Mandat : la clause d’irrévocabilité doit être respectée

« Votre mandat contient une clause d’irrévocabilité? Si le  mandant le dénonce pendant la durée de l’irrévocabilité, vous pouvez obtenir une indemnisation ».

LE CONTEXTE

Le 15 juin, les époux H… donnent à un agent immobilier  un mandat non exclusif de vente, pour une période
irrévocable de 3 mois. La commission de l’agent immobilier est fixée à 3 000 €. Les vendeurs oublient
d’indiquer que les combles sont utilisés par une  voisine. L’agent immobilier  trouve un acheteur et une promesse de vente est signée, devant notaire. Le 2 juillet, l’acheteur renonce à la vente,  pendant le délai de rétractation « SRU », après avoir été informé de cette occupation par l’agent immobilier.
Les vendeurs, reprochant à l’agent immobilier d’avoir  prévenu leur acheteur, résilient le mandat, alors que la
période d’irrévocabilité de 3 mois n’est pas achevée. En application de la clause pénale  du mandat, l’agent immobilier réclame au vendeur le montant de sa rémunération.

L’ARRÊT

Le juge de proximité octroie à l’agent immobilier une indemnisation  à hauteur de la commission. Il retient que les
mandants ont révoqué, avant son terme, le mandat non exclusif  de vente. Dans sa décision du 13 mai 2013, la Cour
de cassation ne semble pas remettre en cause ce principe.

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Cependant, elle rappelle que le dommage subi par l’agent immobilier résulte de la perte d’une chance de percevoir la
rémunération. L’indemnisation ne peut pas être égale au montant de la commission,  elle doit être mesurée à la chance perdue.

LES 3 LEÇONS
LES 3 LEÇONS

– La réglementation permet à l’agent immobilier d’assortir son mandat d’une irrévocabilité dont la durée est limitée à 3 mois. Le fait, pour le vendeur, de dénoncer le mandat pendant la durée de l’irrévocabilité constitue une faute.
– L’agent immobilier a la faculté de demander une indemnisation  du fait de cette  résiliation. Les révocations
intempestives et non fondées peuvent entraîner l’application de la clause pénale.

– Pour obtenir une indemnisation  à hauteur de sa commission,  l’agent immobilier doit établir que son préjudice
est égal à ce montant. A défaut, les dommages-intérêts  sont évalués au regard de la  perte de chance de percevoir
sa rémunération.