Les ventes s’effondrent, aucun segment du marché n’est épargné
Les chiffres du troisième trimestre 2026 confirment la gravité de la crise traversée par la promotion immobilière. Selon l’Observatoire de la FPI, 15 102 logements neufs ont été vendus entre juillet et septembre, soit une chute de 24,4 % sur un an. Sur les neuf premiers mois de l’année, le recul atteint 16,6 %.
Les ventes en bloc, réalisées notamment auprès des bailleurs sociaux et des acteurs du logement locatif intermédiaire, sont particulièrement touchées. Elles plongent de 39,6 % sur un an, à seulement 4 082 logements.
Les réservations nettes au détail de logements ordinaires diminuent quant à elles de 13,8 %, à 10 020 logements. Les propriétaires occupants sont les plus affectés, avec une baisse de 16,7 % des réservations, à 7 537 logements.
Les investisseurs particuliers résistent relativement mieux, avec un recul limité à 3,7 % au troisième trimestre. Leurs réservations restent même en progression de 17,1 % sur les neuf premiers mois de l’année, grâce aux résultats enregistrés en début d’année. Mais cette évolution ne doit pas masquer la faiblesse des volumes : seulement 2 483 logements ont été réservés par des investisseurs particuliers au troisième trimestre, contre des niveaux bien supérieurs avant la crise.
Face à cette nouvelle dégradation, Pascal Boulanger, président de la FPI, ne cache pas son exaspération : « Je vous dis à chaque trimestre qu’on a touché le fond. J’ai presque honte de faire des conférences de presse. »
L’investissement locatif ne joue plus suffisamment son rôle de moteur
Pour le président de la FPI, le manque d’investisseurs constitue l’un des principaux obstacles au lancement de nouveaux programmes. « Les investisseurs sont là en premier. Et donc, ces investisseurs, ne sont pas là, tout le reste ne suit pas », explique-t-il.
En effet, les réservations réalisées par les investisseurs particuliers permettent souvent d’amorcer la commercialisation d’une opération, avant l’arrivée des propriétaires occupants. Or, malgré la mise en place du dispositif fiscal Jeanbrun, la FPI ne constate pas le redémarrage espéré de l’investissement locatif. Interrogé sur les raisons de cette situation, Pascal Boulanger met en cause à la fois un contexte économique et international anxiogène, qui entretient l’attentisme des ménages, et des mesures fiscales qu’il juge insuffisamment incitatives.
Le président de la FPI entend ainsi défendre auprès de Matignon plusieurs évolutions du dispositif, notamment le relèvement des taux et des plafonds d’amortissement, l’ouverture aux maisons individuelles et la possibilité de louer à ses ascendants ou descendants.
Les nouveaux programmes se raréfient, mais les stocks continuent d’augmenter
Autre signal particulièrement préoccupant : seulement 9 140 logements ont été mis en vente au troisième trimestre 2026, soit une chute de 32,1 % par rapport à la même période en 2025. La FPI souligne le caractère exceptionnellement faible de ce volume, tous trimestres confondus.
Malgré cette réduction des nouvelles commercialisations, l’offre disponible continue d’augmenter. À la fin du troisième trimestre, elle atteint 90 267 logements neufs, en hausse de 3,7 % sur un an. Le délai théorique d’écoulement de cette offre s’établit désormais à 22 mois, contre 18,9 mois un an auparavant. Un niveau très éloigné des 12 mois que la profession considère comme un point d’équilibre.
La proportion de logements collectifs déjà livrés dans l’offre commerciale atteint également 9 %, contre une moyenne de 7 % sur les dix dernières années. Ces logements achevés mais non vendus représentent un poids supplémentaire pour les promoteurs.
Dans ce contexte, les prix des logements collectifs neufs reculent légèrement, sans provoquer de rebond des ventes. Le prix moyen national s’établit à 5 040 euros/m², en baisse de 2,3 % sur un an. La diminution est plus marquée en Île-de-France (-4,3 %, à 5 630 euros/m²) qu’en régions (-0,9 %, à 4 817 euros/m²).
Pour Pascal Boulanger, cette relative résistance des prix s’explique par les coûts de production, difficilement compressibles. Contrairement au marché de l’ancien, où les prix peuvent davantage s’ajuster, la promotion immobilière réagit principalement à la faiblesse de la demande en réduisant les volumes de logements proposés à la vente.
2027 : le risque d’un manque d’offre si les acquéreurs revenaient
C’est l’un des principaux avertissements formulés par Pascal Boulanger à l’issue de la conférence de presse : la crise actuelle pourrait compromettre la capacité des promoteurs à répondre rapidement à une éventuelle amélioration de la demande.
Selon les chiffres avancés par le président de la FPI, les effectifs de la branche seraient passés de 35 000 à 23 000 salariés, soit une diminution d’environ un tiers. À cette contraction des effectifs s’ajoutent la réduction des acquisitions foncières, la diminution des dépôts de permis et l’érosion des fonds propres des entreprises.
Plus la relance du secteur tardera, plus le redémarrage de la production sera difficile, prévient Pascal Boulanger. Le président de la FPI estime qu’une amélioration des dispositifs fiscaux pourrait permettre un retour relativement rapide des investisseurs. Mais il redoute que la réduction des capacités de production ne constitue alors un nouvel obstacle.
« Si la demande repart, on aura tout de suite un problème d’offres », alerte-t-il.
Pour les professionnels de l’immobilier neuf, le risque est donc désormais double : une demande qui continue de s’affaiblir à court terme et une offre future fragilisée par plusieurs années de crise. Un déséquilibre qui pourrait peser durablement sur le marché, y compris en cas d’amélioration des conditions d’achat en 2027.
Retrouvez l’intégralité de l’Observatoire de l’immobilier de la FPI – les chiffres du logement neuf 3ème trimestre 2026.