections municipales de mars, puis la dégradation du contexte international ont contribué à casser cette dynamique.
Même le recul des retraits d’opérations, passé à 14 % au deuxième trimestre, constitue un trompe-l’œil. Moins de programmes sont retirés de la commercialisation essentiellement parce que moins de programmes ont été lancés. « Ce n’est absolument pas le signe d’une amélioration du marché », souligne Pascal Boulanger.
Des prix qui, eux, ne baissent quasiment pas
Dans ce contexte de contraction historique des volumes, un indicateur continue pourtant de résister : le prix moyen des appartements neufs reste légèrement supérieur à 5 000 euros le mètre carré. La FPI explique cette stabilité par le maintien de coûts de production élevés, sous l’effet notamment des contraintes réglementaires et fiscales et des difficultés liées aux autorisations.
Une situation qui vient contredire l’idée selon laquelle l’effondrement des ventes provoquerait mécaniquement une forte baisse des prix. « Ça n’augmente pas », a résumé Pascal Boulanger, rappelant également que les évolutions du prix moyen peuvent être influencées par la typologie des logements commercialisés.
Un contexte économique et politique qui entretient l’attentisme
Pour la FPI, la crise propre au logement neuf est désormais accentuée par son environnement. Le PIB français a reculé de 0,2 % au premier trimestre avant de stagner au deuxième, l’investissement des ménages a encore diminué de 0,4 %, tandis que l’inflation a accéléré à 2,4 % en août, contre 0,3 % en janvier. Le taux moyen des crédits immobiliers dans le neuf a parallèlement atteint 3,16 % au deuxième trimestre.
A ces facteurs économiques s’ajoutent les inquiétudes géopolitiques et les incertitudes politiques françaises, avec en ligne de mire le budget 2027 et l’élection présidentielle. Autant d’éléments qui, selon la Fédération, nourrissent l’attentisme des ménages comme des investisseurs.
Une éclaircie apparaît néanmoins du côté politique : le logement revient progressivement dans le débat public, avec le projet de loi « Relance et décentralisation du logement » et les premières prises de position dans la perspective de la présidentielle. Une évolution jugée positive par la FPI, mais très insuffisante face à l’urgence. « Il va falloir qu’il se passe quelque chose », prévient Pascal Boulanger.
Pour le président de la Fédération, le temps des constats est désormais dépassé.« Il y a péril en la demeure. Les Français et l’économie française ne peuvent pas attendre », conclut-il.